Налог на продажу дома за материнский капитал

Вопросы и ответы

Мною в 2008 году приобретена квартира с участием ипотеки и материнского капитала в собственности более 3-х лет. В 2014 году я погасила ипотеку и у меня есть покупатель на квартиру (у покупателя тоже ипотека) стоимость продажи составляет 3,5 млн. руб.. Для продажи по условиям покупателя необходимо оформить один договор на весь объект, где в обязательном порядке в этой квартире будут выделены доли на детей (я согласна и буду выделять доли на детей). Параллельно я планирую приобрести квартиру уже с выделенными долями на всех членов семьи и у меня уже есть предварительный договор. Проконсультировавшись в налоговой я получила ответ, что должна уплатить 13 % от сделки минус вычет 1,0, в связи с тем что в квартире появились новые собственники и у меня тоже новое свидетельство на долю (хотя предварительно было 100%) Прошу Вас разъяснить обязана ли я платить 13% НДФЛ, правомерно ли это.

Платить налог вы точно не обязаны, так как вы владеете продаваемой долей в квартире больше 3-х лет. Тот факт, что размер вашей доли уменьшится и вы получите новое свидетельство никакого значения не имеет.

Доход, облагаемый налогом, возникнет только у детей, которые будут владеть продаваемыми долями меньше 3-х лет. Этот доход они вправе уменьшить на имущественный вычет.

Если квартира будет продаваться по одному договору купли-продажи квартиры, то размер вычета каждого из ребенка составит:

1 000 000 руб. х Размер доли ребенка = Размер вычета ребенка

При этом в договоре купли-продажи квратиры вы вправе установить любой порядок распределения дохода между вами и детьми. Который не зависит от размера ваших долей. Поэтому если размер дохода детей будет равен их вычету (а остальная сумма будет приходиться на вас), то дохода, облагаемого налогом ни у кого не возникнет.

При этом декларацию 3 НДФЛ вы должны подать за детей в любом случае. О том как должна быть оформлена и предоставлена декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

vashnal.ru

Расчет налога при продаже дома, купленного за материнский капитал

У меня не совсем стандартная и немного запутанная ситуация с расчетом налоговой базы.

Надеюсь вы мне подскажете как сделать правильнее, чтобы заплатить меньше налог.

Итак в феврале 2015 года в ипотеку был приобретен дом с земельным участком за 1,5млн рублей по 1/2 долевой собственности супругов.

Через месяц часть кредита была погашена за счет материнского капитала, тем самым супруги взяли на себя обязательство выделить доли детям, оформив обязательство у нотариуса.

В августе 2016 года возникла необходимость продать этот дом. Для этого были выделены доли несовершеннолетним детям договором дарения, в итоге по 1/4 было на 4 членов семьи. Было дано разрешение опеки на продажу. Дом был продан за 1,7млн рублей одним договором купли-продажи, где были оговорены равные доли всех членов семьи. Получается что у каждого члена семьи доход по (1,7млн/4 = 425 тыс рублей), на который нужно платить налог 13%. Итого — 425000*13% = 55 200 руб. без учета всяких вычетов. С учетом имущественного вычета 1млн руб, получается 700000 руб и тогда налог составит 22 750руб с каждого члена семьи или в общем 91 000 рублей налога. Хотя семья фактически получила доход только 200 000рублей и это без учета трат на переоформления через нотариуса (составило всего около 50 тыс рублей).

Как нам лучше сделать в этой ситуации, ведь согласитесь 91 000 рублей налога — это несправедливо!

Ответы юристов (3)

Налоговое законодательство дает право выбора: либо вычет 1 млн., либо разница между полученными доходами за минусов расходов, связанных с приобретением недвижимости (в том числе, документально подтвержденные расходы по регистрации, расходы по нотариальному оформлению документов и т.д.).

В Вашем случае выгоднее воспользоваться вторым вариантом.

Налоговый кодекс РФ
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Удачи Вам!
С уважением, Мурзин А.

Уточнение клиента

А как же быть с уплатой налога за детей? Ведь свою долю они получили договором дарения, соответственной по полной будут оплачивать налог, с 425 000 рублей? Ведь на момент продажи дома было 2 собственника по 1/4 доли (супруги, которые приобрели дом по 1/2) и 2 собственника по 1/4 доли, полученной отчуждением от супругов договором дарения.

02 Декабря 2016, 09:33

Есть вопрос к юристу?

Максим, к сожалению, мне необходимо сейчас отлучиться. Позже я обязательно вернусь к Вашему вопросу. Вопрос интересный, есть над чем подумать.

С уважением, Мурзин А.

Уточнение клиента

Единственное к чему я пришел,что законным способом можно уменьшить налог при условии, что есть возможность за детей когда декларировать применять стандартный вычет (1млн /4= 250 000 руб), а за себя и супругу — подтверждать расходы. Но я не знаю можно ли так разделять вычеты по каждой декларации в разрезе одного объекта недвижимости.

02 Декабря 2016, 09:50

Препятствий к этому не вижу, т.к. декларация подается каждым налогоплательщиком отдельно и каждому налогоплательщику предоставлено право выбора: либо вычет 1 млн., либо НДФЛ с «чистого дохода». При подаче декларации от имени детей, Вы являетесь их представителем и как представитель выбираете для них стандартный вычет.

Указанный вывод базируется на том, что государство предоставляет право выбора (либо стандартный вычет либо вычет в сумме документально подтвержденных расходов) с целью минимизации налогового бремени налогоплательщика в зависимости от тех или иных условий .

Кроме того, в пользу указанного вывода свидетельствуют основные начала (принципы) законодательства о налогах и сборах

Налоговый кодекс РФ

Статья 3. Основные начала законодательства о налогах и сборах

6. При установлении налогов должны быть определены все элементы налогообложения. Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить.

7. Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).

С уважением, Мурзин А.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Продажа дома за материнский капитал

Хочу продать квартиру в двухквартирном доме в Псковской области. В другой квартире люди живут, но не зарегистрированны. Покупатель — женщина с материнским капиталом. Моя квартира стоит меньше суммы материнского капитала, живу в Петербурге, покупатель — в Псковской области. Какие мои действия и как получить покупателю всю сумму материнского капитала?

Ответы юристов (16)

Какие мои действия и как получить покупателю всю сумму материнского капитала?

ВАм необходимо прописать всю сумму в договоре купли- продажи, для получения всей суммы мат капитала, а оставшуюся часть, вы ей вернете, предварительно написав ей об этом расписку ( т.к. все деньги будут переведены на Ваш счет, покупатель их не увидит) Но так же она имеет право использовать не всю сумму мат капитала, а только ту, которая указана по факту в договоре купли-продажи и в будущем остаток суммы использовать на другие нужды

Но так же если ребенку нет 3 лет, мат капталом она воспольховаться не сможет

Покупатель — женщина с материнским капиталом. Моя квартира стоит меньше суммы материнского капитала, живу в Петербурге, покупатель — в Псковской области.

Вам необходимо оформить на кого — либо доверенность на представление ваших интересов по данной сделке и заверить ее у нотариуса и этот человек будет за Вас делать все по данной сделке

Есть вопрос к юристу?

Хочу продать квартиру в двухквартирном доме в Псковской области. В другой квартире люди живут, но не зарегистрированны

в данном случае Ваши соседи никакого отношения к Вам не имеют, т.к. это два разных объекта недвижимости и право первыми выкупить у вас данную квартиру у них не вознкает

Думаю выход один. Это в договоре купли продажи указать сумму равную материнскому капипалу.

Какие мои действия и как получить покупателю всю сумму материнского капитала?

А покупатель ее все равно не получит.

Если ребенку менее трех лет, то купля — продажа происходит путем покупки через целевой или ипотечный кредит.

Если более трех лет, то можно без него, но в этом случае материнский капитал ПФР перечисляет на счет продавца.

Для использования покупателем-женщиной материнского капитала она должна подать заявление в пенсионный фонд (п. 13 ПП РФ от 12.12.2007г. №862) о направлении мат. капитала на покупку жилья. Поскольку стоимость продаваемой квартиры меньше суммы материнского капитала, то в силу п. 16, 19 ПП РФ от 12.12.2007г. №862 покупателю женщине не получить всю сумму мат. капитала.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862

(ред. от 30.01.2015)

«О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

16. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации) в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения.

19. В случае если сумма средств (части средств) материнского (семейного) капитала, указанная в заявлении и перечисленная на счет организации-кредитора (заимодавца), превышает размер остатка основного долга и процентов за пользование кредитом (займом) на момент поступления средств на счет организации, разница между указанными суммами в течение 5 банковских дней со дня поступления средств на счет организации подлежит возврату в Пенсионный фонд Российской Федерации (территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации) на счет, с которого осуществлялось перечисление средств.

Какие мои действия и как получить покупателю всю сумму материнского капитала?

если цена недвижимости меньше суммы материнского капитала, то на сделку будет направлено только соответствующая часть из материнского капитала

9. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты
цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, одновременно с
документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в
установленном порядке;

б) документ, содержащий сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в
долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору;

в) засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке
письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве,
в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику
долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с
использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица,
получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и
последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 30.01.2015) «О Правилах направления
средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

при нарушении соответствующие лица будут привлечены к ответственности

Иного выхода, чем показывать всю сумму мат. капитала в договоре купли-продажи нет. Если ребенок покупателя достиг возраста 3 лет, то вы сможете получить указанную сумму на свой счет. Потом сами решаете, что делать с деньгами. При этом указанный выход незаконен, в связи с чем рекомендую Вам обратить внимание на риски подобных действий.

При существенном завышении цены в договоре обязательно будет повышенное внимание Пенсионного фонда и иных контролирующих органов к такой сделке на предмет наличия схемы обналичивания средств материнского капитала. В данный момент ведется активная политика контроля за оборотом указанных средств и за чистотой сделок. Не исключен отказ ПФ в предоставлении средств, а в случае выявления фиктивной сделки, направленной исключительно на получение денежных средств, может быть возбуждено уголовное дело с соответствующими последствиями как для матери детей, так и для продавца помещения.

При этом стоит помнить, что после покупки жилого помещения с использованием мат. капитала мать должна будет в течение 6 мес. выделить в нем доли своим детям (Вам это может быть интересно на случай планирования обратной перепродажи помещения вам). Кроме того, дети впоследствии смогут предъявить иск и потребовать выделить им долю в указанном жилом помещении, а также признать недействительными дальнейшие сделки по продаже помещения их матерью.

Александр, прежде всего посмотрите в ваше свидетельство о праве собственности. Если там в разделе «Объект» написано слово«КВАРТИРА» (именно не «доля в доме» или «доля в квартире»), тогда ваши соседи из соседней квартиры вообще к сделке никакого отношения иметь не будут.

Вам получить всю сумму маткапитала очень просто — вам нужно обозначить в Договоре купли-продажи цену, соответствующую или превышающую сумму материнского капитала. Сумму, которая превысила цену, потом отдадите покупательнице на руки.

Никаких негативных последствий здесь для вас не будет. Налогов с продажи вы платить все равно никаких не будете, т.к. с недвижимости, проданной дешевле, чем за 1 млн. рублей никаких налогов платить не нужно.

Чтобы провести данную сделку:

1. вам необходимо выехать в место нахождения недвижимости. Все сделки с недвижимостью регистрируются в том районе, в котором находится сама недвижимость.

2. Вместе с покупателем сходить в Пенсионный Фонд (они занимаются и материнским капиталом) и узнать, какие пункты нужно обязательно внести в ваш договор купли-продажи. Это нужно сделать, чтобы дальнейших проблем с оплатой не возникло — каждое местное отделение ПФР читает закон по-своему.

3. согласно этим требованиям и согласно вашим документам на квартиру составить Договор купли-продажи (можете заказать у юристов, в том числе — на этом сайте). В Договоре укажите ваш счет в Сбербанке, куда вам должны поступить деньги. Договор заранее не подписывать!

4. Взять ваши паспорта, документы на квартиру, выписку из домовой книги на квартиру, сертификат на материнский капитал и идти в районное отделение Росреестра. Там вам подскажут, какие пошлины оплатить и по каким реквизитам. После оплаты пошлин подписывайте Договор и сдавайте его регистратору.

5. Через 12 дней заберете зарегистрированный договор, ваш покупатель заберет Свидетельство на квартиру. И ждите денег на счет!

Если не можете поехать самостоятельно: вам нужно выписать доверенность на любое лицо, которому вы доверяете провести данную сделку в ваших интересах. Доверенность можно выписать у любого нотариуса. Само лицо, которому вы выписываете доверенность, при этом не нужно! Нужны лишь его полные точные паспортные данные. Т.е. можете доверенность выписать в своем городе, а потом по почте отправить доверенному лицу.

Какие мои действия и как получить покупателю всю сумму материнского капитала?

Ну здесь вариантов немного. Чтобы получить всю сумму материнского капитала, в договоре к-п необходимо указать цену, которая больше фактической и равную сумме материнского капитала. Если у Вас нет физической возможности учавствовать в сделке в г. Псков, то можно оформить нотариальную доверенность на представление интересов.

Статья 159.2. Мошенничество при получении выплат

1. Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев.

2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, — наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.

4. Деяния, предусмотренные частями первой или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, — наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

ст. 159.2, «Уголовный кодекс Российской Федерации» от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 03.02.2015)

за проведение такой сделки лица могут быть привлечены к уголовной ответственности

При существенном завышении цены в договоре обязательно будет повышенное внимание Пенсионного фонда и иных контролирующих органов к такой сделке на предмет наличия схемы обналичивания средств материнского капитала.

Коллега правильно указывает, что контроль действительно ведется. Однако, учитывая размер материнского капитала (453 тысячи на сегодня) и тот факт, что вы все-таки продаете квартиру (цена которой тоже в сотнях тысяч скорее всего измеряется, т.е соотносима с суммой самого капитала), то проблем особых здесь быть не должно.

Контроль может реально заморозить выплату при совсем уж явных махинациях, когда покупается какая-нибудь изба в далекой деревне, по данным БТИ построенная еще до революции, в которой никто не живет лет 20, и красная цена которой тысяч 50.

Здравствуйте, Александр. Вы указываете, что в другой квартире люди живут, но не зарегистрированы. Однако не поясняете, какое отношение к вопросу имеет как квартира, так и проживающие в ней люди.

Получение всей суммы материнского капитала зависит не столько от вашего желания, сколько от намерений покупателей и условий закона, на которых данная выплата предоставляется.

Не понятно, зачем покупателям платить вам больше, если остаток средств маткапитала, не израсходованных на жилье, они могут потратить на образование детей или на собственную пенсию?

Если это — уловка для неправомерной обналички материнского капитала, подумайте, стоит ли рисковать получением очень реальной в таких случаях судимости.

Моя квартира стоит меньше суммы материнского капитала

Интересно кто это определил с учетом размера материнского капитала. Или квартира совсем в плохом состоянии? Имеются ли в ней коммуникации?

Какие мои действия и как получить покупателю всю сумму материнского капитала?

Согласно ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015):

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели

Таким образом, указанные средства мат.капитала не будут перечисляться Вашему покупателю, а будут направлены непосредственно на Ваш счет как Продавцу приобретаемого Покупателем жилого помещения.

Пенсионный фонд всегда может проверить законность данной сделки и в случае чего, Пенсионный фонд может отказать в переводе денег по мат.капиталу на эту сделку

3. Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации не позднее чем через пять дней с даты вынесения соответствующего решения направляет лицу, подавшему заявление о распоряжении, уведомление об удовлетворении или отказе в удовлетворении его заявления.

4. В случае отказа в удовлетворении заявления о распоряжении в соответствующем уведомлении излагаются основания, в соответствии с которыми территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации было принято такое решение.
Ваш покупатель вполне может потратить часть средств мат.капитала на покупку дома

На основании ФЗ «О дополнительных мерах. »:

3. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:

1) улучшение жилищных условий;

2) получение образования ребенком (детьми);

3) формирование накопительной пенсии для женщин, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 216-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала может осуществляться лицами, получившими сертификат, одновременно по нескольким направлениям, установленным настоящим Федеральным законом.

Поэтому, не стоит «изобретать велосипед», указывайте реальную сумму продажи этого дома, данная сумма будет перечислена Пенсионным фондом непосредственно Вам, как продавцу, никаких денег Пенсионный фонд непосредственно держателю сертификата не производит.

И советую не делать ни Вам, ни Вашему Покупателю попыток прописать всю сумму мат.капитала в купле-продаже и каким-то образом из полученных средств с Пенсионного фонда передать Покупателю разницу между суммой полученной с ПФ РФ и реальной суммой дома.Таким образом «обналичить» часть мат.капитала.Это может «прокатить», а может и нет. За это предусмотрена ответственность. Коллега написал о ней выше.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_172736/
© КонсультантПлюс, 1992-2015

И советую не делать ни Вам, ни Вашему Покупателю попыток прописать всю сумму мат.капитала в купле-продаже и каким-то образом из полученных средств с Пенсионного фонда передать Покупателю разницу между суммой полученной с ПФ РФ и реальной суммой дома.

Это не доказуемо, если конечно подобные квартиры у них ни по 50 тысяч рублей.

Кому, а продавцу бояться нечего. Разве запрещено продавать свое имущество дороже на 50-100 тысяч чем оно может стоить? Разве запрещено подарить немного денег? Я понимаю сделка между родственниками, а тут даже разные области.

Или может я отстал от жизни. Хочу за квартиру пол миллиона и не меньше. Есть и покупатель. На мк, пожалуйста, готов подождать пару месяцев пока ПФР деньги переведет.

Другое дело, если квартира непригодна для проживания и мать или отец не выделяет в ней доли всем членам семьи. Тогда возможна и ответственность, но не продавцу уж точно. Предварительный сговор не исключаю, конечно, но в вопросе таких условий нет.

Моя квартира стоит меньше суммы материнского капитала, живу в Петербурге, покупатель — в Псковской области. Какие мои действия и как получить покупателю всю сумму материнского капитала?

Вам необходимо прописать сумму договора в размере необходимой вам суммы. Только покупатель не получит сумму по вашему с ним договору купли-продажи, эти деньги получите именно вы. На основании устных договоренностей вы помете вернуть нужную сумму покупателю. без всяких расписок

Но так же если ребенку нет 3 лет, мат капталом она воспольховаться не сможет

Магола Виолетта Олеговна

В данном случае имеется ввиду, что материнским капиталом покупатель может воспользоваться, если ребенку исполнилось 3 года, т.к. я понимаю покупку хотят совершить именно на мт капитал без заемных средств. Если же ребенку нет 3 лет, то материнским капиталом воспользоваться не смогут

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

ФНС разъяснила правила учета маткапитала при предоставлении имущественного вычета

В открытом письме от 22 июля 2014 года Федеральная налоговая служба России распространила пояснения Министерства финансов Российской Федерации от 10 июля 2014 года касательно особенности уплаты подоходного налога при продаже недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала.

Продать такую недвижимость можно в обычном порядке, но с согласия органа опеки и попечительства, так как собственниками квартиры являются в том числе несовершеннолетние дети.

Однако Налоговым кодексом России предусматривается дополнительная мера финансовой поддержки населения при приобретении жилья: имущественный налоговый вычет. В частности, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на предоставление налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов при приобретении жилья, на величину которых может быть снижена налоговая база.

Таким образом, при продаже недвижимости или ее долей, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, получаемая от такой продажи сумма, превышающая 1 млн. рублей, образует доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%). При этом налогоплательщик имеет право:

  • на предоставление имущественного налогового вычета согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ;
  • уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Минфином отмечается, что в соответствии с установленным законодательством материнский капитал является доходом налогоплательщика, на который распространяются положение пункта 34 статьи 217 Налогового кодекса России об освобождении от обложения налогом. Кроме того, использование материнского капитала на приобретение недвижимости является расходами налогоплательщика.

Подробнее с письмом можно ознакомиться на официальном сайте интернет-системы «Консультант-Плюс».

Пример расчета вычета по НДФЛ

Физическое лицо приобрело квартиру за 2 млн. рублей по договору долевого участия с привлечением денежных средств в размере 400 тыс. рублей, полученных по государственному сертификату на материнский капитал. Госрегистрация права собственности на квартиру осуществлена в 2013 году. Собственник запланировал реализовать квартиру на вторичном рынке недвижимости в 2015 году за 2,5 млн. рублей.

В данных обстоятельствах налогооблагаемая база при продаже недвижимости может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, понесенных в связи с ее приобретением, в том числе произведенных с использованием маткапитала.

Следовательно, налогоплательщик будет обязан уплатить в налоговую службу НДФЛ в размере:

(2 500 000 — 2 000 000) × 13% = 65 000 руб.

Если бы материнский капитал нельзя было включить в полном объеме в сумму понесенных расходов, сумма НДФЛ составила бы:

(2 500 000 — (2 000 000 — 400 000)) × 13% = 117 000 руб.

В связи с этим физическому лицу выгодно не увеличивать налогооблагаемую базу на сумму материнского капитала.

materinskij-kapital.ru

Как продать квартиру (дом), купленные с привлечение средств материнского капитала

Материнский капитал – субсидия от государства, выдаваемая при рождении второго или последующего ребенка. Сумма, которую можно получить по выдаваемому сертификату, финансируется из государственного бюджета.

Несмотря на то, что воспользоваться «материнскими» деньгами семья может только после того, как ребенку исполняется 3 года, существует несколько возможностей использовать положенные деньги раньше. В том числе, с помощью материнского капитала выплатить долг по ипотечному кредиту. Именно этим вариантом уже воспользовались и планируют воспользоваться многие семьи.

Можно ли продать ипотечную квартиру, приобретенную с привлечение средств по материнскому сертификату»

И часто возникают ситуации, когда в силу каких-либо причин (не удобный для жительства район, слишком холодные комнаты, есть желание приобрести более комфортное жилье или переселиться в другой регион и пр.) возникает потребность в продаже приобретенной жилой недвижимости. И тут возникает вопрос: возможна ли продажа квартиры, купленной с использованием денег по материнскому сертификату?

Переживать нет причин. Продать недвижимость, на покупку которой были взяты финансы с материнского сертификата, можно. Просто нужно учесть некоторые нюансы, грамотно используя правила продажи этого жилья:

Через какое время можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продать жилье, в стоимости которого «участвуют» деньги, полученные от материнского сертификата, можно буквально на следующий день после ее приобретения.

Важно учесть. Квартира покупается в долевую собственность не только родителей, но и несовершеннолетних детей. Поэтому при ее продаже нужно соблюсти интересы детей, иначе органы опеки будут иметь к вам правовые претензии.

  • Продать квартиру, если есть доля у детей, можно только, если взамен старого жилья ребенок получает новое (или долю в нем).
  • Причем квартира должна быть более удобная (и иметь большую площадь), или, как минимум, равноценная по площади и удобству.
  • Сделки по продаже/покупке жилья, в интересах детей, должны происходить одновременно – то есть, доля несовершеннолетнего в новом жилье оформляется одновременно с продажей его доли в старом.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как все сделать грамотно?

  1. Получение одобрения от опеки (ООП) – делается это путем предоставления им предварительного соглашения/договора покупки-продажи того жилья, которое вы планируете приобрести взамен продаваемого. Составляется заявление в опеку. Его суть: вы предоставляете своим несовершеннолетним малышам доли в новом жилье, и при этом нисколько не ухудшается их положение (площадь аналогичная или больше и пр.). Для этого и необходим предварительный договор на приобретение жилья.
  2. Нужно найти покупателя на продаваемое вами жилье и заключить с ним предварительный договор на куплю-продажу. Договор предварительный составляется именно потому, что вы не имеете права на продажу без согласия ООП. И в ситуации, если ООП (органы опеки и попечительства) не дадут одобрения, вы сможете без предварительного взноса и без штрафов выйти из договора.

Для получения согласия от опеки, вы открываете счета на детей, не достигших совершеннолетия, и размещаете на них ту сумму денег, которая равна доле детей в квартире. Тогда согласие опеки на продажу жилья вы получите.

Для составления договоров лучше всего обратиться к юристам, ведь предварительные договора по правовым особенностям отличаются от стандартных договоров купли-продажи. И здесь важно все сделать четко и грамотно.

Что с налогами?

Итак, вы все сделали правильно, органы опеки дают согласие на продажу квартиры (дома), в том числе и доли несовершеннолетних детей в нем. Возникает вопрос: нужно ли платить налог на продажу доли несовершеннолетнего ребенка? При продаже жилья, у которого несколько владельцев, каждый продает свою долю в жилье. Платить налог или в этом нет необходимости, зависит от нескольких факторов:

  1. Времени, на протяжении которого жилье находится в собственности.
  2. Продажной цены.
  3. Порядка оформления договоров купли/продажи.

Если жилье в собственности более трех лет, то налог с его продажи уплачивать не нужно. Независимо от ее продажной цены – хоть 1 рубль, хоть 100 миллионов рублей. Это положение налогового кодекса. В этом случае не нужно и подавать декларацию о доходах.

Если жилое помещение находилось в собственности менее трех лет, то налог платить нужно. Если имущество подлежит налогообложению, то законные представители несовершеннолетних (родители, опекуны, усыновители, попечители) исполняют все обязательства по уплате налогов. Уплачивается налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

Есть небольшой нюанс – если жилье находится в собственности меньше, чем 3 года, то налог платится с суммы, которая превышает 1 миллион рублей.

rgdom.ru

Популярное:

  • Стаж для пенсии 2013 Минимальный стаж для получения трудовой пенсии будет увеличен в 2 раза На сегодняшний день минимальный стаж для получения трудовой пенсии в России составляет 5 лет. С таким положением вещей не согласны многие члены Правительства […]
  • Расход на транспорт и проживанием Расход топлива: налоговый и бухгалтерский учет Если компания приняла решение учитывать фактические расходы на топливо, то ей следует утвердить, каким образом она будет контролировать обоснованность расходов на списание ГСМ. […]
  • Кандидат на должность президента рф может иметь двойное гражданство Статья 81 Конституции РФ 1. Президент Российской Федерации избирается сроком на шесть лет гражданами Российской Федерации на основе всеобщего равного и прямого избирательного права при тайном голосовании*(14). 2. Президентом […]
  • Процент подоходного налога на 2014 год История НДФЛ в России За свою историю налог на доходы граждан пережил множество изменений, но практически всегда высокие доходы облагались повышенным налогом, а минимально необходимые для жизни заработки налогом не облагались […]
  • Штраф видеокамеры Остановился - получи штраф: в Москве камеры начали фиксировать новое нарушение Поделиться В столице заработал новый комплекс камер, которые теперь фиксируют даже короткие остановки. Московским автомобилистам теперь грозит новый […]
  • Закон от 04062011 n 123-фз Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ"Технический регламент о требованиях пожарной […]
  • Образец ходатайства на снижение срока Образец ходатайства на снижение срока Куда писать для пересмотра приговора? Для того чтобы приговор пересмотрели необходимо писать ходатайство в суд по месту пребывания. В Уголовно-процессуальном кодексе сказано, что вопрос об […]
  • Проверить лицензию на осаго ЦБ РФ рекомендует страхователям проверять наличие лицензии у СК при оформлении полиса ОСАГО Банк России информирует об участившихся случаях распространения предложений по продаже полисов обязательного автострахования (ОСАГО) по […]