Органы опеки обмен квартиры

Разъясняем законодательство

Обмен квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства

Вопрос: я проживаю в 2 –х комнатной квартире с дочерью, зятем и внучкой на условиях договора социального найма. Могу ли я продать или произвести обмен квартиры?

Отвечает заместитель начальника отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Михайлова Е.В.: В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имущества может по своему усмотрению совершать любые законные действия с имуществом, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Применительно к жилым помещениям это означает, что гражданин имеет право совершать практически любые юридически значимые действия со своим жильем. Он может его продать, подарить, сдать в аренду, завещать, внести в уставный капитал хозяйственного общества или распорядиться еще каким-либо законным образом.

Если основанием для пользования гражданина жилым помещением является договор социального найма, то на распоряжение им накладываются определенные ограничения, поскольку собственником жилья в данном случае является либо государство, либо муниципальное образование. Гражданин, пользующийся жилым помещением, может им распоряжаться только в случаях, прямо установленных Жилищным кодексом РФ:

— передать часть помещения в поднаем. Однако для этого необходимо получить письменное согласие наймодателя, а также членов семьи нанимателя. Кроме того, передать все помещение в поднаем гражданин может только при условии временного выезда (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ);

-совершить обмен жилыми помещениями с другим нанимателем (ст. 72 ЖК РФ), для чего также необходимо письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя (как проживающих, так и временно отсутствующих);

— разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (ст. 80 ЖК РФ). На это нужно получить согласие проживающих с нанимателем членов его семьи. Разрешение наймодателя не требуется, но его необходимо письменно уведомить о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, если будет превышена учетная норма площади жилого помещения (для квартиры) либо норма предоставления (для коммунальной квартиры).

Таким образом, наниматель вправе совершить обмен жилыми помещениями с согласия собственника жилого помещения (муниципального образования) и всех членов семьи нанимателя. Правом на продажу квартиры, в которой проживает семья по договору социального найма, наниматель не обладает.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

prockurskobl.ru

Одобрят органы опеки обмен квартиры с уменьшением метража?

Здравствуйте! Мы живём в трешке большой. В квартире прописаны 5 человек, из них трое собственников (я, моя мама и племянница — ей 8 лет) и сестра и ещё племянник, которому 5 месяцев, просто прописаны. Три года живём в этой квартире, а сейчас, так как ужиться не можем, вместе хотим продать её и купить двушку и полуторку. Вопрос такой, пропустят ли органы опеки нас? Причина продажи квартиры — разъезд со мной, так как у меня не могут выкупить эту долю деньгами.

Погодина Светлана Николаевна Юрист

Т.е. у вас один н/летний собственник. Опека разрешит продать квартиру при условии, что при покупке новой н/летнему будет предоставлена жилая площадь, не ухудшающая его жилищных условий. В Опеку должны обратиться либо оба родителя, либо один, второй дает согласие через нотариуса. До момент приобретения нового жилья н/летний может быть зарегистрирован по старому адресу, потом его можно снять с учета и сразу зарегистрировать в новую квартиру.

Вопросы по теме:

«Мое право» — правовой портал, предоставляющий услугу бесплатной онлайн-консультации юристов. Вы можете ознакомиться с советами юристов, полезными статьями, скачать образцы документов и задать вопрос специалисту.

Несанкционированное использование материалов, размещённых на сайте, запрещено законом об авторских правах. При использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.
Политика cookie
Политика обработки персональных данных

XДанный веб-сайт использует cookies и похожие технологии для улучшения работы. Чтобы узнать больше об использовании cookies на данном веб-сайте, прочтите Политику использования файлов Cookie и похожих технологий. Используя данный веб-сайт, Вы соглашаетесь с тем, что мы сохраняем и используем cookies на Вашем устройстве и пользуемся похожими технологиями.

pravo.moe

Фиктивный обмен долями между родственниками

ID: 12308553

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если право собственности возникло в результате безвозмездной сделки, Ваша идея с договорами купли-продажи слишком затратна по налогам. НДФЛ в отношении объектов, приобретенных с 2016г., будет рассчитываться по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости квартир. Кроме того, для сделок с участием несовершеннолетних собственников с 2016г. обязательна нотариальная форма.‌‌‌

В чём слишком затратна? Объекты при покупке-продаже одни и те же. Продаём за кадастровую стоимость, покупаем за кадастровую стоимость+100 рублей. Платим налог 13 рублей. +затраты на нотариуса.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ошибаетесь. Последующая покупка не освобождает автоматически от уплаты налога с продажи. Расчеты сложнее. Важна кадастровая стоимость. У вас 6 налоговых деклараций. Вам лучше проконсультироваться у аудиторов, специалистов по налгообложению.‌‌‌

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В одном договоре это сделать нельзя, двумя можно. Только потребуется разрешение органов опеки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

«5 человек в близком родстве «?, ху из ху? «с другим распределением долей » с каким?
Опишите, пожалуйста, ситуацию яснее, чтобы мы тут загадки не разгадывали, кому, где и сколько. И даты владения квартирами тоже важны, чтобы учесть налогообложение. И суммы в договорах купли-продажи. После конкретизации возможно найдется иное решение Вашего вопроса.

Отец — 1, мать -2, трое детей -3,4,5. (4 и 5 — несовершеннолетние: 15 и 16 лет).
Получены права собственности в 2016 году. У каждого — 1/5 в одной и в в другой квартире. Т.е. всего 10 долей.
В первой квартире доли у: 1,2,3,4,5 и во второй квартире доли у: 1,2,3,4,5.
Надо получить: в первой квартире доли у: 1,4 а во второй квартире доли у: 2,3,5.
Органы опеки обмен долей и продажу друг другу между нами не пропустят.
Вопрос: как обойти?

www.cian.ru

Органы опеки обмен квартиры

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

realty.rbc.ru

Как правильно осуществить обмен долями с несовершеннолетним собственником?

Мой сын Лев (5 лет) является собственником 1/4 квартиры в МО и 1/3 квартиры в Москве. Мы хотим обменять его долю в МО на долю в Москве, но опека говорит, что обмен несовершеннолетнего с близким родственниками невозможен (мы хотели обменять долю Сына на долю его Тети — сестры моего мужа). Правомерно ли это? Тетя является близкой родственницей сына? Возможно ли побороться с опекой в этом вопросе?

Собственники (Квартира МО (3 комн)) — Лев (5 лет), папа Льва, дедушка Льва и тетя Льва (дочь дедушки и бабушки, сестра папы Льва)

Собственники (Квартира в Москве (1 комн) — Лев (5лет), бабушка Льва и тетя Льва (дочь дедушки и бабушки, сестра папы Льва).

После такого обмена долями придется ли кому-то платить налог 13%, придется ли платить налог с продажи квартиры в МО? (сейчас она в собственность больше 3 лет, не очень понимаем, обнулится ли этот срок после смены долей и собственников в квартире).

Ответы юристов (25)

Тетя не относится к близким родственникам по моему мнению, Вы вправе оспорить отказ.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Кроме того, сделка, совершенная к выгоде малолетнего не может быть признана недействительной.

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

С уважением! Г.А. Кураев

Есть вопрос к юристу?

Виктория, добрый день! Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению,в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
3. Опекун, попечитель, их супругии близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечномув качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

законными опекунами несовершеннолетнего являются родители а тетя является близким родственником одного из опекунов поэтому в данном случае такой обмен (к договору мены применяются правила о ДКП) противоречит ст. 37 ГК

если сделка все же пройдет без согласия органа опеки формально он обязан обратится в суд

ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

отказ органа опеки вы вправе обжаловать в суде, но основний для признания его незаконным в описанной ситуации я не вижу

ч. 3 ст. 21 ФЗ Об опеке

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Закон действительно устанавливает ограничение на сделки несовершеннолетних с близкими родственниками:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Вместе с тем, тетя согласно действующему законодательству не относится к близким родственникам:

Статья 14 СК РФ Обстоятельства, препятствующие заключению брака
Не допускается заключение брака между:
лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке;
близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
усыновителями и усыновленными;
лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.

Поэтому требование опеки неправомерно.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

В связи с этим осуществить такой обмен будет невозможно. Относительно тети поясняю — она не является близким родственником ребенка, но она является близким родственником родителя. И именно об этом говорится в запрете.

Уточнение клиента

Светлана, вы не могли бы еще уточнить в нашей ситуации возможен такой обмен (после долгих размышлений мы пришли к нему):

дедушка Льва — не является отцом моего мужа, не отчимом, не опекуном. Фактически он просто муж его матери. У них, правда, есть общий ребенок — как раз тетя Льва. Но может быть дедушка может быть как раз «не близким родственником». Бабушка подарит дедушке, своему мужу, свою 1/3 в квартире в Москве, а тот в свою очередь обменяется долями с Львом. Тогда мы с разрешения опеки совершим обмен долями и сможет продать квартиру в МО без вмешательства опеки. Мы не коем образом не хотим ущемить права ребенка, мы только пытаемся решить сложный жилищный вопрос, чтобы никто не пострадал.

28 Сентября 2016, 23:27

В ст. 37 ГК РФ речь идет о родственниках не ребенка, а его опекунов (родителей).

Поэтому отказ опеки вполне правомерен. Оснований для его оспаривания нет.

Пример из судебной практики относительно ч. 3 ст. 37 ГК что речь о близких родственниках опекуна а не ребенка

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-14602/2015

Доводы апелляционной жалобы о том, что совершаемая заявителем сделка в интересах несовершеннолетнего прямо запрещена п. 3 ст. 37 ГК РФ основанием к отмене не являются, так как основаны на неправильном толковании норм материального права.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, вышеуказанные положения п. 3 ст. 37 ГК РФ запрещают совершение сделок с подопечным опекунам, попечителям, их супругам и их близким родственникам.
Между тем, Е.М., с которой в интересах несовершеннолетнего заключен договор мены,близким родственником законного представителя несовершеннолетнего не является, она является матерью умершего отца ребенка.

Добрый день, Виктория!
Дополню ответ коллег в части налогов.

Вообще обмен для целей налогообложения — это два встречных договора купли-продажи. Поэтому доход, подлежащий налогообложению, в данной ситуации будет возникать и у Льва и у Тети.

Для освобождения от налога нужно смотреть сколько по времени находится доля в собственности каждого из собственников. Если менее трех лет, то налог возникает.

В этом случае можно воспользоваться стандартным налоговым вычетом в размере 1млн.рублей или подтверждать расходы на приобретение квартиры (если такие имелись, а квартира не была приобретена, например, в наследство)

Уточнение клиента

Тимур, а обмен оформляется только так — через куплю-продажу? Если мы просто хотим сделать обмен без финансовой выгоды. Уточните, пожалуйста, если нам подтвердят возможность обмена долями таким образом: бабушка откажется в пользу мужа (дедушки) — дарением, а дедушка обменяется долями с Львом в двух квартирах? За дарение, я так понимаю, налог платить не придется. А нам придется за обмен уплатить налог? И с точки зрения продажи обеих квартир — после такого обмена долями мы должны будем потом еще заплатить налог с продажи 13%? Я читала о том, что смена долей в квартире, а также частичная смена собственников — не является основанием для нового 3-летнего отсчета с точки зрения налоговой в части продажи. Обе квартиры в собственности более 3 лет.

28 Сентября 2016, 23:36

Логично. Потому что законный представитель умер. Поэтому и не является. К ситуации клиента это не имеет отношения

Здравствуйте! Я так понимаю конечная цель такого обмена это продажа 3-х комнатной квартиры?

Опека не даст разрешение на мену по двум причинам. Первая.

Доля ребенка в данной квартире больше, чем в 1 комнатной.

Вторая это тетя близкий родственник законного представителя.

Поэтому чтобы осуществить продажу квартиры в МО можно провести следующую сделку.

Папа заключает договор мены с тетей.

Папа становится собственником доли в 1-ком квартире, а тетина доля в 3-ком квартире увеличивается.

При этом на срок владения квартирой этот договор мены не повлияет. Как тетя владела более трех лет, так как и будет владеть. Произойдет лишь увеличение ее доли.

Далее получаете разрешение на продажу 3-ком квартиры в МО в органах опеки.

Но, одновременно придется ребенку подарить или приобрести равнозначную долю в другой квартире. У них своя методика исходя из метража и рыночной стоимости квартиры, то есть пока не известно какую долю дарить или покупать ребенку.

Можно и другие варианты рассмотреть.

Вы не то читаете, специально для Вас еще раз процитирую нужный фрагмент

близким родственником законного представителя несовершеннолетнего

я в данном случае с вами то согласен как раз

Такой вариант вполне возможен при условии, что дедушка не является близким родственником отцу несовершеннолетнего.

Это только в случае когда у собственника уже есть доля в данной квартире. Если обе квартиры в собственности более 3-х лет, то от налога продавцы освобождаются.

а обмен оформляется только так — через куплю-продажу?
Виктория Полунина

Обмен оформляется через договор мены, но согласно ст.567 ГК РФ

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Кроме того, если стоимость доли по договору мены будет не более 1 млн рублей, то можно использовать налоговый вычет 1 млн рублей и также не возникнет налогооблагаемой базы. Просто нужно будет подать декларацию до 30 апреля следующего года и заявить в ней о налоговом вычете.

Уточнение клиента

Дедушка пока не является собственником в однокомнатной квартире в Москве, но если бабушка ему подарит — это будет безвозмездная сделка, но она откатит нас назад на 3 года в отношении продажи этой квартиры? В части обмены долей — и Лев, и дедушка — уже собственники и их доли после обмена просто увеличатся в обоих квартирах.

28 Сентября 2016, 23:51

Да, этот вариант возможен. Правда, может понадобиться установление юридического факта того, что дедушка не является родственником.

как ранее указывал коллега, к мене применяются положения ГК о купле-продаже, но т.к. обмениваемые доли во владении более 3 лет, то налогооблагаемого дохода не возникает.

и да, Вы правильно понимаете, что изменение размера доли собственника не изменяет срок владения

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры, 1/2 доли в праве собственности на которую получена в 2010 г. в порядке наследования, а в 2015 г. по договору мены получена оставшаяся 1/2 доли.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 мая 2015 г. N 03-04-05/26531

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу порядка налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в 2010 году налогоплательщик в наследство получил 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2015 году в результате договора мены налогоплательщик получит оставшуюся 1/2 доли квартиры. Затем налогоплательщик планирует продать указанную квартиру как единый объект права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса установлено, что не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру принадлежало налогоплательщику (независимо от изменения размера его доли в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы, полученные от ее продажи, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
07.05.2015

да, дедушке надо будет учитывать кадастровую стоимость с учетом понижающего коэффициента, т.е. определить кадастровую стоимость доли и помножить на коэффициент и эту стоимость указывать в мене, как стоимость в которую стороны оценили объекты мены. если будет менее 1 000 000 рублей платить НДФЛ не придется.

Уточнение клиента

Да, поняла, спасибо! А если все-таки первая операция (между супругами) — это дарение, не обмен. То это нотариус и дарственная, правильно? Дедушка налоговой за это не должен ничего, потому что подарила эту долю жена? Главный вопрос — при продаже этой квартире, где появится новый собственник путем дарения — нужно будет заново отсчитывать 3 года, чтобы продать квартиру и не уплачивать налог 13% с продажи? Заранее большое спасибо, это финальный уточняющий вопрос.

29 Сентября 2016, 00:11

да, т.к. сделка по отчуждению доли в общей собственности

Дедушка налоговой за это не должен ничего, потому что подарила эту долю жена?
Виктория Полунина

Главный вопрос — при продаже этой квартире, где появится новый собственник путем дарения — нужно будет заново отсчитывать 3 года, чтобы продать квартиру и не уплачивать налог 13% с продажи?
Виктория Полунина

Должен согласиться с коллегами, исходя из текста части 3 статьи 37 ГК РФ запрещается представлять интересы несовершеннолетнего при сделках с близкими родственниками родителей.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Приведу полный текст указанного уважаемым коллегой Андреем Власовым решения суда, оно должно быть Вам интересно и подтверждает мою ссылку на статью 172 Гражданского кодекса РФ, согласно которой если сделка совершается к выгоде несовершеннолетнего, то ее не признают недействительной, а отказ органа опеки может быть признан незаконным и необоснованным.

Судья: Жукова Н.Ю. Дело №33-14602

14 мая 2015 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Дементьевой Е.И., Раскатовой Н.Н.,
при секретаре Пучкове А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Управления социальной защиты населения района Марьино г.Москвы на решение Люблинского районного суда города Москвы от 15 января 2015 года, которым постановлено:
Заявление Емельяновой И.В. о признании неправомерным решения органа опеки и попечительства Управления социальной защиты населения района Марьино города Москвы удовлетворить.
Признать незаконным отказ органа опеки и попечительства Управления социальной защиты населения района Марьино г.Москвы в даче Емельяновой Ирине Вячеславовне разрешения на отчуждение 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: *******, принадлежащей ******** ***** года рождения.
Возложить на Управление социальной защиты населения района Марьино г.Москвы обязанность выдать Емельяновой Ирине Вячеславовне разрешение на отчуждение 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: *******, принадлежащей ********* ****** года рождения.

Емельянова И.В. обратилась в суд с заявлением о признании неправомерным решения органа опеки и попечительства УСЗН района Марьино г.Москвы от 07.11.2014 года, мотивируя свои требования тем, что между ней и Емельяновой М.А. заключен договор мены долей в праве собственности на квартиры, согласно которому заявитель, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына **** **** года рождения, передает Емельяновой М.А. свою долю и долю несовершеннолетнего в праве на жилое помещение по адресу: ***********, а Емельянова М.А. передает заявителю и несовершеннолетнему долю в праве на жилое помещение по адресу: *******. Орган опеки и попечительства УСЗН района Марьино г.Москвы отказал в даче разрешения на совершение указанной сделки. Между тем, обмен совершается в интересах ребенка, в результате обмена размер принадлежащей ребенку на праве собственности площади увеличивается.
В судебном заседании Емельянова И.В. доводы заявления поддержала, пояснив, что она и несовершеннолетний фактически проживают и зарегистрированы в квартире по адресу: **********.
Представитель УСЗН района Марьино г.Москвы в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявления.
Третье лицо Емельянов Г.А., являющийся также представителем третьего лица Емельяновой М.А., просил удовлетворить заявление.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель УСЗН района Марьино г.Москвы по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав представителя УСЗН района Марьино г.Москвы, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, заявителя Емельянову И.В., третье лицо Емельянова Г.А., являющегося представителем по доверенности третьего лица Емельяновой М.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
При рассмотрении дела судом установлено, что Емельянова И.В. и ее несовершеннолетний сын ******** зарегистрированы в четырехкомнатной квартире общей площадью 87 кв.м., жилой площадью 57,1 кв.м. по адресу: **********, собственниками которой являются заявитель — 7/12 долей, несовершеннолетний – 1/4 доля и ******* (бабушка несовершеннолетнего)- 1/6 доля. Также несовершеннолетний ********* является собственником 1/4 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 38,9 кв.м., жилой площадью 21 кв.м по адресу: ************, кроме несовершеннолетнего собственниками долей в указанной квартире являются заявитель — 1/12 доля, ****** (бабушка несовершеннолетнего) — 5/12 доли, и ******** (дедушка несовершеннолетнего) – 1/4 доли.
Отец несовершеннолетнего ********* умер 04.11.13.
27.10.2014 года между Емельяновой И.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего *********, и Емельяновой М.А. заключен договор мены долей в праве собственности на квартиры, согласно которому заявитель, действующая в интересах несовершеннолетнего, передает Емельяновой М.А. принадлежащую несовершеннолетнему ¼ долю в праве собственности на квартиру по адресу: **********, а Емельянова М.А. передает заявителю, действующей в интересах несовершеннолетнего, 3/24 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ********.
27.10.2014 года заявитель обратилась в Управление социальной защиты населения района Марьино г.Москвы с заявлением о даче разрешения на меру принадлежащей несовершеннолетнему доли в праве на жилую площадь.
07.11.2014 года заявителю был дан ответ, согласно которому в даче согласия на совершение указанной сделки отказано в связи с тем, что родители и их близкие родственники не вправе совершать сделки с ребенком, за исключением передачи имущества малолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», в силу п. 1 ст. 21 которого, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ N 13-П от 08.06.2010 г. специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
Таким образом, законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Как правильно указал суд первой инстанции, из содержания абзаца второго пункта 1 ст. 28 и п. 2 и ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами прав и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства — в случае их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Учитывая вышеприведенные требования закона при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости, органам опеки необходимо установить, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между заявителем и Емельяновой М.А. договор мены соответствует интересам несовершеннолетнего, не ухудшает его права и свободы, поскольку в результате договора мены из собственности несовершеннолетнего выбывает доля в праве собственности на однокомнатную квартиру стоимостью ******* рубля, соответствующая 9 725 кв.м. общей площади, при этом в его собственность переходит доля в четырехкомнатной квартиры стоимостью ************ рубля, соответствующая 10,875 кв.м. общей площади, при этом несовершеннолетний и его мать становятся единственными собственниками четырехкомнатной квартиры, в которой зарегистрированы и фактически проживают.
С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о признании незаконным отказа органа опеки и попечительства Управления социальной защиты населения района Марьино г.Москвы в даче Емельяновой И.В. разрешения на отчуждение 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: *************, принадлежащей ********* ***** года рождения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что совершаемая заявителем сделка в интересах несовершеннолетнего прямо запрещена п.3 ст.37 ГК РФ основанием к отмене не являются, так как основаны на неправильном толковании норм материального права.
Кроме того, в соответствии с п.3 ст.37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, вышеуказанные положения п.3 ст.37 ГК РФ запрещают совершение сделок с подопечным опекунам, попечителям, их супругам и их близким родственникам.
Между тем, Емельянова М.А., с которой в интересах несовершеннолетнего заключен договор мены, близким родственником законного представителя несовершеннолетнего не является, она является матерью умершего отца ребенка.
Также несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы рассмотренных требований, обязав орган опеки и попечительства выдать разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего.
В соответствии со ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
То обстоятельство, что суд возложил на УСЗН обязанность выдать разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего, а не на заключение договора мены, основанием к отмене решения суда не является, поскольку заключение договора мены также предполагает отчуждение доли собственности.
При неясности порядка исполнения судебного решения, стороны, в соответствии со ст.202 ГПК РФ обратиться в суд с заявлением о разъяснении решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Люблинского районного суда г.Москвы от 15 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу УСЗН района Марьино г.Москвы – без удовлетворения.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

Т.е. чтобы не мудрить с обменом долями, мы можем получить официальный отказ опеки и идти в суд? Ребенок в результате обмена станет владеть 2/3 квартиры в Москве. При этом исходя из кадастровой стоимости его 1/4 в МО почти в два раза меньше стоит 1/3 доли в Москве . Соответственно для ребенка такой обмен выгоден. Каковы наши шансы в суде, учитывая, что это Московская опека, и отзывы о ее работе пугающие?

m.pravoved.ru

Популярное:

  • Получить пенсионные накопления по наследству Как унаследовать средства пенсионных накоплений наследодателя? Наследодатель при жизни вправе в любое время подать заявление в территориальный орган ПФР и определить конкретных лиц (правопреемников) и доли средств, которые […]
  • Химия пособие по егэ Химия, Новые задания ЕГЭ, Доронькин В.Н., 2016 Химия, Новые задания ЕГЭ, Доронькин В.Н., 2016. Пособие составлено в соответствии с изменениями формулировок и содержания заданий в тестах ЕГЭ по новой спецификации и предназначено […]
  • Сущность и понятие гражданства рф Гражданство РФ: понятие и общие принципы Гражданство РФ – это устойчивая правовая связь лица с РФ, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей (ст. 3 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской […]
  • Сайт октябрьского районного суда гулан-удэ Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ Республики Бурятия Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ был образован в 1961 году путем объединения народных судов 1 и 2 участков Октябрьского района, которые до 1957 года назывались судами 1 […]
  • Организация обслуживания гостей в процессе проживания мдк 0301 Календарно - тематическое планирование по МДК 03.01 "Организация обслуживания гостей в процессе проживания" Автор презентации: Петренева Алеся Александровна Министерство образования Тверской области ГБПОУ «ТОРОПЕЦКИЙ […]
  • Правила пользованием excel Урок 1. Тема: Как работать в Excel Чтобы понять, как работать в Excel, следует чётко уяснить, что Excel - это одна из компьютерных программа, которая входит в пакет Microsoft Office. Её обычно устанавливают в папку, […]
  • Госпошлина на охранника 6 разряда Удостоверения частного охранника 4, 5, 6 разряда Удостоверение частного охранника представляет собой документ, имеющий уровень защиты класса «В», серию и номер. Бланк удостоверения является полиграфической продукцией, […]
  • Учет двойного гражданства в рф Регистрация двойного гражданства в УФМС Регистрация двойного гражданства в УФМС осуществляется лично или путём отправки уведомления по почте. Законодательная база регуляции вопросов предусмотрена ФЗ РФ «О гражданстве РФ» и […]