Ипотека с заменой залога

Обмен ипотечной квартиры

Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Замена залога

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Что делать при задолженности по ипотеке? Читайте здесь.

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
  3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
  4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  5. Затем они предоставляются банку.
  6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
  7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

  • паспорт и копию всех страниц;
  • справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
  • для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
  • документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Сколько раз в жизни можно брать ипотеку? Смотрите тут.

Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку в Сбербанке? Подробная информация в этой статье.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

77metrov.ru

3 способа продать квартиру в ипотеке

19 января 2015 г.

Некоторые считают, что продать квартиру, купленную по ипотеке, невозможно. На самом деле существует три способа продать или обменять квартиру, на которую вы все еще выплачиваете кредит.

Для того чтобы продать квартиру в ипотеке, вы должны получить разрешение банка, который выдавал кредит. Из-за этого продажа жилья с обременением занимает больше времени, чем обычная сделка. Изучите договор ипотеки и удостоверьтесь, что продажа жилья не запрещена до момента погашения кредита. Уточните, накладывает ли банк штраф при продаже жилья. Также банк должен определить точную сумму оставшегося долга.

После того, как банк дал добро, а вы нашли покупателя квартиры, отправляйтесь к нотариусу. Он должен заверить предварительное соглашение между продавцом и покупателем. Этот документ гарантирует банку, что покупатель не откажется от своих намерений.

Сама сделка купли-продажи недвижимости может проходить по одной из схем.

Первая схема ― погашение долга

Покупатель погашает остаток долга по кредиту в банке и получает справку о том, что с квартиры снято обременение. Затем продавец и покупатель посещают регистрационную службу, где с квартиры снимают обременение и фиксируют переход прав собственности на жилье. После заключения договора купли-продажи покупатель становится новым официальным владельцем жилья.

Вторая схема ― смена заемщика

Существует и другой вариант. Покупатель может купить не квартиру, а ипотечный кредит. То есть банк будет рассматривать покупателя как нового заемщика на имеющийся ипотечный кредит. В этом случае новый заемщик должен подать заявление на ипотеку и получить одобрение банка. Соглашение о переходе долга по кредиту на новое лицо подписывают три стороны: представитель банка, нынешний и будущий собственник недвижимости. В документе прописываются обязанности покупателя по погашению долга банку. Квартира остается в залоге у банка.

Третья схема ― замена объекта залога

Еще один способ ― это замена залога. Процедура это тоже непростая, и у каждого банка свои требования. Например, некоторые кредитные организации разрешают обменять жилье только через два-три года после заключения кредитного договора, некоторые ― если прошло не меньше двух третей срока кредита. Важное условие: заемщик должен соблюдать график платежей. Тем, кто погашал долг неаккуратно, банк, скорее всего, откажет в обмене. Кроме того, если вы задумали переезд в другой город, необходимо выяснить в банке, в каких регионах можно провести сделку. Если паззл сложился, смена залога одобрена, то после этого сотрудники банка должны проверить документы на квартиру, которую вы подобрали для обмена. Следующий шаг ― заключается договор обмена квартир, новое жилье передается в залог. Права собственности снимаются с одного жилья и регистрируются на другое.

Фото: krsmanovic — Fotolia

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Ипотека — не приговор: учимся переоформлять ипотеку правильно

Как показывает практика, ипотека берется в среднем на 15 лет, но часто жизненная ситуация клиента поворачивается таким образом, что возникает необходимость поменять залог, увеличить или уменьшить ипотечный кредит. Возможно ли это читайте далее.

Замена залога по имеющемуся ипотечному кредиту. Например, клиент хочет продать или подарить свою квартиру, обремененную ипотекой. В случае, если у данного заемщика есть иная в собственности квартира, покрывающая имеющийся кредит согласно условиям продукта, а это в среднем 80-85% от рыночной стоимости квартиры, то заемщик может представить заявление в банк о смене залога в рамках выданного ипотечного кредита. Клиенту необходимо указать причину замены залога, и в большинстве случаев банк идет навстречу своим заемщикам.

Оформление нескольких ипотечных кредитов. Рассмотрим жизненный пример: заемщик купил по ипотеке 1-комнатную квартиру, но через несколько лет его финансовое состояние улучшилось, разрослась семья, и появилась необходимость покупки 2-комнатной квартиры, а также возможность увеличить сумму кредита.

Я всегда советую, особенно молодым семьям, не брать ипотеку на 3-комнатную квартиру — как говорят клиенты «на всю оставшуюся жизнь». Если платеж по кредиту не посилен для человека, то его жизнь превращается в кошмар, и в итоге, заемщик может вообще потерять квартиру и остаться на улице. Лучше к цели — обзавестись собственной жилплощадью, идти постепенно, исходя из комфортного платежа по кредиту. Таким образом, я советую сначала взять в ипотеку 1-комнатную квартиру, затем 2-комнатную и т.д.

Продажа квартир с банковским обременением сегодня обычное дело, доля их на рынке растет с каждым днем. Каковы же действия заемщика в случае продажи такой квартиры.

1. Прежде всего, нужно подать заявку в банк на новый кредит. Ряд банков позволяет брать до 4 ипотек одновременно при соответствующем доходе, исключение составляет АИЖК, где возможна только одна ипотека для данного заемщика. Если доход клиента не позволяет взять вторую ипотеку, то необходимо подать заявку с отлагательным условием, т.е. кредит будет возможен при погашении первого ипотечного кредита.

2. Только после положительного решения по новому кредиту можно приступать к поиску покупателя на свою 1-комнатную квартиру.

Важна именно такая последовательность. Если заемщик делал просрочки по имеющемуся ипотечному кредиту или набрал разных потребительских кредитов, ему вообще может быть отказано в новом ипотечном кредите.

Далее идет поиск покупателя на его квартиру: это может быть покупатель с наличным расчетом или с ипотекой. Схемы таких сделок на рынке отработаны и отшлифованы годами практики, и мы с ними работаем на рынке уже более 6 лет. Если покупатель с наличным расчетом — все просто и понятно: производится полное гашение кредита по квартире нашего заемщика. Далее наш клиент, подобрав себе новое жилье, отправляется в банк, где уже рассмотрена его заявка на кредит, и берет новую ипотеку.

Несколько сложнее ситуация, когда покупатель с ипотекой. Здесь может быть два варианта: ипотека в другом банке рассмотрена, и ипотека рассмотрена в банке, где данная квартира в залоге. В первом случае, продажа может быть осуществлена только через полное досрочное гашение, т.е. у покупателя первоначальный взнос должен быть не меньше имеющегося кредита нашего заемщика. Во втором случае это не обязательно — кредит нашего заемщика гасится взятым кредитом покупателя в этом же банке.

Хотелось бы отметить, что если клиент вышел с отлагательным условием, то взять новый кредит он может после гашения имеющегося. Выдача кредита/гашение кредита производится после регистрации права собственности по истечении семи дней. Таким образом, взять новый ипотечный кредит клиент может только через неделю. В случае, если одобрение кредита было без отлагательного условия или кредит покупателя квартиры нашего заемщика переведен на гашение его кредита по расписке Росрееста, то оформление нового ипотечного кредита и покупка новой квартиры может быть произведена одновременно.

Перекредитование — переход с высокой процентной ставки в одном банке на более выгодную ставку в другом банке. Рассмотрим ситуацию, когда взят ипотечный кредит под высокий процент в определенном банке, а через некоторое время другие банки на рынке предложили более интересные процентные ставки. Возможно ли, переоформить ипотеку под более низкую ставку в другом банке? Очень актуальная ситуация на сегодняшний день.

Мы видим, что в сегодняшних условиях кризиса, процентные ставки по ипотечным кредитам взлетают вверх, а недвижимость, особенно на вторичном рынке жилья, падает в цене. Я всегда рекомендую не бояться брать ипотеку под высокую ставку, т.к. во многих банках есть такой продукт, как рефинансирование, или, как его еще называют, перекредитование. Сегодня нет моратория ни на один банковский продукт — можно переоформить ипотеку в любое время в другом банке. Банки не рефинансируют свой собственный портфель, поэтому это возможно только при переходе в другой банк.

Хочу дать совет, о котором банкиры, конечно же, умолчат. Выгодно рефинансироваться в первую половину срока кредитования, когда Вы закрываете платежом практически одни проценты по кредиту. Во второй половине платежного периода рефинансироваться совершено не выгодно, даже под очень низкую процентную ставку. Т.к. большую часть процентов Вы уже выплатили и активно перешли к гашению кредитного тела. Переходя в другой банк, Вы опять начинаете платежи с выплаты процентов. Если очень увлечься этим процессом, постоянно выискивая более низкую процентную ставку по ипотеке, можно только и оплачивать проценты банкам, так и не дойдя до гашения самого кредита.

Лучше всего обратиться к специалистам, которые Вам подскажут, выгодно ли сегодня Вам рефинансироваться или нет. Могу добавить, что в условиях кризиса этот продукт не работает.

НА ВАШИ ВОПРОСЫ ОТВЕТЯТ ПО ТЕЛЕФОНУ:

arkada-style.ru

Можно ли заменить предмет залога в ипотеке?

Ипотечный кредит — это самый большой банковский займ. А если говорить об ипотеке в Москве, то сумма таковой действительно впечатляет.

В результате чего, срок погашения ипотечного кредита может составлять 10 лет и более. Поэтому возникает вполне резонный вопрос: а можно ли заменить предмет залога в ипотеке? Ведь ситуации могут быть разные, и для них должно иметься разумное решение.

Как поменять залог при ипотеке?

Согласно законодательству, чтобы это сделать, необходимо просто добиться согласие залогодержателя. В данном случае, таковым является банк. Поэтому, если залогом вашей ипотеки является приобретенная за средства банка квартира в Москве, то вы всегда можете оформить это жилье на себя, предоставив кредитору другой залог, например, жилье, полученное в наследство.

Но для этого, таковое жилье должно быть оформлено должным образом. Ведь чтобы квартира стала залогом необходимо:

  • Произвести оценку недвижимости
  • Получить страховой полис
  • Обзавестись согласием других собственников жилья (если таковые есть)
  • Провести нотариальное сопровождение

При этом все данные процедуры необходимо согласовывать с банком. В частности, банковские сотрудники должны определить соответствует ли новый залог прежнему по своей стоимости.

Стоит отметить, что весь этот процесс будет сопровождаться временными и финансовыми затратами. Поэтому для замены залога в такой ситуации необходимы весомые основания.

Ситуации, когда смена залога имеет смысл

Первой таковой ситуацией является необходимость оформить право собственности на приобретенное в кредит жилье. До тех пор, пока оно является залогом в банке, вы не сможете быть его полноправным владельцем. А после смены залога, даже не до конца оплаченное жилье уже может стать вашим.

Также, залог приходится менять и в силу сложившихся неблагоприятных обстоятельств. Если вы в качестве залога используете не приобретенную в кредит квартиру, а другое жилье, и вы лишились права собственности на таковую недвижимость, то предмет залога, конечно же, придется изменить. То же самое касается и случая, когда заложенная квартира получила повреждения или же серьезно потеряла в стоимости.

Кроме прочего, можно не просто изменить, но и продать заложенное жилье. Если вы взяли слишком дорогостоящую квартиру в ипотеку, то вы имеете возможность продать ее. Но при этом сумма оставшегося по ипотеке долга должна быть выплачена сразу, чтобы кредит был погашен. Оставшуюся стоимость недвижимости вы имеете возможность получить от своего покупателя тогда, когда вам будет необходимо, и приобрести за эти средства более дешевое жилье.

Но при всем при этом придется тесно сотрудничать с банком. Ведь если кредитная организация не будет видеть в смене залога выгоды, то она не пойдет вам на встречу. Поэтому вам придется учитывать не только свои, но еще и банковские интересы.

Формально, для смены залога при ипотечном кредитовании никаких проблем нет. Но вот на практике вам придется решить множество различных проблем. А это значит лишь то, что принимая решение о проведении такой юридической процедуры необходимо взвесить все «за» и «против».

digm.ru

Ипотека с заменой залога

В августе 2014 года оформила ипотечный кредит в банке ВТБ 24. Так случилось, что в феврале 2015 года мне позвонил застройщик и объяснил, что строительство дома временно приостановлено, и предложил заменить мою квартиру на квартиру в соседнем доме, строительство которого будет закончено в срок.

Я обратилась в офис банка, где оформляла ипотечный кредит. Меня направили к руководителю ипотечного кредитования Б-ной Анне. Выслушав меня первое, что она мне предложила вообще отказаться от кредита, наверное для нее это было самое простое решение моего вопроса, и уж наверное она не совсем переживала о том, что я уже почти год оплачиваю проценты и страховку. После моего отказа от столь заманчивого предложения, она предупредила, что процедура замены залога платная. При этом не могла определиться сколько это в итоге стоит, назвав примерную сумму 10 тысяч рублей, не сумев мне объяснить от чего будет зависеть точная сумма. Всю процедуру замены залога она мне так и не описала.

После того как я получила кадастровый номер ото застройщика, я опять обратилась в банк, где узнала, что теперь необходимо за свой счет сделать оценку объекта недвижимости. Хотя юристы ВТБ подтвердили, что он аккредитован, и при первичном оформлении ипотеки я такую оценку не делала.

Спустя неделю я предоставила в банк отчет об оценке квартиры, за который пришлось отдать 3500 рублей. Отчет об оценке я отдала Анне, т.к. он в единственном экземпляре, я сама предложила ей написать заявление с просьбой изменить предмет залога, и приложить к нему список предоставляемых документов, на что получила ответ: «Если хотите, садитесь пишите. Мы такое не практикуем». На мой вопрос:»Если вы вдруг потеряете мои документы?» — Анна сказала: «Не хотите, не оставляйте!».

Далее меня отправили оплачивать, стоимость озвучили 9000 рублей. Операционист спросила меня: «Сколько хотите оплатить?» Я очень удивилась, никто не смог показать мне тарифы, где указана эта стоимость, и собственно никто не знал о такой услуге. Операционист 20 минут узнавала как принять у меня оплату, в итоге денежные средства приняли, но тарифы так никто и не показал.

Уже после того как я внесла оплату, спустя неделю Анна мне сообщила, что внесение денежных средств не гарантирует мне замену залога, и банк вправе мне отказать без объяснения причин.

Прошло уже три недели, но решения банка так и нет.

Вот такая забота о клиенте. И, кстати, Анна у них одна из лучших сотрудниц, ее фото висит на доске почета. Что тогда говорить об остальных? Сразу Анна даже оговорилась, что эта услуга может быть и бесплатной, в случае если замена залога происходит не по инициативе заемщика, а по объективным причинам это вынужденная мера, но впоследствии выяснилось, что даже платная услуга не гарантирует замену залога. Вот такой лучший сотрудник не может предоставить клиенту достоверные данные, вводя его постоянно в заблуждение, и говоря правду только после внесения денежных средств в кассу.

Также еще раз подтвержу, что тарифы мне так до сих пор никто и не предоставил, и вообще звонить мне видимо не торопятся! А зачем? Ведь проценты по кредиту я плачу исправно.

www.banki.ru

Популярное:

  • Гражданство контрольная Для Казахстана Отчеты по практике Предмет: Гражданское право Тип: Курсовая работа Объем: 23 стр. Основания и порядок прекращения гражданства в Республике Казахстан Содержание Введение 3 1.1 Основные принципы гражданства 6 1.2 […]
  • Форма заявление 23-пфр Форма 23-ПФР Актуально на: 13 сентября 2016 г. Излишне уплаченные страхователем взносы, а также пени и штрафы в ПФР и ФФОМС можно вернуть. Для этого в свое отделение ПФР по месту регистрации организация (ИП) должна подать форму […]
  • Учет собственности куги Учет собственности куги от 28 апреля 2006 года N 115-р Об организации учета имущества Санкт-Петербурга и порядке ведения Реестра собственности Санкт-Петербурга (с изменениями на 10 января 2017 года) […]
  • Менеджмент учебное пособие для бакалавров Менеджмент. Макаров В.М., Попова Г.В. СПб.: 2011. — 256 с. Издание полностью соответствует Федеральному государственному образовательному стандарту 3-го поколения по направлению «Менеджмент» для бакалавров. В учебном пособии […]
  • Образец заполнения заявления на патент по розничной торговле Патент для ИП. Пошаговая инструкция Статьи по теме Многие индивидуальные предприниматели выбирают патентную систему налогообложения (ПСН) из-за ее простоты и понятности. При ее использовании не нужно составлять декларации, […]
  • Статье 319 наказание 2013 год Определение СК по уголовным делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2006 г. N 11-Д05-103 "Уголовная ответственность за оскорбление представителя власти (ст. 319 УК РФ) возможна только при наличии признака публичности" […]
  • Образец приказ о проведении соревнований Образец приказ о проведении соревнований Агромясопром - Бодрость 3:2 (1:0) КПРФ - Рем Гуд 10:2 (4:0) Техноком - Бизнес-Софт 7:1 Локомотив - СтильДревСтрой 5:0 тп неявка 19.00 СтильДревСтрой - КПРФ П 19.00 Бизнес […]
  • Правило для админов в кс 16 Реальные пацаны - Форум игровых серверов Counter Strike 1.6 Правила Для Админов Сервера Реальные Пацан. Нравится Не нравится Pickwick 27 авг. 2013 Запрещено: 1 . Материться и оскорблять игроков на наших серверах. 2 . […]