Предварительный какое правило

Предварительный договор

Предварительным называется договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Такой договор должен заключается в форме, которая установлена для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

В предварительном договоре стороны должны указать предмет и другие существенные условия основного договора. В обязательном порядке указывается срок заключения основного договора. При несоблюдении сторонами этого правила основной договор заключается в течение года.

Если в течение срока действия предварительного договора основной договор сторонами не заключен, либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Нередки случаи, когда одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о заключении основного договора. Если будет установлено, что одна из сторон уклонялась от заключения договора необоснованно, она обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

С какой целью заключается предварительный договор?

О существенных условиях основного договора, которые должны быть включены в договор предварительный, следует сказать особо.

Статья 432 ГК РФ, являясь общей нормой для всех договоров, к существенным условиям относит предмет договора, условия, которые прописаны в законе как существенные для определенных видов договоров, а также все те условия, на включение которых в договор настаивает одна из его сторон.

Если существенные условия в договор не включены, такой договор заключенным не считается.

Теперь предположим, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры — жилого помещения. Откроем статью 558 ГК РФ и посмотрим, какие условия закон относит к существенным в договорах данного вида.

Мы увидим, что одним из таких условий является перечень лиц, которые сохраняют права пользования продаваемой квартирой.

Далее представим ситуацию, что названное условие в предварительный договор купли-продажи включено не было (оставлено на потом), а при подписании основного договора продавец включить это условие в договор отказался.

Если покупатель расценит такой отказ как уклонение продавца от заключения основного договора и обратится в суд с требованием о принуждении продавца договор заключить, то шансов выиграть дело у него не будет.

Суд, отказывая в иске покупателю, укажет в решении, что в предварительный договор не включено существенное условие, предусмотренное законом для договоров купли – продажи жилых помещений, и на этом основании признает предварительный договор незаключенным.

Следовательно, в этом случае покупатель (да и продавец тоже) вообще не сможет потребовать заключения основного договора, поскольку такие требования могут исходить только из предварительного договора, которой заключен и стал обязательным для его исполнения сторонами.

А если стороны представят основной договор на регистрацию в неизменном виде, то в ней будет отказано по той же причине: несоблюдение требований закона о включении в договор упомянутого списка лиц.

К существенным закон относит не только условия им установленные, но и все те, на которых наcтаивает одна из сторон договора.

Не откладывайте включение этих условий на момент подписание основного договора. Ведь если другая сторона откажется их принять при подписании основного договора, он будет заключен на условиях договора предварительного.

А если Вы откажетесь подписать основной договор без включения в него требуемых Вами условий, которые не были прописаны в предварительном договоре, то другая сторона с большой долей вероятности получит в суде решение о понуждении Вас заключить договор на условиях предварительного договора.

Вывод из сказанного такой: предварительный договор необходимо составлять с такой же педантичностью, как и основной договор с тем, чтобы все существенные условия предварительного договора трансформировались в основной договор таким образом, который бы устроил Вас как сторону договора, и договор с точки зрения закона считался заключенным. Исходите, в конце-концов, из того, что разница между предварительным и основным договорами состоит только во времени их исполнения.

Мы рекомендуем потребителям быть внимательными при заключении предварительных договоров. Случай с Еленой, о котором мы рассказали на главной странице , является тому подтверждением.

Нужно всегда помнить, что предметом основного договора являются обязательства по передаче имущества, выполнение работы или оказание услуги . Если, например, продавец отказывается передать вещь покупателю по основному договору, последний вправе истребовать эту вещь через суд.

Предметом предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор о передаче вещи, выполнения работы или оказания услуги. И если продавец откажется этот договор заключить , то покупатель не вправе истребовать от него имущество, названное в предварительном договоре. У него есть только право обратиться в суд о понуждении продавца заключить основной договор о передаче вещи.

Если это требование покупателя будет судом удовлетворено, то и в этом случае продавец может уклониться от передачи вещи. Тогда покупателю придется снова обращаться в суд. Сколько месяцев пройдет, прежде чем покупатель получит желаемое, подсчитать не трудно.

ub-s.ru

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

stgkrf.ru

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Продажа недвижимости является «особой» сделкой! Перед договором купли-продажи, составляется предварительный документ, на основании которого и создаётся главный. Нет всех документов или финансовой составляющей? Создавайте предварительную версию документа и начинайте готовиться к основной части.

Как правильно создать почву для сделки?

По закону, в предварительной бумаге следует указать конкретную недвижимость и характеристики сделки: цена и порядок расчёта, а также указать срок, за который обе стороны должны заключить основной договор. Для чего это нужно? Продавец будет спокоен, квартиру точно купят – покупатель будет знать, что собственник не станет завышать цену т.к. в предварительном договоре указана фиксированная сумма.

В договоре должен фигурировать конкретный объект, а вдруг дом ещё не построили? Установить объект продажи или покупки нереально, следовательно, такой договор признают недействительным.

В чём заключается опасность предварительного согласования?

Двойная продажа новой квартиры — недобросовестный застройщик

Застройщик взял деньги за квартиру, но у покупателя не будет никаких гарантий. Таким образом, застройщик может заключить ещё и с другим покупателем предварительный договор, а впоследствии продать вашу квартиру.

Денежные потери

Если вы вложили деньги в строительство, в случае разногласий, вы можете претендовать лишь на возврат своих средств и минимальной неустойки. Но если, застройщик обанкротился, вы лишаетесь и этой возможности.

Дом могут долго строить

Будущий собственник не может получить неустойку за задержку строительства. В предварительном договоре, можно указать лишь время для заключения основного договора. Строительство же может продолжаться бесконечность – всё зависит от выбора застройщика. Необходимо заплатить подороже, но быть уверенным, что вы не потеряете деньги. Застройщик должен быть «популярным» т.е. выбирать сомнительную организацию, это уже провальная затея.

Для наибольшей ясности, предлагаю просмотреть этот образец предварительного соглашения:

Как создать договор?

Существует порядок, который необходимо соблюдать, дабы составить предварительный договор. Бланк мало отличается от основного, здесь лишь отсутствует потребность в гос.регистрации.

  1. Покупатель и продавец должны указать настоящую фамилию, имя и отчество, а также вписать данные из паспорта.
  2. Что продаём? Укажите недвижимость и индивидуальные характеристики.
  3. Точная сумма за недвижимость.
  4. Укажите, что обе стороны несут ответственность за содержимое документа т.е. это напрямую касается их.
  5. Что требуется выполнить продавцу и покупателю? Укажите обязательства.
  6. Требуется указать расходы и порядок денежных операций. То есть, процесс сделки.

Разберём этапы

1. Подтвердите свою личность

Действительно, нужны именно личности, которые будут подписывать основной договор. Также, если у недвижимости несколько собственников, то все должны присутствовать на предварительном этапе. Это касается и покупателей, если их несколько – у каждого своя доля. У всех должен быть в наличии паспорт, неплохо бы совершить обмен ксерокопиями паспортов. Конечно, если собственников несколько, а одного нет – следовательно, основная сделка может не состояться.

2. Общая заинтересованность

Что такое предмет? Это вовсе не жильё. Речь идёт про обязанности сторон, провести основную сделку в установленные в предварительном договоре сроки. На этом этапе, следует указать эксклюзивные характеристики недвижимости: сколько комнат? Какой этаж? Указать улицу, кадастровый номер, общую и жилую площадь.

3. Вы точно собственник?

Далее, нужны документы собственника – свидетельство о гос.регистрации и другие документы на квартиру. Если документов нет в наличии, предварительный договор можно не заключать. Не стоит забывать, нужны именно оригиналы.

4. Финансовые гарантии

После подписания начального документа, покупатель вносит 10% от всей суммы сделки – выбираем аванс или задаток – это совершенно разные вещи. Документ о задатке должен быть составлен от руки, продавцу нужно подписать это соглашение, дабы покупатель при спорной ситуации мог доказать, что собственник получал задаток. Два продавца? Нужны две подписи. Также нужны независимые свидетели, чтобы «запечатлеть» факт передачи денег.

5. Переход к основной части

Это наиболее влиятельный пункт, считается главным. Нужно определить, за какой срок стороны подпишут основной договор – не более года со дня подписания предварительного документа.

Смысл предварительного договора купли-продажи (видео)

Расторжение

Во время срока, который указан в предварительном договоре, покупатель или продавец «уклоняется» от сделки? В таком случае вы можете через суд потребовать осуществить реальную сделку – заключение основного договора.

Именно с момента уклонения у вас есть ровно шесть месяцев, чтобы подать на уклониста в суд. Далее, суд принимает решение — на каких условиях будет заключён основной договор купли-продажи – учитывается мнение обеих сторон, как правило, всё остается практически неизменным т.е. выполняются все требования указанные в предварительном договоре или же договор будет расторгнут.

На вторичном рынке, никакой угрозы за невыполнение предварительного договора не будет. Если сделка так и не произошла, предварительный договор купли-продажи перестаёт действовать.

Предварительное согласование, это не сделка – это лишь предпосылка для дальнейшего диалога. Цель одна – заключить основной договор. Это всего лишь бумажка т.е. практически никаких денежных процессов (кроме задатка или аванса) на предварительном этапе или другие практические махинации. Не факт, что обращение в суд поможет вам т.к. скорее всего, продавец подаст встречный иск о недействительности этого документа т.е. попытается расторгнуть договор.

Бумага с перспективой

Основная сделка – это идентичные условия! Таким образом, предварительное соглашение — это гарант того, что реальная сделка будет осуществлена на выгодных для обеих сторон условиях. Этот документ поможет предотвратить конфликтные ситуации в будущем.

2realtor.ru

Как заключить предварительный договор

Статьи по теме

Компания планирует подписать соглашение с контрагентом, однако обстоятельства не позволяют сделать это в данный момент. Чтобы не упустить возможность, стороны вправе заключить предварительный договор. В таком договоре контрагенты указывают суть будущей сделки и обязуются заключить основной договор.

Какие особенности имеет предварительный договор

В бизнесе немало ситуаций, когда сделку не удастся заключить быстро. Чтобы не утратить возможность сотрудничества, контрагенты могут подписать предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Закон не предписывает участникам оборота оформлять подобное соглашение в конкретных случаях. Это одна из возможностей договорной работы. Стороны самостоятельно и добровольно принимают решение о необходимости такого шага. Главная цель заключения предварительного договора – у сторон появляется гарантия, что в будущем сделка состоится. К исполнению предварительного договора и заключению сделки можно понудить.

Предварительный договор – не единственный вариант в подобной ситуации. Также стороны могут подписать соглашение о намерениях, использовать опционные соглашения или оформить сделку с потестативными условиями.

Назначение предварительного договора

Цель предварительного договора – закрепить обязательство контрагентов впоследствии заключить основной договор. Основной договор следует заключать на условиях, которые стороны закрепили в тексте предварительного соглашения.

Оплата по предварительному соглашению

Договор не подразумевает возмездности и не создает имущественных отношений. Стороны не обязаны платить друг другу при заключении предварительного договора. Более того, если в договоре закрепят условие, что одна из сторон должна выплатить аванс по основным обязательствам, суд признает такой предварительный договор основным.

Обязательства по предварительному договору

С помощью предварительного договора фиксируют:

  • волеизъявление сторон на подписание договора в будущем (оказания услуг, подряда, аренды, поставки и т.д.);
  • обязательство сторон заключить соглашение. Если впоследствии один из контрагентов уклонится от исполнения предварительного договора, суд сможет принять решение о принудительном заключении сделки.

Действительность предварительного соглашения

Чтобы предварительный договор признали заключенным, в тексте потребуется сформулировать обязательные условия:

  • предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Основной договор или конечное число договоров можно заключить только с этим предметом;
  • обязательство сторон заключить основной договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Когда может понадобиться заключить предварительный договор

Как правило, стороны подписывают предварительное соглашение, если:

  1. На согласование условий основного договора необходимо затратить некоторое время. Например, потребуется договариваться о стоимости сделки или в настоящий момент нельзя конкретизировать ряд условий.
  2. У одной из сторон договора пока нет предмета договора, или сам предмет еще не существует.
  3. Один из контрагентов по будущей сделке в данный момент не обладает правом заключать основной договор. Например, предмет договора находится под обременением или соглашение нельзя заключить в силу обязательства стороны перед третьими лицами.

В каких случаях предварительный договор не нужен

Есть ситуации, когда конструкцию предварительного договора использовать нецелесообразно. Например, можно заключать договор аренды или продажи будущей вещи. Или продажи имущества, на которое продавец еще не получил право (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Арендодатель имеет возможность подписать договор аренды, если еще не стал владельцем имущества (п. 10, абз. 3 п. 11 постановления № 73). Во многих договорах стороны вправе установить приемлемые сроки исполнения обязательств. Также нередко вместо предварительного соглашения сторонам удобнее заключить рамочный договор (ст. 429.1 ГК РФ).

Для реальных договоров предварительное соглашение не заключают

Предварительный договор нельзя применить, если основное соглашение носит реальный характер, то есть считается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Например, это договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Читайте в рекомендации Системы Юрист

Читайте также

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

www.law.ru

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается для урегулирования расходов, необходимых для оформления основного документа, а также чтобы обязать продавца реализовать объект конкретному покупателю, а покупателя — приобрести недвижимость у конкретного продавца (так же как и в случае движимого имущества, например — автомобиля). Дополнительно может быть оформлена расписка, касающаяся передачи денег продавцу. Детали ее оформления можно найти в статье по ссылке.

В документе регламентируют следующие условия:

  • дата и место заключения предварительного договора купли-продажи;
  • идентификационные сведения соучастников сделки;
  • объект договора и его подробные характеристики;
  • стоимость недвижимости;
  • порядок и сроки уплаты;
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность соучастников;
  • дополнительные условия предварительного акта.

Однако по обоюдному соглашению или по инициативе одной из сторон, предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут (а его существенные условия — отменены). Аннулирование документа подразумевает окончательное завершение правоотношений между его сторонами с полным прекращением его действия.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с пунктом 1 статьи 452. Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:

  • если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то по истечении года соглашение автоматически аннулируется или разрывается раньше. Но если клиент действительно хочет реализовать покупку, есть способ затормозить процесс расторжения. Для этого необходимо отправить второй стороне сделки письменное уведомление с просьбой не прекращать контрактные обязательства, если она согласна, предварительный договор купли-продажи недвижимости оставается актуальным;
  • если договор расторгается по обоюдному согласию сторон. К примеру, может возникнуть следующая ситуация: продавцу требуется быстро осуществить продажу недвижимости, а у потенциального клиента проблемы с получением кредитного займа и необходимо подождать, чего продавец делать не хочет, предварительный договор аннулируется, но продавец должен выплатить покупателю общую сумму задатка в двойном размере;
  • если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части сделки и расторгнуть предварительное соглашение. В этом случае, продавец обязан выплатить сумму задатка, а если он отказывается это делать, покупатель на законных основаниях имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением.

Скачать Гражданский кодекс РФ в последней редакции здесь.

Порядок действий

Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • в первую очередь рекомендуется внимательно изучить положения документа, как правило, в нем указывают условия расторжения сделки, если возникает такая необходимость. Следовательно, подписывая предварительный договор, стороны соглашаются на соответствующую процедуру;
  • изучив договор, убедитесь, что все его положения были исполнены. Если же нет, то это веская причина для признания сделки недействительной и расторжения договора купли-продажи;
  • проверьте, если договор был правильно составлен, а именно, если правильно указаны инициалы сторон, их паспортные данные, так как неверно оформленное соглашение будет признано недействительно и автоматически утратит законодательную силу;
  • определив причину расторжения договора, требуется послать письменное уведомление второй стороне о намерении расторгнуть контракт купли-продажи. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путем заключения мирного соглашения, инициатор вправе обратиться в суд.

Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Если не была внесена существенная предоплата

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты реализовывается по соглашению сторон. В этом случае, расходы по оформлению возврату не подлежат, если иное не предусмотрено самим договором.

Если предварительное соглашение заверялось в нотариальной конторе, акт о его расторжении также должен быть официально заверен у нотариуса. При аннулировании сделки по причине несоблюдения оговоренных сроков, инициатор вправе потребовать возместить ему неустойку или же вынудить заключить финальный договор купли-продажи недвижимости.

Если была внесена существенная предоплата

Если заключение предварительного договора сопровождалась внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец обязан вернуть выплаченную сумму.

Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон можно:

  • если после внесения предоплаты между сторонами была оформлена расписка о получении определенной суммы. Важно, чтобы был указан настоящий платеж, так как именно соответствующая сумма будет подлежать возврату, если делопроизводство будет разрешаться в судебном порядке. В расписке должен быть указан тот факт, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, указанная сумма возвращается покупателю;
  • если продавец отказывается возвращать денежные средства, потерпевшая сторона отправляет в суд по месту регистрации ответчика исковое заявление, к которому прикладывает ксерокопию расписки, доказывающую факт передачи денег;
  • если же расписка оформлена не была, возможно подать иск с содержанием о незаконном обогащении продавца. Доказательной базой может выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

Особенности процесса

Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб. Для того чтобы избежать проблем в соответствующем вопросе, следует заранее ознакомиться с условиями расторжения предварительного договора и нюансами осуществления процесса.

Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:

  • если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
  • как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
  • при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.

Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.

Уведомление

Письменное уведомление о расторжении сделки — юридический документ, с помощью которого осуществляется одностороннее расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

  • полное наименование и дату составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • ссылки на статьи ГК РФ, в соответствии с которыми имеется право расторгнуть акт;
  • если желание прекратить контрактные обязательства производится вследствие нарушений условий договора — требуется подробно описать соответствующие нарушения и при необходимости предоставить доказательную базу;
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.

Важным моментом в отправки уведомления считается фиксация времени отправки документа, так как именно эта дата будет являться главным доказательством, в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

Соглашение

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон. Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

  • если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
  • подделка документации;
  • приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
  • обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
  • появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
  • наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
  • наличие незаконной реконструкции.

В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости по ссылке.

www.samso.ru

Популярное:

  • Закон вступление в права наследства Основное содержание закона о наследстве Закон о наследстве регулирует особую процедуру, которая обусловливает переход прав и обязанностей, а также имущества умершего гражданина его родственникам или иным лицам, в том числе […]
  • Жалоба на методиста Если не устраивает заведующая детским садом … Вопрос: Добрый день! Г. Калининград. Скажите, пожалуйста, если родителей полностью не устраивает заведующая детским садом, могут ли они требовать от начальника управления образования […]
  • Бланк заявления иностранного гражданина по месту жительства Как составляется заявление иностранного гражданина или лица без гражданства о регистрации по месту жительства Житель другого государства, прибывший в РФ, должен подать в миграционную службу заявление иностранного гражданина или […]
  • Помощь юриста по автокредиту Суд по автокредиту – советы адвоката Если вы берете целевой кредит на покупку автомобиля, то купленная вами машина будет оформлена как залог. Грубо говоря, в случае невыплаты автокредита банк имеет право забрать у вас автомобиль […]
  • Счетчики на газ закон Президент РФ отменил обязательную установку счетчиков на газ Президент Владимир Путин подписал закон, который вносит поправку в закон № 261-ФЗ "Об энергосбережении. " и отменяет обязательную установку газовых счетчиков в […]
  • Когда пенсии за январь 2013 ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 27 декабря 2013 График выплаты пенсий, ЕДВ и иных социальных выплат за январь 2014 года […]
  • Получить пенсионные накопления по наследству Как унаследовать средства пенсионных накоплений наследодателя? Наследодатель при жизни вправе в любое время подать заявление в территориальный орган ПФР и определить конкретных лиц (правопреемников) и доли средств, которые […]
  • Основные признаки права собственности Понятие и основные признаки права собственности на природные объекты и ресурсы. ГК, Статья 209. Содержание права собственности. Право владения означает закрепленную законом возможность фактичес­кого обладания природным объектом, […]