Определение право собственности на недвижимость

Глава 4.ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

4.1. Право собственности на недвижимость

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости — колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

— недвижимость общественных организаций;

— « , принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

— объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

— на уровне того или иного национального образования;

— областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

— объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством [1] право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов) [2] .

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание — титул) [3] владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником [4] , например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная [5] возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан [6] нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т.д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом [7] . Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и- муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные — это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав — это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав — это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы [8] . Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен [9] в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов [10] , требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т.к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

— безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на- момент передачи земельного участка в собственность;

— возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована, т.е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Что касается ЖСК, то гражданин может считать себя собственником ЖСК с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник — член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака.

[1] Ст. 209, п. 1 ГК РФ.

[2] Такая трактовка права собственности сформулирована еще в римском праве.

[3] В случае, когда имеющиеся документы подтверждают право собственности на недвижимое имущество в полном объеме и не могут быть оспоренными, то такой титул называется «чистым». Если же право собственности может быть по каким-либо основаниям оспорено, такой титул носит название «с пятном» или «грязный».

www.aup.ru

Право собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость – это присвоенность этой недвижимости кому-либо. Рассматриваемая категория регулируется нормами гражданского права. Гражданский кодекс трактует понятие право на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Собственник осуществляет эти полномочия по своему усмотрению, независимо от других лиц. Собственник может совершать в отношении принадлежащей ему недвижимости любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других (п.2 ст.209 ГК РФ). Рассмотрим каждое из правомочий собственника недвижимости.

Право собственности на недвижимость — виды правомочий собственника

Правомочие владения недвижимостью – это документально подтвержденное право обладания недвижимостью с возможностью пользоваться и распоряжаться ей (право на недвижимость). Для этого не обязательно находится в/на ней. Например, можно владеть квартирой, не проживая в ней. Владение недвижимостью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, например, документ. Незаконное владение на правовое основание не опирается.

Незаконных владельцев можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать. К примеру, вы купили квартиру. Но продавец, продал квартиру без согласия жены. Если вы не знали, что квартира находиться в совместной собственности продавца и его жены, то вы добросовестный владелец. А если знали – то вы недобросовестный владелец.

Правомочие пользования — это возможность эксплуатации недвижимости, извлечения из нее доходов, проживание в ней, возделывание земельного участка и т.д. В квартире вы можете жить сами, а можете сдавать в аренду. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но, тот, кто арендует квартиру, ей пользуется, но не владеет.

Правомочие распоряжения — это возможность совершать меры по совершению действий в отношении этой недвижимости. Примером распоряжения недвижимостью (право на недвижимость) могут быть: продажа, сдача в аренду, залог и прочие случаи. Однако следует заметить, что сама по себе «тройка» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника. Ведь собственник может передать другому лицу свои правомочия относительно принадлежащей ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого имущества в доверительное управление. При этом право собственности на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.

Помимо «блага» обладания недвижимостью (право на недвижимость) и получения доходов от использования собственник несет и «бремя» связанных с этим расходов, издержек и риска. К примеру, собственник недвижимости обязан платить налог, ремонтировать и поддерживать в хорошем состоянии, платить коммунальные платежи, нести риск утраты или повреждения недвижимости при отсутствии чьей-либо вины в этом. «Бремя» можно переложить на другое лицо по договору (например, аренды). Задать вопрос юристу о правах собственности на недвижимость.

www.ukon.su

Определение право собственности на недвижимость

Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое даёт возможность своему обладателю – собственнику, и только ему – определять содержание и направление использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство. Гражданский кодекс РФ в пункте 1 статьи 209 правомочия собственника раскрывает с помощью традиционной для гражданского права «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения.

Право владения – это охраняемая законом возможность фактического обладания вещью. В этом праве находит юридическое выражение состояние присвоенности, принадлежности вещи определенному лицу. Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путём извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, т.к., по общему правилу, можно пользоваться имуществом, только владея им.

Право распоряжения выражается в охраняемой законом возможности определять юридическую судьбу вещи: передавать её другим лицам в собственность , а также в производное владение и пользование, а иногда – и в распоряжение.

Раскрытие содержания права собственности ещё не завершается определением принадлежащих собственнику правомочий. Дело в том, что одноимённые правомочия могут принадлежать не только собственнику, но и иному лицу, в том числе носителю права хозяйственного ведения или права пожизненного наследуемого владения. Поэтому необходимо выявить специфический признак, который присущ указанным правомочиям именно как правомочиям собственника. Он состоит в том, что собственник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению.

Применительно к праву собственности осуществление права по своему усмотрению, в том числе и распоряжение им, означает, что власть (воля) собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от власти всех других лиц в отношении той же вещи. Власть же всех других лиц не только определяется законом, но и зависит от власти собственника, обусловлена ею. Правоотношения собственности возникают чаще всего по поводу таких объектов гражданских прав, как вещи.

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок её использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено в современной России Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 г. (ст.4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также статья 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и другие предметы.

Нормальный гражданский оборот предполагает не только признание за субъектами определённых гражданских прав, но и обеспечение их надёжной правовой защиты. В наиболее общем смысле защита есть противодействие незаконным нарушениям и ограничениям прав, предупреждение этих нарушений и ограничений, а также возмещение причинённого вреда в случае, если предупредить или отразить нарушения не удалось.

Как и любое другое субъективное право, право на защиту включает в себя, с одной стороны, возможность совершения уполномоченным лицом собственных положительных действий и, с другой стороны, возможность требования определённого поведения от обязанного лица.

Допустимость защиты права собственности предусмотрена Конституцией РФ, часть 2 статьи 45 которой указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом. Уже первая статья ГК РФ относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. Кроме того, ст.11 ГК РФ определяет судебный порядок защиты права как основной. Помимо Конституции РФ и ГК РФ большое количество норм, регламентирующих способы защиты гражданских прав, содержат Арбитражный процессуальный кодекс РФ и Гражданский процессуальный кодекс РФ. Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей нормы, средств и способов защиты. Под способами защиты прав понимаются законодательно установленные средства, с применением которых может быть достигнуто пресечение, предотвращение, устранение нарушений права, его восстановление и (или) компенсация потерь, вызванных нарушением права [1] .

Понятие защиты гражданских прав предполагает и защиту права собственности на недвижимое имущество, как частный случай общего. В теории гражданского права часто выделяют два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой [2] . Некоторые исследователи помимо названных двух способов выделяют иные (способы, которые не относятся к указанным, но вытекают из различных институтов гражданского права; способы, которые направлены на защиту интересов собственника при прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным в законе; оспаривание решений органов государственной власти) [3] .

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. – М.: Статут, 1997. – С. 628.

[2] Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. – М.: Статут, 2000. – С. 85.

[3] См.: Гражданское право. Том 1. Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2001. – С. 459; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. – М., 1991. – С. 208-209.

www.allpravo.ru

Право собственности на квартиру

Обычному человеку порой бывает сложно разобраться в российских законах. Местами они запутаны и кажутся нелогичными. Однако, как говорится, незнание законов не освобождает от ответственности. Особенно дорого последствия такого незнания обходятся нам в области недвижимости. Поэтому сейчас хотелось бы ответить на основные вопросы, связанные с правом собственности на квартиру.

Что означает право собственности и как можно понять, обладаю ли я этим правом или нет?

Право собственности означает право собственника владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением. Доказательством того, что данный человек является собственником квартиры, является Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Является ли квартира, полученная от государства, собственностью проживающих?

Нет, проживающие в так называемой муниципальной квартире не имеют на нее право собственности, если они не провели приватизацию данного жилого помещения. Это означает, что права проживающих сходны с правами арендатора: вы должны оплачивать предоставленное право проживания и бережно использовать квартиру по прямому назначению. Также вы имеете право поселить в ней других членов своей семьи с согласия уже проживающих там людей. Однако ваше право владеть и распоряжаться данным имуществом на такую квартиру не распространяется.

В чем различие между долевой собственностью и совместной собственностью на квартиру? Имеет ли смысл оформлять долевую собственность при покупке квартиры?

Общая собственность может быть как долевой, так и совместной. Различие заключается в том, что при долевой четко распределены доли каждого участника в собственности квартиры. При совместной собственности такого нет.

От определения вида собственности зависит прежде всего права их владельцев при распоряжении имуществом. При долевой собственности есть возможность продавать, обменивать, дарить отдельные доли ее владельцами с учетом согласия остальных собственников. При совместной собственности такое право можно реализовать только для всей квартиры целиком.

Имею ли я право получить право собственности на квартиру после смерти родственника?

Все зависит от того, находилась ли квартира в собственности на момент смерти и кто там был прописан. В случае, если квартира использовалась на условиях социального найма и вы не были там прописаны, то скорее всего нельзя. Если же квартира была в собственности, то нужно обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти для того, чтобы заявить права на наследство. Если вы были там зарегистрированы, то надо переоформить договор муниципального найма и только после этого с помощью приватизации получить право собственности на квартиру.

Существует ли еще возможность бесплатно приватизировать жилье?

Да, бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2013 года.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита будет ли принадлежать право собственности банку?

Нет. Когда вы приобретаете квартиру с участием ипотечного кредита, право собственности переходит к заемщику (или созаемщикам в зависимости от договора) в момент государственной регистрации собственности. Банк использует эту квартиру только как залоговое средство по кредиту.

Но на Вас накладываются некоторые ограничения на права использования и распоряжения квартирой до полной выплаты кредита. Все они должны быть указаны в вашем кредитном договоре, поэтому на стадии его заключения лучше ознакомится с этими условиями повнимательнее. Обычно ограничиваются права на продажу квартиры, передачу жилья в аренду или лизинг, прописку других членов семьи. Все эти действия возможны, однако их необходимо согласовывать с банком.

Что делать, когда нарушаются мои права собственника? Мои родственники не пускают меня в квартиру, часть которой находится у меня в собственности.

В случае, если не удается договорится мирным путем о решении данного конфликта, необходимо обращаться в суд о признании вашего права распоряжаться вашей частью имущества.

Могут ли лишить меня права собственности на квартиру без моего ведома, если я в ней не проживаю?

Нет, не могут. Законом предусматривается право собственника отказаться от права собственности на имущество. При вашем нежелании дело должно рассматриваться в суде с привлечением вас в качестве ответчика.

Каковы плюсы и минусы получения квартиры в собственность?

Можно выделить следующие положительные моменты для собственника жилья:

— Собственник имеет право владеть, использовать и распоряжаться своим жильем, а именно проживать в нем, продавать, покупать, сдавать, дарить, завещать, обменивать, перепланировать.
— В случае сноса дома государство обязано предоставить аналогичное жилье.
— Выселить собственника жилья из принадлежащей ему квартиры очень сложно. Даже при наличии большой задолженности по коммунальным услугам собственника выселяют после решения суда, квартиру продают и оставшуюся часть после уплаты долгов передают собственнику. Но это при условии, если у собственника и членов его семьи есть другое жилье, пригодное для проживания. Жителей муниципальных квартир в аналогичном случае переселяют в другую квартиру в соответствии с нормами общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека.
— После смерти владельца квартира переходит к наследникам вне зависимости от того, был ли в ней кто-нибудь прописан.
— Квартира в собственности, приобретенная до брака, не будет считаться общим имуществом и не будет делиться между супругами в случае развода.

В то же время для собственников жилья есть определенные минусы:

— Необходимо ежегодно выплачивать налог на имущество.
— Собственники несут все расходы на ремонт общих помещений дома, а не только своей квартиры.
— После смерти проживающего в муниципальной квартире на нее претендуют только те, кто в ней прописан. На квартиру с собственностью могут претендовать все, имеющие право на наследство.
— Жилье в собственности является имуществом, которым заемщик может отвечать перед банком в случае невыплаты кредита.

www.realtypress.ru

Содержание права собственности на недвижимость

Поскольку земля — всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим в основном применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок и другие объекты недвижимости включает в себя три основных элемента (правомочия).

1. Владение — первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование — применение объекта собственности в соответствии с его назначением в своих интересах по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение — всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (схема 3.6).

В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:

— право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

— право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

— гарантия от экспроприации или право на безопасность;

— право передавать земельные участки;

запрещение использовать землю во вред другим людям;

— возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;

— остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных нрав.

Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие «собственность» превращается в комплекс прав.

Следует, однако, заметить, что в каждом конкретном случае право собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании. Некоторые специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое сочетание названных выше элементов, если в нем содержится хотя бы один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и распоряжение. В понятие собственности включают кроме прав еще интересы и выгоды, связанные с владением землей. Таким образом, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности, которые в России пока еще не полностью учитываются.

Схема 3.6. Структура права собственности на землю

Все функции собственности на землю подразделяются па общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать

Схема 3.7. Общие права и обязанности собственников земельных участков

компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п. (схема 3.7).

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков обусловливаются двумя признаками: их свойствами — категорией земель и хозяйственным состоянием. Например, па землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или лесопосадки.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные — консервации и т.п.

Статус собственников земли — граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.

Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок, возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников земли — коммерческих организаций (ОАО, ООО, ЗАО, кооперативы и пр.) определяется их уставом.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитута. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

— безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

— возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (табл. 3.1, 3.2).

Таблица 3.1. Комплекс вещных прав на земельные участки

studme.org

Популярное:

  • Представительства без полномочий Представительство без полномочий. Коммерческое представительство. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего […]
  • Кибернетика законы Законы и принципы кибернетики, применяемые в управлении организациями Для выяснения сущности управления и для рассмотрения проблем его организации и эффективности важное значение имеет установление связи между теорией управления […]
  • Правило с двоеточием и тире Правила русской орфографии и пунктуации (1956) Пунктуация § 159. Двоеточие ставится перед перечислением, которым заканчивается предложение: 1. Если перечислению предшествует обобщающее слово (а нередко, кроме того, еще слова […]
  • Шульце-гарди правило Шульце-гарди правило История развития коллоидной химии Знакомимся ближе Правила коагуляции 1. Все сильные электролиты, добавленные к золю в достаточном количестве, вызывают его коагуляцию. Минимальная концентрация […]
  • Заключения брака в мчп Лекция 13. Семейные правоотношения в международном частном праве 13.2. Заключение брака В Российской Федерации регистрируются браки как между российскими гражданами и иностранцами, так и между иностранцами, в том числе и между […]
  • Логическое правило деления понятия Логика - доступно для всех ПРАВИЛА ДЕЛЕНИЯ Как и определение, операция деления подчиняется особым правилам. 1. Деление должно вестись только по одному основанию. Это требование означает, что избранный вначале в […]
  • Назначение сечений правила выполнения сечений Назначение сечений правила выполнения сечений Тема урока Понятие о сечении. Правила выполнения сечений. Образовательные: Ознакомить учащихся с сечением как изображе нием, применяемым в практике при выполнении технических […]
  • Правила восклицательного знака Правила русской орфографии и пунктуации (1956) Пунктуация § 182. Знак восклицательный ставится в конце восклицательного предложения, например: Как хорошо! Вот сладкий плод ученья! Печально я гляжу на наше […]