Признание права собственности на земельный участок под многоквартирным домом

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 июля 2012 г. по делу N 33-5275 (ключевые темы: право собственности — многоквартирный дом — собственность на земельный участок — жилой дом — домовладение)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 июля 2012 г. по делу N 33-5275

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Паршиной Т.В.

судей: Васильевых И.Д., Заварихиной С.И.

при секретаре Ложкиной М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июля 2012 года гражданское дело

по апелляционной жалобе Конецкого А.А.

на решение Сормовского районного суда г.Н.Новгорода от 04.05.2012 года

по иску Бурковой Е.Ю. к Конецкому А.А., К. П.А., Атанесян В.Ф., администрации г.Н.Новгорода о признании права собственности на земельный участок;

по встречному иску Конецкого А.А., действующего также в интересах К. П.А., Атанесян В.Ф. к Бурковой Е.Ю. об определении порядка пользования земельным участком,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Паршиной Т.В., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

Истица Буркова Е.Ю. обратилась в суд с иском к Конецкому А. А., К. П.А., Атанесян В.Ф., администрации г.Н.Новгорода о признании права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью «. «кв.м., расположенного по адресу: «. «.

В обоснование заявленных требований указала следующее.

Ранее Бурковой Е.Ю. на праве собственности принадлежала */* доля в праве общей долевой собственности на жилой дом «. » по ул.». «* г.». » на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.02.1994 г. и свидетельства о праве на наследство по закону от 01.06.2004 г.

Другая */* доля указанного жилого дома принадлежала на праве собственности К. А.И., который умер и ответчики являются собственниками по праву наследования.

На основании решения «. » районного суда г.». » от 20.11.2007 г. ее доля в жилом д.». » по ул.». » была выделена в собственность в виде квартиры N «. «, общей площадью «. » кв.м., в том числе жилой «. » кв.м. и за ней было признано право собственности на указанное жилое помещение.

Под строительство данного жилого дома был предоставлен земельный участок площадью «. » кв.м. на основании договора застройки от 02.04.1946г. за N «. «. В настоящий момент жилой дом «. » по ул.». » расположен на земельном участке, фактическая площадь которого составляет по данным обмерных работ «. » кв.м. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый N «. «, границы земельного участка при постановке на кадастровый учет не устанавливались в соответствии с требованиями земельного законодательства. Считает, что у нее возникло право собственности на */* долю земельного участка, площадью «. » кв.м., расположенного по адресу: «. «.

Ответчик Конецкий А.А., действующий в своих интересах и в интересах К. П.А., Атанесян В.Ф. обратился в суд со встречным иском к Бурковой Е.Ю. об определении порядка пользования земельным участком, общей площадью «. » кв.м., расположенным по адресу: «. » в соответствии с долями пропорциональных размеру общей площади жилого помещения собственников квартир N». » и N». «; определить в долевую собственность собственника квартиры N «. » Конецкого А.А. земельный участок площадью «. » кв.м. в границах «. » чертежа границ земельного участка; определить в долевую собственность собственника квартиры N». » К. П.А. земельный участок площадью «. » кв.м. в границах «. » чертежа границ земельного участка; просил определить в долевую собственность собственника квартиры N». » Атанесян В.Ф. земельный участок площадью «. » кв.м. в границах «. » чертежа границ земельного участка; определить в долевую собственность собственника квартиры N «. » Бурковой Е.Ю. земельный участок площадью «. » кв.м. в границах «. » чертежа границ земельного участка; взыскать с Бурковой Е.Ю. в пользу Конецкого А.А. денежную сумму в размере «. «руб., потраченных им на оформление документов по земельному участку; взыскать с Бурковой Е.Ю. судебные расходы.

В обоснование заявленных требований указал следующее.

Истцу и ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок общей площадью «. «кв.м., находящийся по адресу: «. «. Данный земельный участок был выделен Сормовским отделом коммунального хозяйства под строительство «. » квартирного дома в 1946 г. За данный период изменились границы самого земельного участка, изменились собственники квартир д.». » по ул.». «, изменились общие площади квартир, изменилось право собственности на сами квартиры. В ноябре 2007 г. Буркова Е.Ю. оформила право собственности на свою квартиру, в марте 2009 г. ответчики на свою квартиру

. Ввиду этого, статус дома изменился и стал многоквартирным и Буркова Е.Ю. фактически использует часть земельного участка, находящегося в их пользовании по закону . 06.08.2001 г. в квартире Бурковой Е.Ю. произошел пожар, в результате которого квартира стала непригодна для проживания. Исходя из площадей квартиры N «. » равной «. » кв.м. и площади квартиры N». » равной «. » кв.м., общая площадь дома «. » составляет «. » кв.м. Доля в праве общей собственности определяется пропорционально размеру площади жилого и нежилого помещения, принадлежащего собственнику. Доля в праве на земельный участок составляет: Конецкий А.А. — «. » кв.м.; К. П.А. — «. » кв.м.; Атанесян В.Ф. — «. » кв.м.; Буркова Е.Ю. — «. » кв.м.

Решением Сормовского районного суда г.Н.Новгорода от 04.05.2012 г. постановлено:

Исковые требования Бурковой Е.Ю.удовлетворить.

Признать за Бурковой Е.Ю. право собственности на */* доли, в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью «. » кв.м, расположенный по адресу: «. «.

В удовлетворении встречных исковых требований Конецкого А.А., действующего также в интересах К. П.А., Атанесян В.Ф. об определении порядка пользования земельным участком, общей площадью «. » кв.м., расположенного по адресу: «. «, о выделении в долевую собственность земельного участка, отказать.

В апелляционной жалобе Конецкого А.А. поставлен вопрос об отмене решения по доводам того, что суд не принял во внимание факт, что строительство данного дома изначально осуществлялось как многоквартирного жилого дома. Суд первой инстанции при разделе земельного участка по */* доли не принял во внимание то обстоятельство, что площадь квартиры Бурковой Е.Ю. изменилась и составляет «. » кв.м., что свидетельствует об уменьшении размера выделяемого ей земельного участка. Суд не дал правовой оценки постановлению администрации г.Н.Новгорода от 27.06.2011 г. N «. «, в соответствии с которым земельный участок находится под многоквартирным жилым домом. Суд сделал необоснованный вывод о том, что данный дом не является многоквартирным.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.

Судом первой инстанции установлены следующие юридически значимые обстоятельства по делу.

Стороны по настоящему делу являются собственниками изолированных жилых помещений (квартиры N «. » и квартиры N «. «) в жилом доме N «. » по ул.». » г.». «.

Изначально жилой дом N «. » по ул.». » был выстроен в 1940г. Согласно записи в первичной инвентарной карточке на усадебный участок, землепользователем являлись Ч. П.А. и П. Н.А. на основании — договор на застройку выдан Сормовским Райкоммунотделом 02.04.1946г. удостоверен Первой Горьковской госнотконторой. Правовая регистрация от 27.05.1947г. по реестру N «. «. Площадь земельного участка «. «кв.м., по документам (л.д. 34, 42-45).

Ранее Бурковой Е.Ю. принадлежала на праве собственности */* доля жилого дома «. » по ул. «. » г. «. «на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.02.1994г. и свидетельства о праве на наследство по закону от 01.06.2004 г. (л.д. 28, 30).

Решением «. » районного суда г.». » от 20.11.2007 г. Бурковой Е.Ю. выделена принадлежащая ей доля в общем имуществе жилого дома N «. » по ул. «. » г. «. «в виде квартиры N «. «, общей площадью «. «кв.м., в том числе жилой «. «кв.м., состоящую из жилой комнаты — «. «кв.м., кухни — «. «кв.м., а также признано право собственности на квартиру «. » жилого дома N «. » по ул. «. » г. «. » в виде квартиры N «. » (л.д. 31, 33).

Другая */* доля указанного жилого дома на основании договора продажи доли от 20.07.1999 г. ранее принадлежала на праве собственности К. А.И., который умер «. «г.

После его смерти наследниками по закону являются супруга К. Т.Б. и дети Конецкий А.А. и К. П.А., которыми 18.06.2007г. получено свидетельство о праве на наследство по закону на */* долю дома — по */* доле за каждым, на другую */* долю К. Т.Б. как пережившей супругой получено свидетельство о праве собственности.

Решением «. » районного суда от 10.03.2009г. признано право собственности на квартиру N «. » дома N «. » по ул. «. » г. «. «общей площадью «. «кв.м.: за К. Т.Б. в */* долях, за Конецким А.А. и К. П.А. по */* доле.

Конецкому А.А., К. П.А. принадлежит на праве собственности квартира N «. » д. «. » по ул. «. » г. «. » на основании решения «. » районного суда г. «. » от 10.03.2009г., право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано в УФРС по Нижегородской области 01.09.2009г. — доля в праве */* у каждого.

После смерти К. Т.Б, Атанесян В.Ф. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 09.07.2011г.,принадлежит на праве собственности квартира N «. » д. «. » по ул. «. » г. «. «, право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Нижегородской области 02.08.2011г. — доля в праве */*.

Из содержания первоначального и встречного иска следует, что Буркова Е.Ю. просит суд признать за ней право собственности на земельный участок в размере */* доли общей площадью «. » кв.м. В свою очередь истец по встречному иску, считая указанное домовладение многоквартирным жилым домом, просит определить порядок пользования земельным участком пропорционально размеру общей площади жилого помещения, находящегося в собственности ответчиков по первоначальному иску истицы.

Судебная коллегия указывает, что спорные отношения вытекают из положений о праве собственности и других вещных прав, а также из земельных правоотношений.

Верно установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дав им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального и процессуального права, проверив доводы лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования истицы Бурковой Е.Ю. подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом суд законно и обоснованно признал за ней право собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью «. » кв.м., расположенный по адресу: «. «.

Кроме того, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ответчиков об определении порядка пользования земельным участком, общей площадью «. » кв.м., расположенного по адресу: «. «, о выделении в долевую собственность земельного участка, исходя из площади принадлежащих им на праве собственности части домовладения (квартиры N «. «).

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции и указывает следующее:

В силу положений п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст. 25 , 26 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Системное толкование указанных выше норм закона позволяет прийти к выводу о том, что основания приобретения прав на земельный участок должны быть установлены соответствующими актами, указывающими на вид права, реквизиты, позволяющие его идентифицировать среди других земельных участков, в частности, адресные характеристики, площадь, границы, а также вид и целевое назначение его использования.

Кроме того, из положений ч. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что порядок пользования земельными участками определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком. При этом правовое значение может иметь не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т.е. гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой.

Из материалов дела следует, что земельный участок N «. » по улице «. » г. «. » площадью «. » кв.м. был предоставлен на основании договора застройки от 02.04.1946 года жилого дома N «. » по ул. «. » г. «. «, первичными землепользователями являлись Ч. П.А. и П. Н.А., которые возвели на данном земельном участке на две семьи «. «этажный жилой дом, общей площадью «. «кв.м, в том числе «. «кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.

В дальнейшем данный жилой дом по разным гражданском-правовым сделкам переходил к иным собственникам: так, истица Буркова Е.Ю. 17.02.1994 ответчица Буркова Е.Ю. получила свидетельство о праве на наследство на */* долю указанного дома, 20.07.1999 другая */* доля дома была приобретена К. А.И. на основании договора купли-продажи. В дальнейшем, после смерти К. А.И. указанная доля жилого дома переходила к ответчикам Конецкому А.А, К. П.А., Атанесян В.Ф. в порядке наследования.

Из указанных выше обстоятельств следует, что первоначально данное домовладение было построено и находилось в собственности двух разных семей в равных долях в праве общей долевой собственности по */* доли каждой, что также указывает на определенный порядок пользования данным земельным участков в равных долях.

До момента признания права собственности на квартиру истицы N «. » (по решению суда в 2007 г.) и квартиру N «. » ответчиков (по решению суда в 2009 г.) доли в спорном домовладении были равными. После указанных событий площади квартир изменились. При чем, площадь квартиры истицы и площадь ранее принадлежащей ей */* доли в праве общей долевой собственности изменилась несущественно, однако площадь, технические характеристики, видовые признаки квартиры N «. «, принадлежащей ответчикам претерпели существенные изменения, в том числе в плане площади помещения.

В настоящий момент правоустанавливающие документы указанных выше лиц в установленном порядке не оспорены, не отменены, не признаны недействительными. В этой связи выделение в пользование истице Бурковой Е.Ю. земельного участка меньшей площади, чем она пользовалась на законных основаниях ранее, нельзя признать правомерным и обоснованным.

Таким образом, судебная коллегия указывает, что у Конецкого А.А., К. П.А. и Анатесян В.Ф. отсутствуют правоустанавливающие документы, дающие им правовые основания для раздела земельного участка в следующем порядке: доля в праве на земельный участок Конецкий А.А. «. » кв.м., К. П.А. «. «кв.м., Атанесян В.Ф. «. » кв.м., Буркова Е.Ю. «. » кв.м., т.е. не в равных долях.

При этом судебная коллегия указывает, что правоустанавливающих документов, указывающих на данную площадь ими представлено не было, а фактическое пользование земельным участком, признание за ним права собственности на большую часть жилого дома (квартиру N «. » площадью «. » при общей площади дома «. «кв.м.), в сложившейся ситуации не может создавать юридических последствий для их пользователей, связанных с увеличением выделяемой площади земельного участка. Кроме того, сторонами по делу не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что между собственниками данного дома за весь период его существования имелись договоренности по изменению площади используемого каждым из собственников домовладения.

Учитывая указанные выше обстоятельства по данному делу, оснований для увеличения площади земельного участка, предоставляемого в пользование ответчиков по первоначальному иску, а также увеличение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, у них не имеется. Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Также судебная коллегия указывает на необоснованность довода заявителя жалобы о том, что данное домовладение является многоквартирным жилым домом и при определении порядка пользования земельным участком и выделении доли в праве собственности на земельный участок необходимо исходить из размера принадлежащих им квартир в жилом доме N «. » по ул. «. » города «. «.

Жилищный кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество — только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В пункте 2 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. N 29 указано, что к многоквартирным домам не относятся жилые дома — индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно пункту 7 вышеназванной Инструкции состав общего имущества отражается в документе технического учета многоквартирного дома.

Из представленного в материалы дела технического и кадастрового паспортов на указанное домовладение (л.д. 38-45, 82-84) следует, что оно не обладает признаками, позволяющими сделать вывод о том, что данный дом является многоквартирным.

В частности, из представленных документов следует, что обе квартиры фактически являются индивидуально-определенными зданиями, которые состоят из отдельных комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд конкретной квартиры (здания). Данные квартиры имеют разные технические характеристики, элементы конструкций и каркасные составляющие здания, разную этажность, отсутствует общая крыша, а также данное домовладение не представляет собой единый комплексный объект, состоящий из жилых помещений, нежилых помещений и помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений: квартира N «. » представляет собой «. «этажный кирпичный жилой дом, площадью «. «кв.м.; квартира N «. » «. «этажный деревянный жилой дом, площадью «. » кв.м.

При таких обстоятельствах, суд считает, что данные квартиры нельзя признать единым многоквартирным домом.

Сам факт того, что жилой дом, по ул. «. «, «. » г. «. » состоит из «. » квартир, образованных в порядке выдела принадлежащих сособственникам долей дома, и имеющих самостоятельные выходы, само по себе не свидетельствует, что дом является многоквартирным.

Довод апелляционной жалобы о том, что статус дома как многоквартирный жилой дом подтверждается постановлением главы администрации г.Н.Новгорода от 27.06.2011 г. N «. » и кадастровыми паспортами на земельный участок, является необоснованным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, на основании которых администрацией был установлен данный статус домовладения и принято соответствующее решение. Кроме того, данные обстоятельства опровергаются указанными выше выводами суда первой инстанции и документами, представленными в материалы дела. Судебная коллегия указывает, что постановление администрации и кадастровый паспорт на земельный участок не являются документами правоустанавливающими статус данного дома.

Таким образом, к данным правоотношениям нормы жилищного законодательства, регламентирующие процедуру предоставления земельных участков под многоквартирными домами, на которые ссылаются ответчики, не могут быть применены.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о признании за Бурковой Е.Ю. права собственности на*/* долю земельного участка площадью». «кв.м., расположенного по адресу: «. «.

В соответствии с ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ указано, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом , федеральными законами.

Согласно пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 9.1 указанного Закона, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

При системном толковании указанных выше норм следует, что во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и расположенном на земельном участке зданием, строением, сооружением, у нового собственника возникает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что первоначально по договору застройки площадь предоставляемого земельного участка составляла «. » кв.м., в последующем изменилась в сторону увеличения и к 1993 г. стала составлять «. » кв.м. (л.д. 137) В настоящий момент, как следует из кадастрового паспорта земельного участка, (л.д.5) площадь земельного участка составляет «. » кв.м.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок был предоставлен первому землепользователю до введения в действие Земельного кодекса РФ и является ранее предоставленным.

В соответствии с положениями ст.37 ЗК РСФСР, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право бессрочного пользования земельным участком.

К новому собственнику перешли прежние права на земельный участок в том объеме и на тех условиях, что и у прежних собственников.

В силу п.3 ст.20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной и муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц, до введения в действие ЗК РФ сохраняется.

Судебная коллегия учитывая то обстоятельство, что стороны пользуются земельным участком в большем размере на законных основаниях, суд первой инстанции законно и обоснованно признал за Бурковой Е.Ю. право общей долевой собственности на земельный участок площадью «. » кв.м. (с учетом допустимых пределов увеличения площади земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета его изменений в связи с изменением площади и (или) изменением описания местоположения его границ и возможности оформления прав на земельный участок, в порядке, установленном Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).

По вышеизложенным мотивам доводы апелляционной жалобы ответчика не могут быть приняты во внимание, как не соответствующие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

С учетом указанного, у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем. Решение является законным.

Руководствуясь ст.ст.328 , 329 , 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

Решение Сормовского районного суда г.Н.Новгорода от 4 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Конецкого А.А. без удовлетворения.

www.garant.ru

Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе

Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по делу с участием застройщика ООО «Териберский берег». Он пытался зарегистрировать право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором выкупил все квартиры. Позиция Росреестра и трех инстанций экспертов «Право.ru» сильно удивила. Коллегию ВС, видимо, тоже: она дала подробные разъяснения на этот счет.

Дело ООО «Териберский берег» интересно по двум причинам, считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. «Во-первых, тем, что суды нижестоящих инстанций единодушно заняли позицию, которая прямо противоречит целому ряду положений закона (как это ясно объяснено в определении ВС). При этом речь идет о принципиально важном для рынка недвижимости вопросе — о праве собственника всех квартир в жилом доме на земельный участок под домом», – комментирует он. А во вторых, по словам Кузнеченкова, заслуживают внимания в этом споре разъяснения ВС относительно обременения на участок в виде залога в силу закона – в пользу участников долевого строительства.

Сам спор разгорелся из-за земли в городском округе Щербинка в Москве. Там был жилой многоквартирный дом. За 6 лет (с 2008 по 2014 гг.) застройщик «Териберский берег» выкупил все восемь квартир, потом разрушил здание и отправился в Росреестр Москвы с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации компании отказал.

«Териберский берег» пошел добиваться своего в суд, оспорив отказ Росреестра в АСГМ (№ А40-78400/2015). Однако и там его ждала неудача. После покупки всех квартир «Териберский берег» должен был зарегистрировать право собственности на жилой дом как на единый объект недвижимости, были уверены в АСГМ. И апелляционная коллегия 9-го ААС, и кассационная АС Московского округа с этим согласились. По мнению всех трех инстанций, право собственности на здание в целом и, как следствие, на землю под ним, у застройщика не возникло, а после разрушения домапросто прекратилось и отсутствует в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса (ГК).

Общая собственность превращается в индивидуальную

Позиция судов противоречит закону, решила Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) и подробно разъяснила ошибки судов в недавно опубликованном определении.

Согласно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество (в том числе и земельный участок под ним), сразу напомнила КЭС. А когда именно участок переходит в общую долевую собственность, судьи ВС решили объяснить очень детально.

Ответ можно найти в ст. 36 ЖК и ст. 16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса». Право общей долевой собственности в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, объяснила КЭС. Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество, а также момент перехода доли в праве – дата государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен дом.

При этом, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, уточнила КЭС. Существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений пп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь.

Как еще раз акцентируется в определении ВС:

при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

«КЭС указала, что моментом трансформации права общей долевой собственности на индивидуальную является регистрация права собственности на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме», – комментирует выводы ВС Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» «Инфралекс». Таким образом, КЭС связывает с моментом внесения записи в публичном реестре о праве собственности на последнее помещение наступление трех юридических фактов. Первое – собственно переход права собственности на это помещения. Второе – прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под домом. Третье – возникновение права индивидуальной собственности у лица, который приобрел такие помещения. «Такой подход, очевидно, упростит процедуру оформления земельно-правовых отношений застройщиками, которые ведут комплексную застройку кварталов и микрорайонов и осуществляют поэтапное расселение отдельных домом», – считает Шумилов.

При этом вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать все в единый объект, не основан на положениях закона, уточнила КЭС. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п. 8 Постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности, пояснила КЭС. Это уточнение, по мнению Шумилова, также важно: «Применение указанного подхода на практике исключит необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект».

Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 Земельного кодекса (ЗК), и такого мотива, как уничтожение здания на земельном участке, там нет, продолжала разбирать по полочкам ошибки судов КЭС.

Многоквартирный дом и земельный участок – это разные объекты, и гибель дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса дома.

Более того, ч. 6 ст. 36 ЖК уточняет, что и в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, сохранил право собственности на землю после сноса дома и «Териберский берег». «Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности общества», — уточняется в определении.

Ст. 44 ЗК и 36 ЖК относятся только к жилому многоквартирному дому. Поэтому, по словам Сергея Шумилова, не ясно, будет ли в будущем этот вывод КЭС применяться к иным объектам недвижимости: объектам коммерческой недвижимости, многофункциональным комплексам и т. п., где тоже есть общее имущество с аналогичным правовым режимом. «На текущий момент в практике арбитражных судов по иным объектам недвижимости преобладает позиция о том, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 ЗК) разрушение объекта недвижимости (ст. 235 ГК) влечет прекращения прав на земельный участок», – рассказывает юрист.

Об обременении

Отдельно КЭС дала в определении и оценку заявлению Росреестра в ВС о том, что «Териберский берег» для приобретения земли должен был обратиться к «публичному собственнику» в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК. «Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность», – ответила на это КЭС.

Указывал Росреестр в судах и на противоречия представленных «Териберским берегом» на регистрацию документов между заявленными и уже зарегистрированными правами. Однако в чем именно они заключаются, суды почему-то разбираться не стали. Не исследовали они и вопрос о том, когда вообще был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок. Именно за разрешением этих вопросов КЭС отправила спор на новое рассмотрение в АСГМ.

При этом КЭС отдельно дала разъяснения в определении по поводу наличия обременения участка в виде ипотеки. На заседании в ВС представители «Териберского берега» рассказали, что сейчас ведется строительство нового многоквартирного дома с привлечением в порядке закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» денежных средств граждан – участников долевого строительства.

Само по себе наличие такого обременения не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, в случае, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость.

После передачи застройщиком квартир в новом доме при регистрации первого права собственности участника долевого строительства на помещение к нему переходит и доля в праве собственности на земельный участок, на всякий случай уточнила КЭС.

На это разъяснение особо обращает внимание Максим Кузнеченков. КЭС сделала вывод о том, что наличие обременения на участок в виде залога в силу закона само по себе не может быть препятствием для государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, входивший в состав общего имущества собственников, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость, поясняет он. Обоснованность последнего условия вызывает у него вопросы. «Возможно ли возникновение залога в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении участка, сведения о котором отсутствуют в реестре? Едва ли, – рассуждает Кузнеченков. – А что происходит, если участок изменился? Будет ли в данном случае соблюдено данное условие? Непонятно».

Мнение юристов

«Определение КЭС, безусловно, правильное, – говорит партнер «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев, – во всяком случае, в контексте действующих у нас в стране правил об общей собственности на имущество многоквартирного дома». Собственникам квартир в силу закона принадлежат доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и право это возникает одновременно с возникновением права на квартиру. Исчезнуть в никуда оно в дальнейшем уже не может, поясняет юрист. «Удивляет, если не сказать шокирует, единогласное несогласие с этим трех нижестоящих судов, – обращает внимание Латыев. – Находись я в начале пути, при подаче иска, полагал бы, что дело элементарно выигрышно. Поразительно, что для понимания этого пришлось доходить до ВС. А сколько подобных собственников не смогли в него пробиться?»

«Можно только сожалеть о том, что общество смогло добиться справедливости по такому несложному спору лишь в Верховном суде. — согласен и Владислав Ганжала, партнер Адвокатского бюро «Линия права». — Очень подробное и мотивированное определение коллегии ВС, с которым нельзя не согласится». По его словам, КЭС была вынуждена разъяснять судам элементарные основы – например, что многоквартирный дом и земельный участок под ним являются разными объектами и потому уничтожение дома в силу ст. 235 ГК влечет прекращение права собственности только на него. «Тогда как суды сочли, что это влечет прекращение права собственности и на земельный участок. Как в поговорке «сгорела хата, гори и забор»», — замечает Ганжала.

А воспроизведенный в определении КЭС устный довод представителя Росреестра является показательным примером бюрократии, акцентирует внимание Ганжала: «Все только через получение согласия от государственного органа и с обязательными отчислениями в бюджет. В результате на ровном месте создаются препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Наверное, именно для того, чтобы не допустить новых «креативных» идей от Росреестра коллегии пришлось дальше разъяснять, как быть с долевым строительством, которое ведется на земельном участке. Надо отдать должное такому подходу коллегии».

Удивляется позиции нижестоящих судов и Майя Петрова, партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус». «Все три инстанции полностью проигнорировали вопросы, связанные с тем, когда же у ООО «Териберский Берег» возникло право собственности на земельный участок в силу закона, и почему-то не захотели исследовать обстоятельства, связанные с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка, – рассуждает юрист. – Невольно возникает вопрос о компетентности судов».

Без материалов дела сложно говорить о том, каков будет его исход после повторного рассмотрения, добавляет Петрова. Однако ключевым, по ее словам, станет вопрос о том, когда был поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, и был ли он поставлен в принципе. «Поскольку в определении КЭС указано, что в отношении земельного участка была зарегистрирована ипотека, можно косвенно сделать вывод о том, что сам участок был поставлен на государственный кадастровый учет и у истца возникло право собственности на него в силу закона», – предполагает Петрова.

pravo.ru

Популярное:

  • Заявление о лишении род прав отца Исковое заявление (иск) о лишении родительских прав (отца, матери) в отношении несовершеннолетнего ребенка , детей (ст. 69 СК РФ) Комментарий автора иска - адвоката В. Н. Соловьева: Суд удовлетворит иск, если будет […]
  • Как узнать свои штрафы гибдд челябинск Узнать задолженность по штрафам ГИБДД в Челябинске Как правило, у многих водителей часто возникают ситуации, когда им необходимо узнать свои долги перед ГИБДД по штрафам за нарушения правил дорожного движения. Причины у таких […]
  • Процесс принятия закона схема Шпоры для каждого! Информационные учебно-познавательные материалы Основные стадии законодательного процесса. Порядок обсуждения законопроекта Постановление СФ ФС РФ «О регламенте совета Федерации ФС РФ» от 30.01.2002 (в […]
  • Фмс взятки краснодар Отдел УФМС России по Краснодарскому краю в Прикубанском округе г.Краснодара График работы по приему населения Режим работы отдела УФМС в Прикубанском округе г. Краснодара Понедельник: 9.00 - 13.00 и 14.00 - 18.00 Вторник: 9.00 - […]
  • Основания увольнения на испытательном сроке Увольнение на испытательном сроке. Основания для увольнения на испытательном сроке. В этой статье я расскажу Вам о том, возможно ли увольнение работника во время прохождения испытательного срока и какие основания могут быть для […]
  • Написать приказ на увольнение работника Как грамотно оформить увольнение при сокращении штатов досрочно по инициативе работника? Физическое лицо не может быть досрочно отстранено от должности по желанию начальника при сокращении штата. Должно пройти 2 месяца с того […]
  • Как поставить машину на учет со штрафами Как поставить машину на учет со штрафами Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Наши адвокаты проконсультируют вас по любым вопросам вне очереди. Можно ли снять машину с учета, если есть неоплаченные штрафы Неуплата […]
  • Пособия осп Могут ли наложить арест на детское пособие? есть судебная задолженность. нахожусь в дискретном отпуске за вторым ребенком. получаю пособие по уходу до 1,5 лет. могут ли высчитывать ? Ответы юристов (2) Удерживать задолженность […]