Предоставление недвижимости в залог

Залог имущества

Залог имущества — это способ обеспечить обязательства, представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний удовлетворит свои требования при неисполнении обязательства.

Это обеспечение финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.

Предмет залога — вещи и права требования (ст. 336 ГК). Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:

  • транспортные средства,
  • объекты недвижимости,
  • материальные запасы,
  • ценные бумаги,
  • оборудование.

При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.

Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст. 335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.

Залог недвижимости

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п. С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие виды залога:

  • классический залог – имущество остается у залогодателя;
  • заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
  • твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним проводить ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает погашение основного долга и процентов по кредиту.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется с ее изменениями. Корректировку проводят, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Этот риск состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

  • при исполнении обязательств по обеспечению залога;
  • при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
  • при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
  • при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Продажа залогового имущества

Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимальной, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.

О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.

Таким образом, у каждого человека есть возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.

Залоги банков

Когда банк принимает решение о привлечении того или иного актива как залогового обеспечения, он рассматривает несколько критериев:

1. Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. За срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.

2. Качество залога. Имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.

3. Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.

4. Постоянные цены на вид товара – продукция, которая быстро обесценивается, в залог не принимается.

5. Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки как залог не рассматривают.

6. Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.

7. Говоря о залоге товаров в обороте, выделяют следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения:

  • материалы для строительства и отделки (отделочные материалы, окна, двери, во многих случаях – лакокрасочные материалы),
  • пищевые продукты с высоким сроком годности (консервы, соки, продукция в пакетах тетра-пак и т.д.),
  • одежда,
  • обувь,
  • аксессуары,
  • бытовая техника,
  • хозяйственные товары и т.д.

Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).

1fin.ru

Некоторые особенности кредитования под залог недвижимого имущества

Кредит под залог недвижимого имущества выражается в предоставлении займа, обеспеченного гарантией возврата заемщиком привлеченных финансовых средств. И такой гарантией является недвижимое имущество, отвечающее определенным требованиям

Целью деятельности любой банковской организации является приумножение своего уставного капитала, а, значит, предоставляя свои финансовые средства в кредит, для нее важна уверенность в возврате этих средств в полном объеме и в определенные сроки.

Часто заемщик заключает кредитные договоры одновременно с несколькими банками, и в случае наступления его неплатежеспособности суд, в первую очередь, удовлетворит требования того банковского учреждения, который предоставил заемные финансовые средства под залог недвижимого имущества.

А поэтому банки охотно предлагают приемлемые условия кредитования, выражающиеся в установлении низких процентных ставок, особенного порядка возврата заемных средств, с целью получения в виде залога объектов недвижимости.

Требование к объекту залога

Первым требованием, выдвигаемым банком к недвижимому имуществу в виде залога, выступает его надлежащее состояние. Банк не рассматривает недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии или ожидающую планового капитального ремонта, в таком качестве.

Также важным условием принятия недвижимого имущества в виде залога является материал, из которого он построен. Таковыми являются камень, железобетон и кирпич.

Заемщику также обязательно следует обратить тщательное внимание на состояние документации, касающейся объекта недвижимости. Она должна подтверждать не только право собственности на объект, но и его любые изменения. Например, должным образом документально не оформленная перепланировка может служить причиной отказа предоставления кредита.

Кроме этого, не могут выступать как залог по кредиту следующие объекты недвижимости:

• незавершенные объекты строительства;

• жилые помещения, в которых прописаны несовершеннолетние.

Особенности залогового кредитования

Первой характерной чертой этого вида кредитования является необходимость оценки объекта недвижимости. Оценка осуществляется независимыми экспертами, а расходы, связанные с ней, возмещаются заемщиком.

Возмещаются заемщиком и расходы, связанные с осуществлением страхования недвижимого имущества, что также является необходимым условием осуществления кредитования под залог недвижимости. Как правило, банки требуют заключения договора комплексного страхования: утраты жизни и потери работоспособности заемщика, повреждения объекта недвижимости и прекращения права собственности на него.

Как утверждает Абрамов Андрей, исполнительный директор оценочной компании Аппрайзер — банки, осуществляя кредитование под залог недвижимости, всегда уменьшают ее реальную стоимость. Связано это с риском невозврата заемщиком финансовых средств. В таком случае банк реализует объект недвижимости по рыночной цене, часть вырученных средств направит на погашение долга, а часть – на возмещение штрафов и процентов.

Первой характерной чертой этого вида кредитования является необходимость оценки объекта недвижимости. Оценка осуществляется независимыми экспертами, а расходы, связанные с ней, возмещаются заемщиком.

Возмещаются заемщиком и расходы, связанные с осуществлением страхования недвижимого имущества, что также является необходимым условием осуществления кредитования под залог недвижимости. Как правило, банки требуют заключения договора комплексного страхования: утраты жизни и потери работоспособности заемщика, повреждения объекта недвижимости и прекращения права собственности на него.

Следует отметить, что банки, осуществляя кредитование под залог недвижимости, всегда уменьшают ее реальную стоимость. Связано это с риском невозврата заемщиком финансовых средств. В таком случае банк реализует объект недвижимости по рыночной цене, часть вырученных средств направит на погашение долга, а часть – на возмещение штрафов и процентов.

expert.ru

Предоставление недвижимости в залог

Выдача кредитных средств — основной источник доходов для большинства банков и кредитных организаций. Пытаясь привлечь клиентов выгодными процентными ставками и льготными условиями кредитования, банки, тем не менее, тщательно следят за степенью риска при кредитовании, и задействуют множество способов их минимизации. Клиент, обратившийся в банк за кредитными средствами, должен доказать свою благонадежность путем соответствия некоторым критериям (положительная кредитная история, наличие постоянного и стабильного дохода, наличие поручителей и др.).

Одним из способов минимизаций банковских рисков является выдача кредитных средств под залог.

Понятие залога.

Залог в финансово-экономическом смысле является одним из способов обеспечения обязательств должника перед кредитором. Сам по себе залог включает в себя практически любое движимое и недвижимое имущество, общая стоимость которого позволяет возместить кредитору стоимость обязательств перед ним. При этом если общая стоимость залога превышает сумму долга, то остаток возмещается должнику, не сумевшему выполнить свои обязательства, если не имеется других кредиторов. Если же суммы залога недостаточно, то кредитор имеет право требовать взыскания недостающей суммы с должника.

Законом либо договором залога предусматривается, чтобы залоговое имущество находилось в пользовании должника, либо перешло на хранение кредитору. По мере выполнения должником своих обязательств залог возвращается залогодателю. Кредит под залог может стать выходом в том случае, когда клиент банка не имеет возможности собрать необходимые для получения кредита документы (например, отсутствует справка о доходах установленного образца, либо в прошлом была судимость).Также залог может стать дополнительным источником обеспечения обязательств должника.

При получении целевого кредита залогом может выступать покупка, на приобретение которой брался кредит. В частности, жилье, на приобретение которого брался кредит, может служить залоговым имуществом (ипотека). Естественно, банки стремятся максимально обезопасить свои средства: как правило, сумма кредита при отсутствии каких-либо необходимых документов и наличии залога не будет превышать 50% стоимости залога. В случае подтвержденной обеспеченности клиента сумма займа может достигать 80 и более %.

Кредит под залог недвижимости.

Залогом может служить любое имущество, которое обладает высокой ликвидностью и позволяет возместить денежные средства. Залогом могут быть ценные бумаги, техника, транспортные средства, товар, на приобретение которого брался кредит, драгоценные камни и металлы. Наиболее популярным и часто используемым видом залога является недвижимость.

Итоговая сумма кредита определяется после экспертизы и установления стоимости залогового имущества. Залоговая недвижимость тогда станет надежным источником обеспечения обязательств, когда обладает высокой ликвидностью. Потому значительно предпочтительнее частные дома в хорошем состоянии в центральных районах города, квартиры (кроме квартир в домах в аварийном состоянии, нахождения на реконструкции, прописки в доме несовершеннолетних детей), гаражи, земельные участки. Дачи в отдаленных районах и хозяйственные постройки редко становятся залогом за счет малой ликвидности.

В случае принадлежности залогового имущества нескольким лицам, оно передается в залог только с согласия всех собственников.

Коммунальные квартиры в качестве залога выступать не могут.

Кредит под залог недвижимости можно получить, как в банке, так и у частного инвестора. В любом случае заключается договор залога между сторонами, где указаны все возможные условия: сумма, предмет залога, условия возврата, условия хранения, период кредитования и другие.

Для предоставления недвижимости в качестве залога необходимо предоставить следующие документы:

  1. Правоустанавливающий документ на владение недвижимостью.
  2. Согласие в письменной форме остальных владельцев имущества – предмета залога.

Право залога прекращает свое действие в следующих случаях:

  • При выполнении должником своих обязательств перед кредитором.
  • По требованию должника, при угрозе утраты или порчи залогового имущества.
  • При продаже заложенного имущества на публичных торгах.
  • При невозможности реализации залогового имущества.
  • В случае гибели залогового имущества, если должник-залогодатель не воспользовался правом замены или восстановления предмета залога.

Преимущества получения кредита под залог для должника:

  1. Более быстрое и простое оформление кредита: процедура рассмотрения заявки протекает намного активнее.
  2. В случае соответствия клиента критериям благонадежности —более выгодные условия предоставления кредита: низкая процентная ставка, более высокая сумма, увеличенный срок возвращения долга и др.
  3. Больше шансов на получение кредита: необходимую сумму возможно получить без справки о доходах, либо при наличии «неидеальной» кредитной истории, наличии судимостей и т.д.
  4. Возможность продолжения проживания в заложенном жилье либо пользования заложенным автомобилем, если иное не предусмотрено договором залога.

Положительные стороны залога для банка-кредитора:

  1. Опасность потери предмета залога служит стимулом для заемщика выполнить свои обязательства.
  2. Кредитор имеет возможность в порядке первой очереди возместить убытки, понесенные по вине невыполнения должником своих обязательств.

С кредитными предложениями «О.К. Банка» вы сможете ознакомиться здесь.

oaookb.ru

Залог имущества в счет обеспечения обязательств по кредиту

Автор: Федотова Е.

Залог имущества в счет обеспечения обязательств по кредиту

К сожалению, далеко не каждое предприятие имеет достаточное количество денежных средств на финансирование своей финансово-хозяйственной деятельности. Ведь деньги, как наиболее ликвидный актив компании, постоянно расходуются. И как показывает практика, даже организациям, обладающим высоким уровнем рентабельности, не всегда хватает «кэша». Что остается делать компании, когда, например, нечем платить заработную плату своим работникам, или финансировать производство? Естественно, обращаться за получением кредита в банк или брать заем у другого юридического лица.

Вместе с тем для учреждения, выдающего кредит, является очень важным гарантия платежеспособности – возможности заемщика своевременно и в полном объеме погашать свои обязательства. И как раз такой гарантией и является залог имущества, который наряду с поручительством является наиболее распространенной мерой по обеспечению обязательств по уплате выданных по кредитному договору сумм.

Кредит под залог имущества наименее рискован для банка ввиду того, что в случае неисполнения должником своих обязательств, первый имеет право получить «удовлетворение из стоимости заложенного имущества» (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Для заемщика же рассматриваемый кредит отличается от необеспеченного кредита более выгодными условиями, как то: более низкая процентная ставка, большая сумма выдаваемого кредита, более длительные сроки пользования заемными ресурсами.

Что же, все эти факторы приводят к большой популярности получения кредита под залог имущества? И вполне вероятно, что руководство вашей компании решит им воспользоваться. В настоящей статье мы как раз и рассмотрим правовое регулирование отношений в области предоставления залога, бухгалтерский и налоговый учет указанных операций.

При передаче имущества в залог необходимо оформлять договор в письменной форме. Этого требует как Гражданский кодекс (п. 2 ст. 339 ГК РФ), так и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующий отношения при залоге недвижимого имущества.

В определенных случаях необходимо, чтобы договор о залоге был нотариально удостоверен и/или зарегистрирован. Также Гражданский кодекс РФ требует, чтобы в рассматриваемом соглашении были отражены предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 339 ГК РФ).

Обратите внимание, что не соблюдение вышеуказанных требований по оформлению и содержанию договора залога приводит к тому, что такой контракт будет признан незаключенным, недействительным (п. 43 Постановления от 01.07.1996 № 6/8 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 4 ст. 339 ГК РФ).

А поскольку, как показывает практика, налоговые органы достаточно часто «снимают» расходы, относящиеся к договорам, признанным незаключенными и недействительными, то не только юристу, но и бухгалтеру следует следить за правильностью оформления договора о залоге, т. к. это будет и в интересах последнего.

Продолжим дальше. Залогодержателем в отношениях выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Залогодателем же – лицом, передающим имущество в обеспечение кредита − может быть либо непосредственно сам заемщик по указанному кредитному договору, либо третье лицо. Эту возможность допускает ст. 335 ГК РФ. Получается, что договор залога может быть как двухсторонним (кредитор, он же залогодержатель, и заемщик, он же залогодатель), так и трехсторонним (кредитор – залогодержатель, заемщик и третье лицо – залогодатель).

Механизм трехсторонних взаимоотношений по предоставлению залога достаточно распространен. Например, организация − заемщик, не имея на собственном балансе достаточно ценного имущества для признания его банком должным обеспечением для получения кредита, просит у своей дочерней или зависимой компании, соответственно, имеющей в собственности таковое имущество, выступить залогодателем во взаимоотношениях материнской компании с банком.

И здесь возникает следующий момент – получается, что залогодатель, третье лицо, оказывает некую услугу по передаче своего имущества в качестве залога. В случае если организация безвозмездно предоставляет в залог собственное имущество в счет обеспечения обязательств третьего лица, эту операцию следует рассматривать как безвозмездно оказанную услугу. При этом у получателя данной услуги образуется доход, учитываемый в целях налогообложения прибыли на основании п. 8 ст. 250 НК РФ (Письмо Минфина России от 3 октября 2006 г. № 03-03-04/1/679).

Конечно же, с финансистами можно не согласиться, да и определять рыночную стоимость услуги в соответствии со ст. 40 НК РФ, как того требует вышеуказанная норма ст. 250 НК РФ, для включения ее в налогооблагаемый доход, достаточно проблематично. В целях избежания возможных претензий со стороны проверяющих лицу, получающему кредит, целесообразно заключить возмездный договор с компанией, предоставляющей свое имущество в залог в интересах первой. При этом плата залогодателю, по мнению московских налоговиков, может быть учтена в расчетах при исчислении налога на прибыль. Так в соответствии с Письмом УФНС по г. Москве от 26 июня 2006 г. № 20-12/[email protected] расходы на выплату вознаграждения залогодателю являются для заемщика экономически оправданными расходами, понесенными в связи с получением кредита.

В связи с этим указанные расходы учитываются для целей налогообложения прибыли заемщика так же, как и проценты за кредит. В то же время, указанное письмо обязывает налогоплательщика «растягивать» рассматриваемый расход, т. е. на основании нормы п. 1 ст. 272 НК РФ признавать его равномерно в течение срока кредитования, предусмотренного кредитным договором.

Итак, перейдем к дальнейшему рассмотрению гражданско-правовых норм, регулирующих отношения, возникающие при передаче имущества в залог в качестве обеспечения долга.

Передавать в залог можно всякое имущество, за некоторыми исключениями, отраженными в ст. 336 ГК РФ, как, например, имущество, изъятое из оборота. При этом имущество, передаваемое в качестве обеспечения, должно находиться у залогодателя на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения. Получается, что и ГУПы и МУПы – предприятия, которые могут обладать указанным правом хозяйственного ведения, − также вправе передавать имущество в залог, правда в определенных случаях

(п. 2 ст. 295 ГК РФ) только с согласия собственника − государства.

Выше нами было установлено, что договор залога в обязательном порядке требует определения того, у кого из сторон сделки находится имущество, являющееся предметом залога. Значит, законодательство допускает, что физически предмет залога может находиться либо у залогодателя, либо у залогополучателя? Да, действительно, данная возможность определена в ст. 338 ГК РФ. Правда есть и исключение − имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Однако, в любом случае, вне зависимости от того, у кого по договору должно находиться заложенное имущество, право собственности, хозяйственного ведения остается у залогодателя. Право собственности может перейти к залогодержателю только в случае, когда заемщик не может выполнить свое обязательство перед кредитором.

Достаточно часто у сотрудников бухгалтерии возникает вопрос – можно ли пользоваться заложенным имуществом, с помощью него получать доходы? А это как договоритесь. Гражданский кодекс разрешает залогодателю пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, в случае если иное не предусмотрено договором. Кроме того, залогодатель по соглашению сторон вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование. На указанные действия в отношении заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя.

Например, передается вашей компанией заложенный объект недвижимости в аренду, не забудь позаботиться о наличии согласия залогодержателя. В противном случае, сделка может быть признана недействительной. А это, как уже было указано выше, может привести к негативным налоговым последствиям, а именно не принятию расходов по указанной сделке.

Договором может быть предусмотрено, что и залогодержатель может пользоваться переданным ему предметом залога. Кроме того, гражданское законодательство РФ допускает и такое соглашение сторон в договоре залога, при котором на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Обратите внимание, что при таком порядке залогодержатель должен предоставить вашей компании как залогодателю регулярный отчет о пользовании полученным им имуществе. Об этом прямо говорится в п. 3 ст. 346 ГК РФ.

Итак, мы рассмотрели основные моменты, касающиеся гражданско-правовой природы договора залога. И уже на основании данных положений можно переходить к анализу порядка бухгалтерского и налогового учета передачи залогового имущества. Ведь без понимания того, какие именно права принадлежат тому или иному лицу в сделке, вести учет никак нельзя.

Начнем с НДС. Необходимо ли залогодателю начислять рассматриваемый налог при передаче имущества в залог? Нет. Ведь в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории России, в том числе реализация предметов залога. А реализацией в соответствии со ст. 39 НК РФ является передача права собственности. Однако, как нами уже было рассмотрено выше, никакой передачи право собственности при предоставлении имущества залогодателем залогодержателем не происходит. Следовательно, и объекта обложения НДС не возникает.

В бухгалтерском учете стоимость передаваемого в залог имущества не признается расходом организации. Ведь расход в соответствии с пунктом 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации» – это уменьшение экономических выгод компании. А о каком уменьшении может идти речь, если право собственности на предмет залога остается у залогодателя и никому не передается (конечно, в случае погашения обязательства, в чье обеспечение и был выдан рассматриваемый залог).

На основании все того же условия о не переходе права собственности на предмет залога, имущество должно оставаться у залогодателя на балансе. Единственное, что для него необходимо завести отдельный субсчет.

Например, вашей компании в счет обеспечения обязательства кредитору были переданы материалы. В учете в указанном случае следует сделать проводку:

Дебет 10 «Материалы, переданные в залог» Кредит 10 «Материалы».

Не стоит забывать и про забалансовый учет. Планом счетов предусмотрен счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», который предназначен для обобщения информации о наличии и движении выданных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей.

Организации – залогодателю в бухгалтерском учете необходимо отразить следующую проводку:

Дебет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» − договорная стоимость оборудования, переданного в залог.

Суммы обеспечений, учтенные счете 009, списываются по мере погашения задолженности.

В случае если в залог передается основное средство, амортизация по нему продолжает начисляться. Ведь в соответствии с нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» в бухгалтерском учете начисление амортизации приостанавливается в случае перевода основного средства на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.

А передача имущества в залог ни к одному из вышеизложенных случаев не относится.

Однако в ситуации, когда предмет залога физически передается в пользование залогодержателю, по мнению, ряда экспертов, амортизационные отчисления должны учитываться в качестве прочих расходов (Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 02 «Амортизация основных средств»). Их аргументация следующая – основные фонды, переданные залогодержателю, не используются залогодателем при изготовлении продукции, продаже товаров (работ, услуг), поэтому суммы амортизации нельзя отнести к расходом по обычным видам деятельности.

Вместе с тем предприятие же передает свои основные средства по договору залога в пользование залогодержателю не просто так. Благодаря такому условию соглашения, как правило, существенно снижаются процентные ставки за пользование заемными средствами, в обеспечение которых и передается имущество. Получается, что имущества предоставляется в пользования залогодержателю с целью получения денежных средств на наиболее выгодных заемщику-залогодателю условиях. И если полученные заемные деньги направляются на финансирование производственной деятельности, то налицо взаимосвязь передачи залогового имущества залогодержателю в пользование с указанной производственной деятельности компании – залогодателя-заемщика. Поэтому и амортизация таких основных средств может учитываться в расходах, связанных с производством и реализацией.

В любом случае, предприятию целесообразно самостоятельно определить, на какой из вышеуказанных подходов в порядке учета амортизационных отчислений ориентироваться. При этом указанный порядок целесообразно закрепить в учетной политике для целей бухгалтерского учета, желательно аргументируя его.

Что касается налога на прибыль, то в соответствии с п. 32 ст. 270 НК РФ стоимость имущества, предаваемого в качестве залога, в состав расходов включаться не будет.

Встает вопрос, как быть с амортизируемым имуществом? Налоговый кодекс РФ также содержит перечень случаев, при которых амортизация в налоговом учете начисляться не должна. Указанный перечень немного отличается от аналогичного, изложенного в ПБУ 6/01.

Согласно п. 3 ст. 256 НК РФ, из состава амортизируемого имущества в целях расчета налога на прибыль исключаются основные средства:

переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование;

переведенные по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев;

находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев.

К консервации, реконструкции, модернизацию залоговое имущество однозначно никакого отношения не имеет. Что касается передачи в безвозмездное пользование, то к таковой передача имущества по договору залога также не относится. Ведь, предмет залога передается с целью получения каких-либо льготных условий кредитования. Значит, и безвозмездности никакой нет.

Получается, что формально залоговое имущество может амортизироваться в налоговом учете. Правда, опять возникают прения по физически передаваемому залогодержателю основному средству.

Существует мнение, что поскольку имущество физически отсутствует у налогоплательщика-залогодателя, то оно не может приносить ему дохода, и, следовательно, не удовлетворяет критерию амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ), а уже связи с этим не может амортизироваться.

Однако согласиться, что имущество, передаваемое в залог, не приносит дохода, очень сложно. Ведь, как уже было написано выше, передавая основные средства, залогодержателю, заемщик выплачивает более низкие процентные ставки, и тем самым экономит.

Возникает неоднозначная, спорная ситуация. И вполне вероятно, что налоговые органы примут вариант в пользу бюджет. Поэтому, если вашей компанией будет принято решение о начислении в налоговом учете амортизации физически предаваемых в пользование залогодержателю основных фондов, свою позицию, вероятно, придется отстаивать в судебном порядке.

Оценка, передаваемого в залог имущества

Размер получаемого заемщиком кредита напрямую зависит от рыночной стоимости передаваемого в залог имущества. И для того, чтобы банк был уверен в том, что залоговое имущество стоит тех денег, которые предоставляются заемщику, он ставит условие – проведение оценки имущества независимым оценщиком. Ведь кредитная организация должна понимать, что закладываемый объект, в случае неисполнения обязательства заемщиком, может быть продан за сумму в размере предоставляемого кредита.

Кроме того, оценка необходима и в силу законодательства. Как уже было отмечено выше в статье, оценка залогового имущества должна быть в обязательном порядке отражена в договоре о залоге.

Поскольку расходы на оценку передаваемого в залог имущества, связаны с получением кредита, то для целей определения порядка их бухгалтерского учета, нам следует руководствоваться ПБУ 15/2008 «Учет расходов по кредитам и займам».

В соответствии с указанным документом расходы на оценку можно отнести к дополнительным расходам, связанным с получением кредитов и займов. При этом такие расходы на основании п. 6 и 8 указанного ПБУ могут учитываться либо единовременно, в том отчетном периоде, в котором были произведены, либо могут включаться равномерно в состав расходов в течение срока займа (кредитного договора).

Выбранный вами способ ведения учета следует закрепить в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

Нормами ПБУ 15/2008 предусмотрено, что расходы по займам, к которым как мы уже определили относятся услуги оценщика, должны быть отнесены к прочим расходам.

Следовательно, в зависимости от выбранного варианта учета, организации необходимо отразить следующие проводки:

Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»)

Дебет 97 «Расходы будущих периодов» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»),

Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 97 «Расходы будущих периодов».

В случае, когда кредит и соответственно услуги по нему были получены с целью с приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива (актива, который будет впоследствии принят к учету в качестве основного средства, нематериального актива либо иного внеоборотного актива), затраты по кредиту следует капитализировать, формировать из них стоимость указанного внеоборотного актива:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»).

Для целей налогового учета затраты на оценку объекта, передаваемого по договору залога для обеспечения кредита, можно учесть в расходах. Это вывод подтверждается письмами Минфина, налоговой службы, постановлениями арбитражных судов (Письма Минфина РФ от 02.03.2006 №03-03-04/4/42, от 01.06.2009 №03-03-06/2/108, УФНС России по г. Москве от 20.12.2004 №26-12/83208, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2006 по делу № А56-27205/2005).

Однако их анализ показывает, что контролирующие органы обращают внимание, на то, что расходы могут быть приняты к налоговому учету в случае, если они документально подтверждены и экономически обоснованные (норма ст. 252 НК РФ).

Стоит обратить внимание на последнее условие. Если кредит берет организация для каких-либо производственных целей, то расходы по нему могут быть признаны экономически обоснованные. Если же скажем, заемные средства необходимы для оплаты стоимости услуг организации, проводившей корпоративное мероприятие для вашей компании, то затраты по такому кредиту в «налоговые» расходы не попадают.

Следует рассмотреть еще один интересный вопрос − момент учета рассматриваемых расходов. В вышеназванном Письме УФНС Москвы указывалось, что датой осуществления расхода на основании подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ будет признаваться дата подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг по оценке имущества.

О необходимости «растягивать» затраты в соответствии со ст. 272 НК РФ в нем, как и в других письмах контролирующих органах, касающихся порядка учета расходов на оценку залогового имущества, ничего не говорится. Вероятно, что налоговые органы при проверке могут посчитать, что рассматриваемые затраты следует учитывать в течение периода предоставления кредита. Тем более в отношении иных расходов, связанных с получением кредита, Минфин высказывался о том, что такие расходы надо распределять. Единственное, что можно посоветовать в данной ситуации − обратиться с адресным вопросом в контролирующий орган. Как было указано выше, нормативные акты в области бухгалтерского учета дают возможность организации право выбора методики учета в части учета расходов, связанных с получением кредита, то компании целесообразно было бы совместить способ учета затрат в бухгалтерском учете с налоговым учетом, чтобы лишний раз не применять ПБУ 18.

И еще один момент. При учете расходов на оценку залогового имущества бухгалтеру необходимо знать цель получения заемных средств. Не связана ли она с приобретением, строительством, созданием какого-либо актива. Ведь в таком случае, расходы на оценку должны формировать стоимость данного актива, а не учитываться отдельно. Указанного мнения придерживается и Минфин (Письмо от 27 августа 2007 г. № 03-03-06/1/598): «Согласно пункту 1 статьи 257 Кодекса в целях налогообложения прибыли организаций в первоначальной стоимости строительства (или в стоимости затрат по реконструкции, техперевооружению) амортизируемого имущества учитываются расходы, связанные с получением и обеспечением кредита (комиссионные вознаграждения, расходы по оценке и хранению предмета залога и т. п.)».

www.top-personal.ru

Популярное:

  • Декларация по транспортному налогу 2014 образец Декларация по транспортному налогу: образец заполнения Декларация по транспортному налогу заполняется организациями-налогоплательщиками в собственности, которых находится транспортное средство. Физическим лицам декларацию […]
  • Точка движется по закону x 2-3t+t Урок–зачет по теме "Применение производной" (10–11-е классы) Разделы: Математика Цели урока: Проверить усвоение стандартного материала каждым учеником и оказание помощи учащимся по ликвидации пробелов в процессе личного […]
  • Налог на собственность для военнослужащих Налогообложение военнослужащих При покупке и продаже недвижимости по военной ипотеке Нет, не взимается. Рассмотрим подробнее этот случай, а также случай последующей продажи приобретенного жилья: 1Имущественный налог В […]
  • Кто стал править после рюрика Биография Рюрика В российской истории личность князя Рюрика поправку можно считать одной из самых загадочных и противоречивых. История его жизни покрыта завесой тайны, многие исследователи ведут оживленные споры о его […]
  • Ошибочный штраф за парковку Ошибочный штраф за парковку ГКУ «АМПП» уведомляет всех автовладельцев, что действие части 1.3 статьи 32.2 КоАП РФ (об уплате половины суммы административного штрафа) НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ на штрафы, наложенные за совершение […]
  • Закон 2300-1 ст 19 Закон 2300-1 ст 19 Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей […]
  • Служебная записка это документ руководителю Служебная записка — что это за документ? На любом предприятии у сотрудников должна быть возможность вести деловую переписку с коллегами или начальством. И чаще всего для этого используются служебные или докладные записки. С […]
  • Выслуга лет для назначения военной пенсии Пенсия военнослужащим за выслугу лет в 2018 году Пенсия за выслугу лет военнослужащим предоставляется как компенсация лишений военнослужащим за длительный срок , потраченный на защиту Отчизны жизни. Кому положено пособие за […]