Обращение залога на квартиру

Обращение взыскания на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

www.garant.ru

Обращение взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки

Автор: Елена Лизина

Елена Викторовна Лизина, юрисконсульт ООО ЮБ «Советникъ»

ellizina @ mail . ru

Споры, связанные с обращением взыскания на жилые помещения, являющиеся предметами ипотеки, распространены и в судах общей юрисдикции, и в арбитражных судах. В последних обращение взыскания осложнено процедурами банкротства, в связи этим суды при вынесении решений иногда допускают ошибки при толковании норм действующего законодательства о залоге недвижимости.

Так, Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 26 ноября 2013 года № 6283/13 суд надзорной инстанции признал судебные акты, вынесенные нижестоящими судами, подлежащими отмене в связи с нижеследующим. Истец просила признать незаконными действия конкурсного управляющего по передаче доли в размере 4/5 в праве общей долевой собственности на квартиру закрытому акционерному обществу «Доставка» (далее — общество «Доставка»), настаивала на удовлетворении заявления об исключении квартиры из конкурсной массы.

Определением суда первой инстанции требования истца были удовлетворены: суд признал незаконными действия конкурсного управляющего и исключил из конкурсной массы должника спорную квартиру. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2012 года по делу N А65-15362/2009 определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 05 марта 2013 г. оставил акты нижестоящих судов без изменения. В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре в порядке надзора вышеназванных судебных актов конкурсный управляющий просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Как установлено судами, 07 мая 2007 г. между истцом, занимающейся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (заемщицей), и Татарским акционерным банком экономического развития (открытым акционерным обществом; далее — Банк) заключен кредитный договор N 74/07 п. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор ипотеки, по которому созалогодатели передали залогодержателю в залог доли в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 4/5 и 1/5 соответственно. Заемщица договорные обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов не исполнила. Банк по договору цессии уступил обществу «Доставка» требование к должнику. В рамках дела о банкротстве заемщицы требование общества «Доставка» включено в реестр требований кредиторов должника. Заочным решением Приволжского районного суда города Казани от 21 января 2010 года по делу N 2-34/10 в пользу общества «Доставка» взыскана в том числе задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на квартиру, заложенную по договору ипотеки. Впоследствии общество «Доставка» приняло решение оставить предмет залога за собой. Конкурсный управляющий заключил с обществом «Доставка» соглашение от 07 декабря 2011года о передаче последнему доли истца в размере 4/5 в праве общей долевой собственности на квартиру. Должник обратился в суд с жалобой на действия конкурсного управляющего, выразившиеся в передаче доли залогодержателю, а также заявил ходатайство об исключении квартиры из конкурсной массы.

Удовлетворяя требования должника при рассмотрении спора, суды исходили из того, что трехкомнатная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания истца и членов ее семьи помещением. Констатировав факт предоставления кредита на пополнение оборотных средств, а не на цели, связанные с приобретением или строительством квартиры, ее капитальным ремонтом или производством иных неотделимых улучшений, суды сочли, что на заложенное имущество не может быть обращено взыскание.

Между тем судами не учтено следующее. Пунктом 1 статьи 205 Федерального закона от 26 октября 2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в конкурсную массу не включается имущество гражданина, на которое, в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ, не может быть обращено взыскание. Однако статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ позволяет взыскивать предмет ипотеки, на который в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими любых лиц, проживающих в них, при условии, что такие жилые помещения были заложены по ипотеке в обеспечение возврата денежных средств, предоставленных юридическим лицом на приобретение или строительство любых жилых помещений, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных аналогичных кредита или займа (ч. 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее – Закон об ипотеке)». Однако из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.

Таким образом, требования истца по тем основаниям, которые она сформулировала при обращении в арбитражный суд, а именно наличие исполнительского иммунитета в отношении обремененной ипотекой единственной пригодной для постоянного проживания квартиры, не подлежали удовлетворению.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Определение начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, является обязанностью суда, следовательно, установление большей цены имущества по сравнению с заявленной истцом не может быть расценено как выход за пределы исковых требований.

Определением Пермского краевого суда N 33-12238 от 25 декабря 2013 г. решение суда первой инстанции (от 09 сентября 2013 г.) в части отказа на обращение взыскания на заложенную квартиру судебная коллегия отменила, посчитав его основанным на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Суд первой инстанции, удовлетворив требования кредитора к должнику о расторжении кредитного договора и взыскании суммы задолженности по нему, отказал в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру) с определением ее начальной продажной цены. Основанием для отказа в удовлетворении иска в этой части явилось то, что истец не оспаривал представленный ответчиком отчет об оценке стоимости квартиры, согласно которому рыночная стоимость квартиры выше заявленной истцом, однако требования в части обращения взыскания на имущество не уточнил, настаивал на определении предложенной им начальной продажной цены квартиры, что противоречит рыночной стоимости имущества, тогда как суд не вправе выйти за пределы исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна быть определена судом и указана в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом.

Таким образом, при несогласии суда с представленной истцом оценкой имущества, находящегося в залоге, суд обязан был определить начальную продажную цену такого имущества самостоятельно с учетом представленных сторонами доказательств его оценки.

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Так, отменяя судебные постановления определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 24 мая 2011 г. N 5-В11-31), состоявшиеся по делу по иску банка к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору, страховой премии и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ исходила из следующего.

Судом по делу установлено, что между банком и заемщиком был заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по данному договору между банком и заемщиком заключен договор об ипотеке, по которому заемщик предоставил в залог недвижимое имущество (квартиру). Поскольку принятые заемщиком на себя кредитные обязательства по осуществлению ежемесячных платежей не исполнялись, образовалась задолженность по кредитному договору, которая на момент рассмотрения судом дела ответчиком не была погашена.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласилась вышестоящая судебная инстанция, исходил из вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, взятых на себя по кредитному договору, а также из отказа должника как залогодателя в добровольном порядке передать заложенное имущество залогодержателю (банку) для его внесудебной реализации с торгов. При этом, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его цены, указанной в договоре об ипотеке, на день подписания этого договора.

Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Исходя из смысла приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору. Подтверждает это и пункт 3 статьи 50 Закона об ипотеке, в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение. Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте статьи 348 ГК РФ общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены статьей 401 ГК РФ. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3). По смыслу приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является вина должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

По данному делу суд, исходя из заявленных истцом требований, при определении обстоятельств, имеющих значение для его правильного разрешения, не учел вышеприведенные нормы права, подлежащие применению к отношениям сторон, и, соответственно, в предмет доказывания не вошло выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора.

При рассмотрении данного дела Судебная коллегия ВС РФ также признала незаконным вывод суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества, указав при этом, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

www.top-personal.ru

Как отменить обращение на квартиру?

Если долг остался 400 000, а стоимость квартиры оценочная 2 830 000? Можно ли отменить с такой суммой задолженности обращение? И как все таки трактовать закон о несоразмерности стоимости долга и залрженного имущества?

Уточнение клиента

Хорошо, если долг у меня останется 140 000, тогда получается решение на обращение каартиры можно как то отменить?!

18 Июня 2017, 18:00

Ответы юристов (9)

Судебная практика указывает что границей несоразмерности выступает сумма менее 5%. В Вашем случае сумма долга достаточно значительная и у вас должны быть иные способы погашения долга. Вам необходимо или заключать мировое соглашение с кредитором или искать способ перекредитования.​

Уточнение клиента

Хорошо, тогда если долг будет составлять 140 000, тогда обращение на квартиру можно отменить?

18 Июня 2017, 18:01

Есть вопрос к юристу?

В обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) Президиумом Верховного суда указано, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (п. 12 Обзора).
При этом судом Президиумом ВС РФ делается вывод о том, что обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству.
Основания ответственности за нарушение обязательств установлены статьей 401 ГК РФ. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3).
На основании изложенного Президиумом ВС РФ делается вывод о том, что законным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является наличие оснований для ответственности должника. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.
Таким образом, в судебной практике определены два условия обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество гражданина-должника, нарушившего свои обязательства по кредитному договору с банком:
1) существенность допущенного заемщиком нарушения, которая определяется по правилам ст. 54.1 Закона об ипотеке (но на практике толкуется расширительно, и для признания нарушения несущественным и отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судам, как правило, достаточно одного условия – размер задолженности должен составлять менее 5% от стоимости заложенного имущества);
2) наличие вины должника-гражданина в нарушении обеспеченного залогом обязательства.

Если долг останется меньше 5%, то вам достаточно обратиться с заявлением к приставу.

В моей практике пристав сама остановила обращение взыскания на квартиру из-за не значительности суммы.

Уточнение клиента

Т.е это порядка 140 000 правильно? Но мы считаем от оценрчной стоимости или от той которую присудил суд? Ведь суд берет 80% в расчет если выставлять на торги

18 Июня 2017, 18:06

Суд берёт оценку квартиры из кредитного дела. В рамках суда можно назначить новую оценку, если вы этот момент упустили, то будет браться за основу оценка из кредитного дела.

Уточнение клиента

Оценка была сделана 2830 000! И тут тоже на протяжение года когда и мы выиграли суды с банком они так и не исполнили решение суда, и подали на нас в суд. Теперь решение в их пользу, конечно у нас впереди аппеляция и другие суды. И тем более у меня есть возможность загасить долг, но охото добиться справедливости чтобы банк тоже отвечал за свои нарушения. Вот и прорабатываю все возможности которыми можно воспользоваться.

18 Июня 2017, 18:15

О чём вы судились с банком и что выиграли?

Уточнение клиента

Была сделана реструктуризация, мы просили на 2 года, банк сделал на 5 лет, судом доказано что банк на момент заключения этой сделки ввел нас в заблуждение

18 Июня 2017, 18:20

«И тут тоже на протяжение года когда и мы выиграли суды с банком они так и не исполнили решение суда, и подали на нас в суд.» Ситуация не раскрыта.

» но охото добиться справедливости чтобы банк тоже отвечал за свои нарушения»

Вы в любом случае выплатите долг в размере установленном судом.

5% будет исчисляться из залоговой стоимости, то есть стоимости установленной для торгов.

«Была сделана реструктуризация, мы просили на 2 года, банк сделал на 5 лет, судом доказано что банк на момент заключения этой сделки ввел нас в заблуждение»

Это основание для спора в части размера задолженности перед банков. В части истребования установленной судом суммы заложенное имущество будет продано на торгах если стоимость долга будет более 5% от цены продажи

Уточнение клиента

Плюс ко всему на счет поступил материнский капитал, заявление на распределение его я не писала, банк сам снял его так как захотел, а в графиках которые нам предоставлЯл включил его в основной долг! Таким образом банк посчитал что этот капитал занял нам непосредственно банк!!После вступления решения в законную силу в какой срок я могу загосить задолженность? Чтобы обращение на квартиру не сделали?

18 Июня 2017, 18:29

после вступления в силу решения суда (а это апелляционное определение) месяца через полтора-два исполнительный лист окажется у приставов. А там уже по ситуации, зависит от адекватности пристава, можно попробовать договориться, что б не спешил.

Уточнение клиента

А после аппеляции есть касация, как тогда? Если все таки решение суда отменят? А квартиру могут уже пустить с торгов. Или этот процесс будет приостановлен пока это дело не рассмотрят все инстанции?

18 Июня 2017, 18:36

При наличии ходатайства суд может приостановить исполнительное производство на время судебного разбирательства.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Залог недвижимости

чем грозит залог единственного жилья? может ли банк забрать квартиру в случае просрочки платежа ?

Ответы юристов (12)

Здравствуйте. Тем, что если будут долги, то у Вас заберут жильё.

На него ограничение установленное законом не распространяется.

Есть вопрос к юристу?

Кирилл, при оформлении залога правило, по которому невозможно обращение взыскания на единственное жилье, не действует.

ГПК РФ
Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Кирилл, добрый день! Залог грозит тем, что если Вы не сможете вносить платежей, то банк сможет взыскать это имущество.

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с ГПК РФ

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Статья 446]

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Т.е. если Вы закладываете единственное жилье, то это называется ипотекой, и его в случае просрочки могут продать за долги.

Статья 348 ГК РФ:

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Так как у Вас как понимаю в залоге недвижимость, то тогда Ваши правоотношения с банком регулируются так же законом «Об ипотеке».

В нем указано какие нарушения могут считаться не большими, при которых банк не сможет требовать через суд обращения взыскания на квартиру.

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

[Закон «Об ипотеке»] [Глава IX] [Статья 54.1]

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Здравствуйте! Залог недвижимости для обеспечения исполнения обязательства — это ипотека в соответствии со стст. 1, 2 ФЗ «Об ипотеке». И несмотря на то, что это единственное жилье, на него может быть обращено взыскание в соответствии со ст. 446 ГПК РФ.

может ли банк забрать квартиру в случае просрочки платежа
кирилл

чем грозит залог единственного жилья?
кирилл

С одной стороны, ничем не грозит. Единственное жильё в залог не возьмёт ни один банк. Но есть разные ситуации. Рассматриваем.

1.Ипотека в силу закона — это если Вы взяли целевой кредит на покупку именно этого единственного жилья. В этом случае ипотечная квартира будет в залоге у банка. И до тех пор, пока Вы исправно платите по кредиту, Ваша квартира остаётся Вашей.

В случае же просрочки платежа либо прекращения выплат вообще банк в судебном порядке взыскивает досрочно всю сумму кредита и обращает взыскание на Вашу единственную квартиру. Согласно положениям ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ваше право пользования этой квартирой прекращается.

2. Ипотека в силу договора — это получение кредита на ВАши личные нужды (нецелевой кредит), но в качестве обеспечения обязательств по такому кредиту Вы предоставляете банку в залог жилое помещение. Соответственно, оформляется договор залога, который проходит государственную регистрацию (сведения об этом обременении вносятся в Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ней).

Только вот банки не берут в залог единственное жильё. Поэтому ипотека в силу договора в Вашем случае исключена.

Таким образом, в случае залога в виде ипотеки в силу закона Вы рискуете лишиться единственного жилья. Потому что банк имеет право обратить на него взыскание.

Добрый день, а в связи с чем имел место залог квартиры — она была приобретена в ипотеку?

При покупке квартиры в ипотеку, в случае образования задолженности по кредиту, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 ФЗ

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве»

1.2. На основании ходатайства залогодержателя судебный пристав-исполнитель осуществляет реализацию предмета залога в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
2. Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания.
3. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В соответствии со ст. 446 ГПК РФ, обращение взыскания на единственное жилье не допускается. Однако из этого правила имеется исключение, так же прямо указанное в данной статье. речь идет о заложенном имуществе. Заложенное имущество в случае возникновения задолженности подлежит отчужденипю — банк на него смело может обратить взыскание.

Однако и в этом случае имеется несколько тонкостей, главная из которых — соотносимость требований кредитора и стоимость самого жилья. так, если сумма задолженности остается небольшой, то суд. вероятнее всего, откажет в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество ввиду того, что при отчуждении такого имущества будут существенно нарушаться права самого должника, что недопустимо.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Популярное:

  • 102 федеральный закон ипотека ФЗ об ипотеке, залоге недвижимости: последняя редакция Новый закон об ипотеке с нетерпением ждали, те кто планирует взять ипотечный кредит в 2017 году. Какие обновления были приняты на текущий год в законе, и какой прогноз […]
  • Закон об ипотеки консультант плюс Новости компании «Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Кайль А.Н., Оськина И.Ю., Лупу А.А., Вахрушева Ю.Н.) («ЭлКниги», 2014) Издание представляет собой […]
  • Максимально возможный доход на патенте Девять типичных ситуаций Разделы: Деятельность большинства ИП связана с розничной торговлей. Именно в этой сфере возникает множество типичных ситуаций и связанных с ними вопросов со стороны ИП. Рассмотрим основные. Ситуация 1. […]
  • Первичный учет материальных ценностей Тема 4. УЧЕТ МАТЕРИАЛЬНО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗАПАСОВ 4.2. Синтетический учет материально-производственных запасов Основные особенности учета производственных запасов: 1) на складах материально-ответственными лицами ведется только […]
  • Статье 319 наказание 2013 год Определение СК по уголовным делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2006 г. N 11-Д05-103 "Уголовная ответственность за оскорбление представителя власти (ст. 319 УК РФ) возможна только при наличии признака публичности" […]
  • Претензия арендатору образец Претензия по договору аренды В случае нарушений своих обязательств любой из сторон сделки, предметом которой являются арендные отношения, подается претензия по договору аренды. Письменная претензия позволит обозначить […]
  • Соглашение о разделе долевой собственности на землю Соглашение о разделе земельного участка между собственниками Составить соглашение о разделе земельного участка между собственниками не сложно. Но подготовительная работа занимает время, требует сил и финансовых вложений. […]
  • Приказ рк 396 Приказ рк 396 В ДЕМО-режиме вам доступны первые несколько страниц платных и бесплатных документов.Для просмотра полных текстов бесплатных документов, необходимо войти или зарегистрироваться.Для получения полного доступа к […]