Арендатор имеет право на субаренду

Содержание:

Заключение договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией: образец, описание процедуры

Собственник нежилого помещения старается извлечь из своей недвижимости прибыль, поэтому сдает ее в аренду. Договор с арендатором заключается на определенный период, от которого и зависит тип взаимоотношений. В Российской Федерации аренда бывает долгосрочной и краткосрочной. О последнем типе взаимоотношений между хозяином и арендатором мы и поговорим в материале.

Какие преимущества такой договор несет для собственника недвижимости в РФ? Почему подобная аренда остается привлекательной для представителей бизнеса? Как грамотно составить соглашение по аренде и ничего не забыть? Ответы на эти и другие вопросы по краткосрочной аренде вы найдете в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-98-71 . Это быстро и бесплатно !

В каком случае соглашение считается краткосрочным?

Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды – две разновидности сделки по передаче недвижимости нежилого типа, как стоящей отдельно, так и являющейся частью многоквартирного дома. Основной отличительной чертой является срок аренды.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 683 и 651) устанавливает максимальный срок для краткосрочной договоренности – 12 месяцев.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Долгосрочные взаимоотношения по недвижимости заключаются на период от одного года.

Дабы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочного соглашения аренды, срок пользования недвижимостью арендатором не должен превышать одного года, при этом, в договоре, как правило, прописываются возможность пролонгации и приоритетное право текущего арендатора заключить новый контракт после окончания действующего, если у сторон не будет претензий.

Чем хорош такой вариант договоренности?

Почему договор заключают на краткий срок? Очевидно, в этом есть свои положительные стороны.

  • Нет обязательной регистрации в Росреестре.
  • Не придется оплачивать государственную пошлину.
  • Стороны сделки имеют возможность договориться по любой недвижимости или ее части.
  • Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового контракта.
  • В контракте можно прописать пролонгацию на аналогичный период.
  • Более легкая процедура досрочного разрыва контракта.

Основным преимуществом краткосрочного договора между хозяином и арендатором юристы называют отсутствие надобности такую сделку регистрировать в Росреестре и, соответственно, включать сведения о взаимоотношениях в ЕГРН.

Данный пункт предусматривает несколько преимуществ. Во-первых, сторонам соглашения не понадобится тратить время на сбор документов. Во-вторых, не придется уплачивать государственную пошлину, которая для юридического лица составляет ни много ни мало 22 тысячи рублей. В-третьих, краткосрочный вид аренды подойдет для всех типов недвижимости, а не только для тех, которые имеют кадастровый номер.

Предметом выступят любые объекты, даже те, что не имеют четких границ или являются коридорными помещениями. Главным условием для подписания договора в таком случае будет согласие сторон – сдать в аренду и арендовать некий участок недвижимости.

Негативные стороны

  • Росреестр не проверяет сделку на соответствие юридическим положениям.
  • Нет арендных каникул, индексации.
  • Штраф за досрочное расторжение сделки невелик.
  • Арендатор не имеет права передавать помещение в субаренду.
  • Права арендатора четко ограничены.

Долгосрочные договора аренды проходят проверку в Росреестре, государственный орган проверяет все положения договоренности, что позволяет в итоге получить сбалансированный и максимально справедливый контракт.

Краткосрочные же соглашения составляются сторонами, зачастую разорвать такой вид юридических взаимоотношений проще, однако и защита прав ложится исключительно на составители бумаги.

Бытует мнение, что долгосрочная аренда несет в себе меньше рисков. Договор сроком до одного года, не предусматривает таких опций как арендные каникулы, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя и так далее.

Когда стороны пытаются договориться по аренде сроком на три или пять лет возможны и даже вероятны определенные уступки. Многостраничные контракты приближают арендатора в правах с собственником. В договоре может прописываться даже возможность сдачи помещения в субаренду без согласия собственника.

Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?

Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.

В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.

Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.

Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.

Основные пункты

  1. Предмет договора.
  2. Арендная плата и порядок расчета.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Срок аренды.
  5. Изменение и прекращение договора.
  6. Ответственность сторон.
  7. Заключительные положения.
  8. Реквизиты сторон.

Как грамотно составить?

  1. Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.

Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.

Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях.
Выпишите все случаи, когда арендная плата может быть изменена в любую сторону.

В пункте прав и обязанностей сторон вписываются случаи, при которых арендная плата может быть уменьшена (если по независимым причинам состояние недвижимости ухудшилось) или увеличена (если арендодатель понес ущерб из-за действий арендатора).
Определите, имеет ли арендатор приоритетное право на заключение нового контракта или вы хотите продолжать с ним сотрудничество в условиях пролонгации действующего договора.

Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.

  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
  • Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией

Срок действия без регистрации

Срок аренды недвижимости прописывается отдельным пунктом в договоре, если такого пункта нет, аренда считается действующей на протяжении 11 месяцев – максимально возможного срока. Дабы избежать возможных проблем при досрочном расторжении через судебные инстанции, юристы советуют сторонам все-таки конкретизировать срок действия документа.

Как продлить?

В документе по инициативе арендатора прописывается приоритетное право на заключение нового договора в отношении недвижимости, а также возможность пролонгации (продления) договоренности. Она выгодна всем сторонам сделки, ведь предусматривает подписание только дополнения к действующему договору с новыми сроками аренды.

Все остальные права и обязанности сторон останутся прежними. Пролонгация может быть автоматической, срок действия нового договора составляет также одиннадцать месяцев.

Как происходит расторжение?

Право на расторжения договора имеет как арендатор, так и владелец недвижимости. Причины, которые дают право стороне прекратить взаимоотношения прописываются в пункте: «Изменения и прекращения договора». Первым пунктом должно идти право сторон по взаимному соглашению разорвать договоренность без привлечения третьего участника процесса.

Арендодатель (владелец) имеет право расторгнуть договор через суд, если арендатор нарушил условия договора, ухудшил состояние недвижимости (и отказывается возместить ущерб) или использовал ее не по целевому назначению. Арендатор также может обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, если недвижимость не была предоставлена ему в пользование, обнаружились недостатки, которые не были оговорены заранее и препятствуют использованию помещения и так далее.

Договор краткосрочной аренды имеет свои преимущества и недостатки, однако при его составлении также необходимо уделить внимание всем позициям. Прописав в договоре как можно больше положений, вы избежите недопонимания в кризисных ситуациях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 755-98-71 (Москва)
+7 (812) 565-34-78 (Санкт-Петербург)

svoe.guru

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Аренда земельного участка (ЗУ) как действие, имеющее юридическую силу, устанавливается на основании договора гражданско-правового характера, регламентирующего последующие отношения, возникшие между сторонами.

Во избежание конфликтов между арендатором и арендодателем, требуется соблюдения положений, прописанных в договоре. Какие же права и обязанности арендатора и арендодателя подразумевает договор?

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

  • физическое или юридическое лицо;
  • орган местного самоуправления.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо зарегистрировать договор аренды. Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

  • положениями договора;
  • законодательством РФ;
  • категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

  1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
  2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
  3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

  1. по взаимному согласию;
  2. односторонним решением;
  3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

На что арендатор земельного участка не имеет право?

Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.

В частности, недопустимо без согласия собственника:

  • переоформлять надел на своё имя;
  • выставлять его на торги;
  • обменивать на что-либо;
  • дарить третьим лицам;
  • сдавать в субаренду и оформлять переуступку права аренды третьим лицам.

Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.

В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

  • не надлежащего ухода;
  • применения ядохимикатов;
  • нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

myrealproperty.ru

Арендатор имеет право на субаренду

Сегодня одним из часто встречающихся видов договора на предоставление юридических адресов является Договор субаренды. В данной статье мы попробуем выявить все преимущества и недостатки этой формы договора, а также разберемся во всех тонкостях сделок, заключаемых по договору субаренды.

Субаренда в соответствии с Законом

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, и сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов.

Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя. Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально. Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.

Субаренда на практике

Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Здесь существует еще одна тонкость. Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.

Что касается цены, то на сегодняшний день стоимость юридического адреса по договору субаренды колеблется от 10 000 до 40 000 рублей и напрямую зависит от характеристик приобретаемого адреса, включенных в его стоимость услуг и, конечно, правовой стороны (или даже происхождения) документов на адрес. Дело в том, что обычно по договору субаренды предоставляются помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований (в нашем случае это г. Москва), поэтому с обязательным для субаренды получением согласия собственника здесь нередко возникают проблемы. Примером тому служат юридические адреса по договору субаренды стоимостью менее 20 000 рублей, куда, как правило, не входит подтверждение адреса самим собственником. Какие последствия это может иметь для субарендатора, и какие еще риски существуют при заключении договора субаренды – попробуем разобраться.

Риски при заключении договора субаренды

Как мы уже говорили, в договоре аренды помещения изначально должно быть прописано положение о том, что сдача помещения в субаренду возможна только с письменного согласия собственника. Если речь идет о субаренде муниципального имущества, это означает, что для его аренды субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, то есть раздобыть подписи ряда столичных чиновников, к которым, естественно, обращаться никто не будет. Так, ввиду сложности «законного» способа документального оформления сделки по субаренде, продавцы юридических адресов решили пойти по пути наименьшего сопротивления и придумали отличный, по их мнению, выход из положения.

Сегодня, продавая юридический адрес по договору субаренды, в пакет документов продавцы-арендаторы включают не договор аренды и Свидетельство на право собственности, обязательные при субаренде, а договор субаренды с арендатором и Свидетельство на право аренды. Важно понимать: Свидетельство на право собственности и Свидетельство на право аренды не являются взаимозаменяемыми документами, и наличие в пакете документов на адрес Свидетельства на право аренды без договора аренды говорит о том, что разрешения собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было, а значит, субаренда в этом случае незаконна. Кроме того, никакого подтверждения адреса от собственника Вы в этом случае тоже не получите, а значит процедура регистрации может пройти не вполне гладко. Вообще, с таким юридическим адресом субарендатор, что называется, «далеко не уедет», и целый ряд проблем с таким адресом ему гарантирован.

Если же речь идет о субаренде помещения, находящегося в собственности не муниципального образования, а юридического или физического лица – к пакету документов на адрес предъявляются те же требования: наличие договора аренды обязательно, и в нем должно быть прописано согласие собственника на субаренду, либо же должен прилагаться отдельный документ-разрешение, подписанный собственником помещения и имеющий свой срок действия.

Правила заключения договора субаренды

Итак, подытоживая все выше сказанное, попробуем вывести основные правила заключения договора субаренды.

Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным), и если, например, арендатор (или арендодатель) попросит субарендатора освободить арендуемое им помещение до истечения установленного срока – субарендатор не сможет применить законные способы защиты своих прав.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

www.uradresa.ru

Форма и способы выдачи арендодателем согласия

Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.

Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:

— включено в текст договора аренды при его заключении;

— согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору,

— оформлено арендодателем в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о его выдаче.

Если договором не установлено условие о выдаче согласия в письменной форме

Арендодатель может выдать согласие в любой форме по своему усмотрению, но с соблюдением требований ст. 157.1 ГК РФ. Однако в этом случае согласие может быть признано полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не заявил относительно нее никаких возражений, а также совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением.

Включение согласия в текст договора

Предварительное согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Необходимо учитывать, что если согласие выдано после 1 сентября 2013 г. и является предварительным, то оно должно содержать описание предмета сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Ранее такое требование отсутствовало, и к согласиям, оформленным до указанной даты, оно не применяется.

Арендодатель не вправе заявлять о недействительности сделок, если согласие на их совершение он надлежащим образом выразил в договоре.

Пример формулировки условия:

«Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется».

Если согласие арендодателя не содержится в тексте договора аренды

В этой ситуации арендатор до заключения договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать предварительное согласие.

Арендатору, который уже заключил договор, необходимо запросить у арендодателя последующее согласие (одобрение) в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Согласие должно быть выдано арендодателем в разумный срок.

Если такое согласие не получено и будет доказано, что о его отсутствии знала или должна была знать другая сторона на момент совершения сделки, то эта сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ.

В соответствии с указанной статьей такая сделка является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие. С требованием о признании сделки недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).

Эти правила распространяются на сделки, совершенные арендатором после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров, заключенных ранее указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Необходимо учитывать, что условие договора, сформулированное как право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, в частности в субаренду, не всегда признается судами согласием арендодателя, включенным в текст договора аренды.

Оформление согласия отдельным документом (письмом)

Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.

В предварительном согласии в силу ст. 157.1 ГК РФ необходимо указать предмет сделки, в частности договора субаренды. Поскольку в силу абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется так же, как и предмет договора аренды.

В последующем согласии (одобрении) должны содержаться данные о конкретной сделке, совершенной арендатором. В частности, можно указать реквизиты и наименование сторон в сделке по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешает совершить арендодатель, дату и номер основного договора аренды.

Пример формулировки согласия:

«______________ (арендодатель) и _______________ (арендатор) заключили договор аренды от ___ N ____, объектом аренды по которому является: ________________________.

Арендодатель данным письмом выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (указываются данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от «___»_______ 200_ г., в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется».

Оформление согласия путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте

Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.

При получении такого разрешения арендатору рекомендуется потребовать от лица, выдающего такое разрешение от имени арендодателя, документы, подтверждающие его полномочия.

Пример формулировки согласия:

________ (арендодатель) согласен на передачу в субаренду арендуемого ____________ (арендатор) имущества __________________ по договору аренды от ____ N ____».

arendadogovor.ru

6. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

Законодательством установлено, что имущество предоставляется арендатору во владение и пользование либо только в пользование. Кроме того, дополнительно к указанным правомочиям п. 2 ст. 586 ГК устанавливает перечень возможных действий, которые арендатор вправе совершать при наличии согласия арендодателя. По общему правилу к ним относятся:

– сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем);

– передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);

– предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;

– передача арендных прав в залог;

– внесение арендных прав в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Изъятия из общего правила предусмотрены для отдельных видов договоров аренды. Так, например, для договора проката предусмотрен запрет на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам (п. 2 ст. 602 ГК)

Во всех случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК).

6.1. Предоставление арендодателем согласия на передачу объекта

аренды или арендных прав третьим лицам

Законодательством не определены порядок и форма предоставления арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам. Поэтому сторонам рекомендуется согласовать эти вопросы в тексте договора. Форма предоставления согласия должна позволять очевидно установить, что согласие получено от арендодателя и распространяется на данную сделку.

Согласование условия о предоставлении арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам.

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется предусмотреть в договоре:

1) форму согласия;

2) срок предоставления согласия.

В связи с отсутствием требований законодательства к форме согласия арендодатель вправе выразить свою волю в любой форме. Однако, с учетом того что от наличия согласия арендодателя зависит действительность сделок на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, рекомендуется предусматривать письменную форму согласия арендодателя.

Условие в договоре. Пример формулировки:

“Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду при наличии письменного согласия Арендодателя”.

“Согласие Арендодателя на передачу Арендатором арендуемого имущества в субаренду либо в безвозмездное пользование должно быть выражено в письменной форме”.

Согласие арендодателя в письменной форме может содержаться:

– в тексте договора аренды;

– в отдельном документе;

– в надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом.

Если договором не установлено условие о форме согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам.

В этом случае арендодатель выбирает форму согласия по своему усмотрению.

Примечание. Подробнее о риске арендатора в случае несогласования

условия о письменной форме согласия арендодателя на передачу объекта аренды

или арендных прав третьим лицам см. путеводитель по договорной работе

“Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договора”,

подпункт 6.1.1 пункта 6.1 главы 6.

Примечание. Подробнее о риске арендодателя в случае несогласования

условия о письменной форме его согласия на передачу арендатором объекта

аренды или арендных прав третьим лицам см. путеводитель по договорной

работе “Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении

договора”, подпункт 6.1.1 пункта 6.1 главы 6.

6.1.1. Включение согласия в текст договора

Согласие арендатора может быть включено в текст договора в качестве одного из его условий. Такое условие может содержать согласие арендодателя на заключение арендатором всех предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК сделок с арендуемым имуществом. В этом случае у арендатора отсутствует необходимость обращения к арендодателю за согласием на заключение сделок.

Условие в договоре. Пример формулировки:

“Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 586 ГК. Получения дополнительного согласия от Арендодателя на это не требуется”.

Стороны вправе предусмотреть в договоре согласие арендодателя лишь на заключение арендатором отдельных сделок с арендуемым имуществом из числа предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК.

Условие в договоре. Пример формулировки:

“Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду. Получения дополнительного согласия от Арендодателя на это не требуется”.

Если договором предусмотрено согласие на заключение только части предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК сделок с арендуемым имуществом, для заключения иных сделок арендатору необходимо будет получать отдельное согласие арендодателя.

Кроме того, согласие, включенное в договор, может предусматривать определенные условия, например предварительное уведомление арендодателя о планируемых сделках.

Ситуация из судебной практики.

Лизингополучатель передал полученное по договору имущество в субаренду. Субарендатор заявил требование об установлении факта ничтожности сделки как не соответствующей законодательству по причине ее совершения без согласия лизингодателя. Судом установлено, что в договоре лизинга содержалось следующее условие: “До момента перехода имущественных прав на объект лизинга к лизингополучателю лизингополучатель без предварительного согласия лизингодателя не имеет права передавать объект лизинга в безвозмездное пользование или иным образом в пользование третьему лицу (за исключением сдачи в аренду), отчуждать, дарить, закладывать или иным образом обременять объект лизинга вещными или обязательственными правами. Лизингополучатель имеет право сдавать объект лизинга в аренду третьему лицу только после того, как лизингополучатель проинформировал об этом лизингодателя в письменной форме”.

В приведенной в договоре лизинга формулировке, по мнению суда, содержалось предварительное согласие лизингодателя на передачу имущества в субаренду при условии его уведомления, соответственно, уведомив лизингодателя о заключении договора субаренды, лизингополучатель был вправе передать имущество субарендатору. По этой причине в удовлетворении требования субарендатора было отказано (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 06.11.2012 (дело N 287-26/2012/857а)).

(Постановлением Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 10.01.2013 (дело N 287-26/2012/857а/1016к) данное постановление оставлено без изменения.)

Если в тексте договора стороны не предусмотрели согласие арендодателя на заключение предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК сделок с арендуемым имуществом, то в случае возникновения необходимости в получении согласия они могут воспользоваться иными способами предоставления согласия.

6.1.2. Оформление согласия отдельным документом

Если в договоре не предусмотрено согласие арендодателя на заключение арендатором предусмотренных п. 2 ст. 586 ГК сделок, согласие может быть предоставлено в форме отдельного документа. Документ, выражающий согласие арендодателя, должен быть подписан уполномоченным лицом арендодателя. Во избежание спорной ситуации, если согласие подписано не руководителем юридического лица, а иным работником, арендатору следует запросить у арендодателя документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего согласие.

В документе, подтверждающем согласие арендодателя, рекомендуется указывать вид сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу. Кроме того, если согласие выдается на заключение арендатором конкретной сделки, целесообразно указать наименование сторон сделки, а также иные условия сделки, при которых арендодатель согласен на ее заключение.

В целях урегулирования порядка предоставления согласия стороны могут указать в договоре:

– сведения, которые должно содержать обращение арендатора;

– срок, в течение которого арендодатель обязан рассмотреть обращение арендатора;

– последствия отсутствия ответа арендодателя.

Условие в договоре. Пример формулировки:

“Согласие арендодателя на заключение арендатором сделок, предусмотренных п. 2 ст. 586 ГК, выдается на основании письменного обращения арендатора. Обращение должно содержать наименование стороны, с которой планируется заключение сделки, вид сделки и ее срок. Арендодатель рассматривает обращение арендатора в течение 5 (пяти) дней с момента его получения. При отсутствии ответа арендодателя в указанный срок согласие считается непредоставленным”.

6.1.3. Оформление согласия путем проставления

соответствующей надписи на договоре, заключаемом

арендатором с третьим лицом, или его проекте

Письменно выразить свое согласие на передачу арендуемого имущества или арендных прав третьим лицам арендодатель может также посредством проставления на договоре, заключаемом между арендатором и третьим лицом, соответствующей надписи за подписью уполномоченного лица арендодателя. Вносить соответствующее условие в договор при этом нет необходимости.

Пример формулировки надписи на договоре:

“ООО “Свет” согласно на передачу в субаренду имущества, арендуемого ОДО “Берега” по договору аренды от 01.02.2014 N 12″.

Если согласие арендодателя на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам не получено.

В соответствии с п. 24 постановления Пленума N 1 отсутствие согласия арендодателя влечет ничтожность договора субаренды и договора перенайма. Относительно передачи объекта аренды в безвозмездное пользование, а также залога арендных прав полагаем, что данные сделки в случае осуществления их без согласия арендодателя также являются ничтожными в силу ст. 169 ГК как сделки, заключенные в нарушение требований ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК.

6.2. Субаренда

(статьи 586, 589 ГК)

Субаренда – предоставление арендатором арендованного им имущества другому лицу (субарендатору) во владение и пользование либо только в пользование (ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК).

Для передачи имущества в субаренду арендатору необходимо согласие арендодателя (ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК)

Примечание. Подробнее о риске арендатора при неполучении согласия

арендодателя на передачу арендованного имущества в субаренду см.

путеводитель по договорной работе “Аренда. Общие положения. Риски

арендатора при заключении договора”, подпункт 6.2.1 пункта 6.2 главы 6.

К договору субаренды применяются нормы, регулирующие договор аренды, если иное не предусмотрено законодательством (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК). Поэтому при согласовании условий договора субаренды стороны руководствуются правилами, предусмотренными для договора аренды. Однако необходимо учитывать условия договора аренды и ограничения, предусмотренные в договоре аренды либо в согласии арендодателя на сдачу имущества в субаренду, при их наличии.

Арендатор по договору аренды выступает в качестве арендодателя по договору субаренды.

Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды (ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК).

Вместе с тем стороны договора субаренды вправе предусмотреть, что договор заключается на меньший срок, чем договор аренды. В этом случае, если после истечения срока договора субаренды субарендатор продолжает пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор субаренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в пределах срока договора аренды (ч. 3 п. 2 ст. 586, п. 2 ст. 592 ГК, п. 37 постановления Пленума N 1). При этом, если согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду не предусматривало ограничения по сроку субаренды, получать новое согласие не требуется. Вместе с тем даже в случае возобновления договора субаренды на неопределенный срок в случае прекращения договора аренды прекращается и договор субаренды (п. 37 постановления Пленума N 1).

Примечание. Подробнее о риске арендодателя в случае возобновления

договора субаренды на неопределенный срок см. путеводитель по договорной

работе “Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении

договора”, подпункт 6.2.1 пункта 6.2 главы 6.

Кроме того, договор субаренды прекращается также в случае досрочного прекращения договора аренды, если в договоре аренды стороны не предусмотрят иное (п. 1 ст. 589 ГК).

Несмотря на то что законодательство позволяет сторонам предусмотреть в договоре иное, полагаем, что продолжение действия договора субаренды после прекращения действия договора аренды невозможно. Субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор аренды на условиях прекратившего свое действие договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды (п. 1 ст. 589 ГК).

Если договор аренды является ничтожным, то и заключенный в соответствии с ним договор субаренды будет также ничтожным (п. 2 ст. 589 ГК)

narodirossii.ru

Популярное:

  • Наказание за одну двойку Опять двойка, или нужно ли ругать детей за плохие отметки Я испытала легкий шок, когда однажды, придя за дочкой в школу, услышала от нее:— Мамочка, ты только не ругайся, но, кажется, я получила кол…За одну секунду я пережила […]
  • Образец заполнение платежного поручения по налогам в 2018 году Заполнение платежного поручения в 2018 году: образец Актуально на: 11 января 2018 г. ​Образец платежного поручения НДФЛ Чтобы деньги попали в бюджет, необходимо правильно заполнить платежное поручение на перечисление того или […]
  • Незаконное проживание в нежилых помещениях Нежилое помещение: можно ли там жить, быть прописанным и предусмотрена ли за это ответственность? Со временем нежилых помещений становится все больше. Их покупают, сдают в аренду, меняют их целевое назначение, переводят из […]
  • Заявление о начислении пособия по уходу за ребенком до 15 лет образец Заявление на пособие по уходу за ребенком — пример Один из родителей малыша имеют право на получение ежемесячного пособия по уходу за ребенком до тех пор, пока ему не исполнится 1.5 года. Получать выплаты можно по месту […]
  • Возврат путевки библио глобус Какие штрафы могут ожидать вас у туроператора Библио Глобус при попытке возврата денег из-за отказа от путевки? Путешествие – это способ передвижения по территории либо акватории с познавательной целью. Для этого, многие люди […]
  • Правило наложения перевязок Основы безопасности жизнедеятельности7 класс Урок 26Правила наложения повязокПовязки. Общая характеристика Повязками называют специальные средства, предназначенные для закрепления перевязочного материала или компресса […]
  • 10 лет стажа будет ли пенсия На что можно рассчитывать при стаже работы 10 лет: какая будет пенсия и как быть, если вам не хватает баллов? Чтобы обеспечить себе достойную старость, необходимо хорошенько поработать в молодости. Именно от стажа в основном […]
  • Как можно подать жалобу в роспотребнадзор Как написать жалобу в Роспотребнадзор по защите прав потребителей, как подать через интернет, как составить правильно? Образец документа К сожалению, в последнее время в несколько раз увеличилось количество производителей, […]