Закон про квартиры

Не выплатил кредит – остался без квартиры. Закон оказался бессилен перед вопиющей полукриминальной схемой

Единственные квартиры забирают за долги: в Новосибирске жертвами новой схемы отъема жилья стали около 100 человек. Люди брали кредиты под залог недвижимости, а на деле подписывали договоры купли-продажи. Граждан выселяют, а суды встают на сторону кредиторов. По словам юристов, шансы людей вернуть свои квартиры близки нулю. Обозреватель «Вестей ФМ» Валерий Емельянов продолжает тему.

Некая фирма из Новосибирска организовала массовый отъем жилья по всему городу. За несколько лет она отписала себе около сотни квартир. Жертв находили по объявлениям – выдавали крупные займы якобы под залог жилья. На деле происходило следующее: за день до выдачи кредита собственника квартиры вызывали в офис – якобы для оформления залога, там ему подсовывали многостраничный документ, который оказывался договором купли-продажи. Сделку сразу же скрепляли распиской о получении денег, хотя клиент не получал ни копейки. На следующий день ему выдавали обещанный заем, а еще через месяц приходило уведомление о выселении, несмотря на то, что кредит он исправно выплачивал. Отчаявшиеся люди обращались в полицию, прокуратуру, суды, но ни те, ни другие, ни третьи не находили в этой схеме признаков преступления. Подписи – настоящие, поставлены добровольно. Сколько еще подобных историй по всей стране, сложно даже представить, говорит руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Виктор Климов.

КЛИМОВ : Фактически любое юридическое лицо, любая «ооошка» в соответствии с действующим законодательством может выдать вам заем под залог недвижимости. И проблемы бы не было, но «ооошка», выдающая заем, никому не поднадзорна.

Как ни странно, бизнесменов, которые промышляют изъятием квартир за долги, не останавливает тот факт, что люди закладывают свое единственное жилье. Суть подобных сделок в том, что человек добровольно соглашается отдать квартиру, если не сможет выплатить кредит. Однако если такое все же произошло, то силой заставить его съехать из этого жилья невозможно – закон запрещает. Собственно, поэтому банки неохотно кредитуют население под залог единственной квартиры – ее потом все равно нельзя изъять. Мошенникам же это и не нужно. Они становятся формальными собственниками квартир, в которых проживают их жертвы, и начинают тянуть из них деньги через суд. И по закону оказываются правы, говорит руководитель корпоративной практики «ФБК Право» Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО : Чисто юридически это возможно, но тут есть противоречие. Потому что единственное жилье – это то имущество, которого нельзя лишить за долги по закону. С одной стороны. Но с другой стороны, если есть договор, в котором написано, что я закладываю этот объект, и я его подписываю, то собственность на это жилье, по идее, должна перейти. Есть все юридические основания для этого. Хотя с изъятием собственности должны возникнуть проблемы.

Возникает абсурдная ситуация: люди проживают в квартире, которая им больше не принадлежит, и обязаны компенсировать новому собственнику упущенную выгоду, то есть платить за аренду своей же квартиры или выкупить ее обратно целиком. Именно так завершилась одна из новосибирских историй: человек, потерявший квартиру, смог в суде признать договор купли-продажи недействительным. Однако теперь он должен выплатить не только взятый им долг, но и полную стоимость своего жилья. И хотя заемщик, как и все остальные, уверяет, что он не получал денег за свою случайно проданную квартиру, теперь он должен вернуть фирме ровно столько, сколько указано в расписке.

И это еще не самый вопиющий случай. В Подмосковье мать троих детей выселяют из квартиры, которую они потеряла по договору займа. Сделка была оформлена гораздо безупречнее, чем это делали в Новосибирске. У фирмы имелась лицензия ЦБ на осуществление микрофинансовой деятельности, в договоре прописали залог в виде квартиры и условия ее изъятия. Женщина несколько раз ходила в офис, письменно подтверждая согласие на уступку прав. Однако не учла, что даже один день просрочки автоматически лишал ее жилья. Видимо, не разобралась в документах, заключает директор НП «Объединение МиР» Андрей Паранич.

ПАРАНИЧ : Человек подписывает документ, в котором он расписывается в том, что поскольку он не вернул заём, то уступает объект недвижимости кредитору по определенной оценке. Чаще всего это сумма займа плюс проценты за период. Поскольку отступное подписывается с открытой датой, то фактически просрочка на 1-2 дня по договору может дать право изъять этот объект недвижимости.

По словам экспертов, у тех, кто потерял свои квартиры в подобных сделках, не так много вариантов решения проблемы. Либо смириться и платить новым хозяевам, либо занять круговую оборону. Как бы ни был замысловат закон, однако он не позволяет выгонять людей на улицу. Кредиторы могут лишить бывшего собственника регистрации, сменить ему замки, подселить кого-то или даже продать квартиру вместе с жильцами. Но физически выгнать – никак. Срок судебных решений – 3 года. За это время, вероятно, приставы успеют вынести все ценное из квартиры. Но вывести бывших жильцов силой не могут даже они. Впрочем, до этого можно и не доводить. Если какая-то компания несколько раз отнимала квартиру у своего заемщика, то в принципе ее стиль ведения бизнеса могут признать криминалом, добавляет Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО : В судах общей юрисдикции мало шансов «развернуть» одну сделку, практически без шансов. Но если пойти через уголовное дело, сказать, что орудует банда мошенников, то шансы есть. Ведь на самом деле это так и выглядит. Одни и те же люди собрали таким образом 100 квартир, причем говорили одно и то же, и это была очевидная неправда. Кредит и куплю-продажу трудно спутать. Те, кто отчуждал квартиры, возможно, не могли в этом разобраться, но те, кто делали это 100 раз подряд, наверное, понимали разницу.

Эксперты дают очевидный совет – обращаться к юристу перед любой крупной сделкой. В Москве за оценку договора возьмут от 10 000 рублей. Хотя можно и сэкономить. Достаточно сказать кредитору, что вы перед подписанием возьмете копию договора домой и подпишите его в другой день. Как правило, нечистые на руку фирмы категорически против этого. А значит и дел с ними иметь не нужно.

radiovesti.ru

Рынок новостроек в ожидании: новый закон серьезно изменил правила продажи квартир по договорам долевого участия

Несоответствие застройщиков целому ряду новых требований повлечет запрет на продажу квартир долевым инвесторам. В этом году вступают в силу целый ряд поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Дольщикам необходимо ознакомиться с новыми правилами игры, ведь если застройщик вопреки закону все-таки заключит сделку по договору долевого участия (ДДУ), она будет признана недействительной.

Итак, первое, на что следует обратить внимание, — уставной капитал . Законодатель установил более высокие требования к его минимальному размеру. Отныне определять уставной капитал будут по скользящей шкале в зависимости от площади строящихся объектов. Например, при общей площади застройки до 1,5 тыс. кв. м размер уставного капитала должен быть не ниже 2,5 млн рублей. При площади от 500 тыс. кв. м – полтора миллиарда (всю шкалу можно увидеть на сайте www.ners.ru ). Это позволит отсеять потенциально неплатежеспособные компании, а также компании-однодневки. По замыслу законотворцев, на рынке останутся только надежные застройщики. Эта мера начнет действовать не сразу, у девелоперов есть время для подготовки к реформе до июля нынешнего года. Быстро узнать размер уставного капитала застройщика можно на онлайн сервисе федеральной налоговой службы www.egrul.nalog.ru , справку о совокупной площади строящихся объектов следует получить у застройщика.

Ликвидация, банкротство и приостановка деятельности также является препятствием для продажи квартир. Убедиться в том, что застройщик не находится в процессе ликвидации, можно получив выписку ЕГРЮЛ на том же сайте федеральной налоговой службы; чтобы получить справку о наличии судебных процессов по этой теме следует обратиться в онлайн систему арбитражной практики www.kad.arbitr.ru . Что же касается банкротства, то есть и еще один способ проверки — с помощью информационного ресурса www.fedresurs.ru. О факте приостановления деятельности застройщика можно узнать на сайте www.kad.arbitr.ru , а также путем обращения в контролирующий орган.

По новым правилам застройщик не должен быть включен в реестр недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукционов (проверить информацию можно на сайтах www.zakupki.gov.ru и www.torgi.gov.ru.

Отсутствие задолженности по налогам — одно из основных требований. Застройщики не смогут продавать квартиры, если имеют налоговую недоимку более четверти от суммы активов. Как получить эту информацию закон не прописывает, очевидно, потребуется получение справки из налоговой службы. Идеально, если такую справку застройщики будут размещать на своем официальном сайте.

Поправки в закон обязывают застройщика серьезно отнестись к своим кадрам. Директор и главный бухгалтер не могут иметь судимость. О какой именно судимости идет речь, не уточняется, из чего юристы делают вывод о том, что недопустима любая судимость, даже за самые мелкие преступления. Информацию по этой теме можно получить в региональном управлении МВД.

Законодатель вводит новое понятие эксроу. В банке открывается специальный счет, на котором будут размещаться средства инвестора. Доступ к этим деньгам застройщик получит только при условии оформления с дольщиком передаточного акта на построенную квартиру. Таким образом, финансироваться строительство будет за счет средств целевого кредита данного банка — владельца счета эксроу. Применение этих счетов является обязательным только в том случае, если до этого застройщик привлек от банка целевой кредит на строительство многоквартирного дома.

Ну, и наконец, в 2017 будет создан государственный компенсационный фонд. Таким образом предполагается решать проблему домов, брошенных разорившимися девелоперами. Фонд будет пополняться за счет денег застройщиков, которые будут отчислять процент от каждой покупки квартиры. Право управлять фондом получит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Кроме того, у застройщиков появится возможность использовать привлеченные средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры и инженерно-технических сооружений.

Остается добавить, что большая часть перечисленных изменений вступает в силу уже 1 января 2017 года. Но есть требования, по которым дана отсрочка до июля. Это касается уставного капитала и положения об эскроу-счетах. Важный момент — все нововведения не применяются к проектам, у которых государственная регистрация хотя бы одного ДДУ была осуществлена до конца декабря 2016 года.

Квартиры Смоленск

ул. Ломоносова, д.2/72

Количество комнат: 2

1 899 000 р

Продам не угловую, сухую, тёплую 2-х комнатную квартиру в кирпичном доме. Дом после кап. ремонта. Комнаты изолированные, с/у совмещен, гардеробная, сделан качественный.

Квартиры Смоленск

ул. Ново-Краснофлотская, д.13

Количество комнат: 2

1 800 000 р

Двухкомнатная квартира с большой гардеробной. Ремонт полностью, полы — ламинат, потолок — натяжной, пластиковые окна в комнате и на балконе. Квартира готова для.

Дома, участки Смоленск

5 100 000 р

Таунхаус два этажа, на первом этаже — с/у, гостиная и кухня, на втором этаже — три комнаты, предчистовая отделка, индивидуальное отопление. Есть свой гараж. Рядом.

andominanta.ru

Закон о сдаче квартиры

Вопрос сдачи и найма жилья становится со временем всё актуальнее. В первую очередь это связанно с межрегиональной миграцией граждан РФ и репатриацией соотечественников из стран бывшего СНГ. В связи с этим, требуется регулирование процессов предоставления жилплощади внаем со стороны правительства Российской Федерации.

Как по закону сдать квартиру в аренду?

Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы предоставления жилой площади внаем, является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Данный нормативный акт состоит из четырёх частей, принятых поочерёдно с 30 ноября 1994 года по 18 декабря 2006 года. Основные положения данного закона вступили в силу 21 октября 1994 года. Положения, касающиеся сдачи квартир в аренду для проживания изложены в 35 Главе настоящего закона.

Согласно рассматриваемому кодексу, между собственником (или наймодателем) и гражданином (или индивидуальным предприятием), претендующим на пользование указанным жилым пространством составляется договор найма. Подобная договорённость может производиться как в целях передачи квартиры во владение, так и аренды жилья на определённые сроки (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Текст статьи 672 постановляет, что в случае если арендатор и члены его семьи проживают в одной квартире с собственником, их права и обязанности приравниваются к правам и обязанностям хозяина квартиры с некоторыми ограничениями, предусмотренными в настоящем законе.

Объектами указанного договора являются:

Сдаваемая в аренду по настоящему договору квартира должна быть пригодной для проживания.

Критерии пригодности определяются жилищным законодательством. Лицо, взявшее квартиру в аренду, уполномочено эксплуатировать имущество, установленное в статье 290 настоящего Кодекса.

Действительная договорённость оформляется в письменной форме и скрепляется подписями собственника и арендатора. Оплата за аренду квартиры устанавливается на основании договорённости. Арендная плата производится в установленные сроки. Изменение суммы оплаты в одностороннем порядке недопустимо, если иное не было предусмотрено соглашением.

Конфликтные ситуации могут быть разрешены на основании норм ФЗ о медиации 193.

Обязанности наймодателя

Наймодатель, передающий квартиру в аренду, обязан:

  • Обеспечивать в сдаваемой квартире пригодные для проживания условия;
  • Осуществлять правомерное использование дома, в пределах которого происходит сдача жилья в аренду;
  • Принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома;
  • Соблюдать соглашение с арендатором по всем пунктам;
  • Предоставлять арендатору коммунальные услуги и другие блага за плату.

Соглашение об аренде квартиры может быть расторгнуто в одностороннем порядке по решению суда по следующим причинам:

  • Квартира непригодна для проживания;
  • Многоквартирный дом, в котором находится арендуемое жильё, находится в аварийном состоянии;
  • В связи с другими нюансами, постановленными рассматриваемым законом.

Арендатор обязан эксплуатировать снимаемую им квартиру исключительно по назначению. В противном случае, арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторжения соглашения. В случае расторжения рассматриваемой договорённости, арендатор и проживающие с ним лица выселяются из квартиры.

Необходимые документы

Закон об аренде квартиры утверждает следующий список необходимой документации, необходимой для предоставления собственником или арендодателем:

  • Удостоверения личности наймодателя и арендатора;
  • Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Подтверждение своевременной уплаты за предоставление коммунальных услуг;
  • Документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего интересы арендодателя (в случаях, если он сам по какой-то причине не может принять участие в оформлении соглашения);
  • Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально;
  • Согласие родителей или опекунов в случае, если собственник младше 18 лет.

Документация, которую должен предоставить арендатор, зависит от того, является ли он частным, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Если наниматель является юридическим лицом, он обязан предоставить:

  • Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заключать договорённости от лица предприятия;
  • Удостоверение личности представителя;
  • Нотариальная копия устава организации;
  • ИНН и другие реквизиты предприятия.

Все копии указанных документов должны скрепляться печатью и личной подписью должностного лица организации.

Если арендатор является частным предпринимателем, он должен предоставить следующие документы:

  • Паспорт;
  • Документация о регистрации данного гражданина, как индивидуального предпринимателя;
  • ИНН;
  • Выписка из ЕГРИП;
  • Банковские реквизиты с личной печатью предпринимателя (при наличии).

Для того, чтобы взять в аренду квартиру, физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:

  • Удостоверение личности гражданина;
  • Копии паспортов или свидетельств о рождении граждан, которые будут проживать с ним на арендуемой площади;
  • Личные контактные данные.

Образец договора об аренде жилого помещения

Договор об аренде квартиры заполняется от руки печатными буквами. Так же допустим набор соответствующего текста на компьютере. Документ подписывается в присутствии уполномоченных лиц.

Скачать заполненный образец можно по ссылке:

Скачать пустой бланк договора об аренде можно по ссылке:

Регистрация договора и его срок

Статьёй 26.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируется порядок регистрации прав на жильё, возникающих при соглашении договорённости об аренде квартиры для проживания. Для регистрирования ограниченных жилищных прав необходима подача заявлений от обеих сторон. Заполненные бланки заявлений подаются в уполномоченный орган юридической регистрации в течение 30 дней с момента заключения договорённости.

Перечень документов, необходимых для регистрации:

  • Права, подтверждающие права собственника квартиры;
  • Документация, подтверждающая право представлять интересы собственника (для риелторов и других уполномоченных лиц);
  • Удостоверение личности.

Государственная регистрация осуществляется не позднее чем через 5 дней после подачи соответствующих заявлений.

Квартира, дом и другое жилое пространство сдаётся в аренду сроком до 5 лет. Если в договоре не указано точных сроков, считается, что жилплощадь сдана на максимальный срок (ст. 683). Когда сроки аренды подошли к концу, арендатор имеет право выдвинуть предложение о заключении повторного договора на тех же условиях.

Не позднее чем за 90 дней до истечения действия арендного договора, наймодатель должен вынести решение о повторном договоре либо об отказе. Если собственник не выполнил данного обязательства, а арендатор не намерен отказываться от повторного договора, соглашение считается продлённым.

Налогообложение

При сдаче квартиры в аренду собственник (физическое лицо) обязуется выплачивать (НДФЛ) в размере 13% от получаемых с арендатора выплат. До 30 апреля следующего года данный гражданин должен предоставить в уполномоченные налоговые органы декларацию (по форме 3-НДФЛ), предоставив информацию о годовом доходе за аренду квартиры.

Если квартира предоставлена юридическому лицу, то данная компания является налоговым агентом. При уплате за аренду, юридическое лицо уполномочено удержать 13% НДФЛ и перенаправить их в налоговые органы самостоятельно. Если это условие выполняется, собственнику подавать декларацию не нужно.

Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель без юридического образования, налог на аренду жилья будет взиматься в меньшем процентном соотношении. В этом случае закон о сдаче квартиры в аренду предполагает следующие варианты:

  • Собственник подаёт прошение о внедрении упрощенной системы налогообложения (УСН) — в таком случае налоговые выплаты составят 6% от выплат наёмщиков;
  • Арендодатель присоединяется к патентной системе налогообложения (ПСН), выкупив соответствующий патент — в таком случае в качестве налога отчисляется фиксированная сума, устанавливаемая в каждом регионе РФ. Соотношение действительной прибыли от сдачи в аренду жилого помещения при применении налогового патента значения не имеет.

Скачать ГК РФ

Для подробного ознакомления с нюансами закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо ознакомиться с нормативами Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Актуальный текст ГК РФ с последними поправками можно скачать по ссылке:

210fz.ru

Наследование недвижимого имущества

Наследство бывает двух видов – «по завещанию» и «по закону». У завещания – приоритет. Если завещания нет, значит, наследуют по закону.

Порядок наследования квартиры по завещанию и без завещания (по закону) – рассмотрен ниже.

Оба вида наследства оформляются Откроется в новой вкладке.»>Нотариусом – по месту жительства умершего наследодателя, либо по месту нахождения наследуемой квартиры.

По факту открытия наследства, уполномоченный Нотариус заводит т.н. наследственное дело, которое затем хранится в делах Нотариуса в течение 75 лет.

При этом, завещание может быть заверено у любого Нотариуса, необязательно «с привязкой к адресу» (не путать с оформлением самого наследства). Закон также предусматривает возможность, оформления завещания на квартиру при отсутствии Нотариуса. Такие случаи бывают, когда наследодатель находится за границей, в больнице, в доме престарелых, в плавании на корабле, в экспедиции, в местах лишения свободы, и т.п. Перечень лиц, имеющих право удостоверять завещание в таких случаях, указан в Откроется в новой вкладке.»>ст. 1127 ГК РФ.

Нотариальное Свидетельство о праве на наследство оформляется (выдается) наследникам по истечении полугода со дня смерти наследодателя (Откроется в новой вкладке.»>ст. 1154 ГК РФ). Эти шесть месяцев даются для того, чтобы каждый из потенциальных наследников мог предъявить свое право наследования квартиры (подать заявления о вступлении в наследство), как по закону, так и по завещанию.

Правда, здесь допускаются исключения: если наследник не знал, и не мог знать о смерти наследодателя (Откроется в новой вкладке.»>ст. 1155 ГК РФ), то он имеет право предъявить свои права и позже этого срока (с доказательствами того, что он не мог этого сделать вовремя).

В Свидетельстве о праве на наследство, помимо прочего, должен указываться состав этого наследства (в данном случае нас интересует квартира), и ее оценочная или кадастровая стоимость.

Образец Свидетельства о праве на наследство можно посмотреть здесь:

Затем наследник на основании выданного ему нотариального Свидетельства регистрирует свое право собственности на квартиру в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, в результате чего в единой базе данных недвижимости появляется запись о существовании этого права.

Порядок наследования квартиры по закону

Если наследодатель не оставил никакого завещания или его завещание признано ничтожным (т.е. не оформленным, как положено), то его имущество (в нашем случае – квартира) наследуется без завещания, то есть – по закону (Откроется в новой вкладке.»>Глава 63 ГК РФ).

Наследники по закону – это родственники наследодателя, и в зависимости от степени родства, они имеют разную очередность доступа к наследству (в т.ч. по «праву представления» – об этом ниже).

Очередность наследования по закону

Все родственники-наследники делятся на 7 очередей («кругов»):

  1. Наследники 1-й очереди – это дети, супруг/-га и родители покойного (внуки наследуют здесь по праву представления);
  2. Наследники 2-й очереди – это братья и сестры, дедушки и бабушки наследодателя (племянники наследуют здесь по праву представления);
  3. Наследники 3-й очереди – это дяди и тети покойного (двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют здесь по праву представления);
  4. Наследники 4-й очереди – это прадедушки и прабабушки;
  5. Наследники 5-й очереди – это двоюродные внуки и внучки, а также двоюродные дедушки и бабушки;
  6. Наследники 6-й очереди – это двоюродные племянник и двоюродные дяди и тети;
  7. Наследники 7-й очереди – это пасынки, падчерицы, а также отчим и мачеха.

Вступление в права наследования квартиры по закону происходит согласно этой очередности. Т.е. первая очередь получает всё и делит это между собой, остальные не получают ничего. Если из первой очереди никого нет, то квартиру делят между собой наследники второй очереди, ничего не оставляя третьей. И так далее.

Но это еще не все. Есть еще одна категория наследников – это нетрудоспособные иждивенцы наследодателя (Откроется в новой вкладке.»>ст. 1148 ГК РФ). Их нужно отметить особо! Закон дает им право вклиниваться в компанию тех наследников, чья очередь призывается к наследованию квартиры. Но только при условии, что они находились на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.

Причем, эти иждивенцы могут даже и не быть родственниками умершего, достаточно будет того, что они жили с ним и были у него на содержании этот самый последний год.

В наследовании имущества существует и так называемое – право представления, которое возникает в случае, когда наследник умер до оформления наследства, и квартиру получает уже наследник наследника (т.е. он как бы «представляет» умершего наследника).

Наследники по праву представления получают наследство только в случае смерти того, кого они «представляют», т.е. в случае смерти кого-либо из указанных выше наследников той или иной очереди. Например, если у наследодателя был сын (наследник 1-ой очереди), но он умер, оставив внучку, и не успев принять наследство, то в 1-ой очереди вместо сына наследство получает внучка наследодателя (по праву представления за своего умершего отца).

Если же наследников одной очереди несколько, то они делят наследство между собой в равных долях, за исключением наследников по праву представления. Другими словами, если в этой очереди есть хоть один живой наследник, то право представления не применяется.

Порядок наследования квартиры по завещанию

Наследование по завещанию (Откроется в новой вкладке.»>Глава 62 ГК РФ) имеет приоритет перед наследованием по закону. Т.е. при наличии завещания квартира передается тому или тем, кто в нем указан, независимо от степени родства и очередности по закону.

Правда, здесь есть законодательное ограничение в виде обязательной доли (Откроется в новой вкладке.»>ст. 1149 ГК РФ).

Обязательная доля в наследстве, независимо от завещания, положена несовершеннолетним и/или нетрудоспособным детям наследодателя, нетрудоспособным супругу/-ге, нетрудоспособным родителям, а также иждивенцам наследодателя. Они наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону.

Кроме того, в завещании может присутствовать т.н. «завещательный отказ». В случае с квартирами, завещательный отказ – это указанное наследодателем требование к наследникам предоставить кому-либо (например, своему племяннику) Откроется в новой вкладке.»>право пользования этой квартирой на определенный срок или бессрочно.

В таком случае это право пользования сохраняется за «племянником» даже при продаже этой квартиры (Откроется в новой вкладке.»>п.2 ст.1137 ГК РФ), и он может, при желании, зарегистрировать это право в Откроется в новой вкладке.»>ЕГРП ( Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.33 ЖК РФ ). При этом, «племянник» не является наследником квартиры, и может быть даже в ней не прописан.

Недействительность, изменение и отмена завещания

Завещание может быть оспорено (после его открытия), и признано судом недействительным, тогда порядок наследования квартиры происходит по закону (Откроется в новой вкладке.»>ст. 1131 ГК РФ). Основаниями для недействительности завещания могут быть либо решение суда (если завещанием нарушены чьи-либо законные права), либо ничтожность самого завещания (если оно неправильно оформлено).

Важный момент с завещанием, который не следует упускать из виду, это то, что завещание может быть изменено наследодателем (в отличие, например, от Откроется в новой вкладке.»>договора дарения), а также завещание может быть отменено вовсе (Откроется в новой вкладке.»>ст. 1130 ГК РФ).

При этом наследодатель может менять свое завещание многократно, а отменить его может в любое время, даже не указывая причин, и не спрашивая согласия наследников. Завещание не может иметь условие о запрете своего изменения (завещание без права изменения), т.к. это противоречит нормам ГК РФ.

Изменение или отмена завещания также подлежат нотариальному удостоверению, и должны фиксироваться в наследственном деле, которое ведет уполномоченный по этому делу Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.

Но могут быть и юридические коллизии. Например, когда новое завещание (или отмена старого завещания) заверяются не уполномоченным нотариусом, а консулом РФ (если наследодатель оказался за границей). Завещание также имеют право заверять и врачи больниц (если наследодатель лежит в стационаре), и директора домов престарелых, командиры воинских частей и т.п. (полный список – в Откроется в новой вкладке.»>ст.1127 ГК РФ).

То есть ни владелец первого завещания (наследник), ни нотариус, который его заверял, могут до поры до времени вообще не знать о существовании второго завещания. А когда оно всплывет, именно оно и будет иметь приоритетную силу. Таков закон, и это надо учитывать.

Вступление в права наследования

Вступление в права наследования квартиры (как по закону, так и по завещанию) происходит двумя способами:

  • либо фактическим вступлением в права наследования (т.е. поселиться в квартире наследодателя и оплачивать «коммуналку»),
  • либо подать заявление о принятии наследства в нотариальную контору по месту открытия наследства.

И в том, и в другом случае, для последующего распоряжения квартирой, необходимо будет оформить у Нотариуса Свидетельство о праве на наследство, и зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

При этом, следует помнить, что само право собственности на квартиру, полученную по наследству, возникает не с момента регистрации этого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, т.е. с момента смерти наследодателя (Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.1152, ГК РФ).

На что это влияет? Если наследник захочет продать квартиру, то от срока владения ею будет зависеть Откроется в новой вкладке.»>размер налога с продажи квартиры. А срок владения будет отсчитываться именно с момента возникновения права собственности.

Отказ от принятия наследства

Порядок наследования квартиры (как по завещанию, так и по закону) подразумевает, что любой наследник вправе отказаться от принятия наследства (например, в интересах другого наследника). Для этого в течение тех же шести месяцев он должен подать заявление в нотариальную контору по месту открытия наследства.

Откроется в новой вкладке.»>Недееспособные, ограниченно дееспособные и Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние лица могут отказаться от наследства только с разрешения Органов опеки и попечительства.

Ввиду относительно высокого риска Откроется во всплывающем окне.»>покупки квартиры, полученной прежде в наследство, и неконтролируемой возможности появления «скрытых» наследников, а также других нюансов оформления наследства, Покупателю такой квартиры настоятельно рекомендуется Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Кроме того, саму сделку с покупкой квартиры, полученной Продавцом в наследство, рекомендуется оформлять у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса, а не в простой письменной форме, как это допускается законом.

Нотариус не только отследит права наследников, но и внесет в Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры необходимые формулировки, влекущие ответственность Продавца в случае, если он скрыл данные о своих родственниках – потенциальных наследниках.

Что нужно знать обязательно, имея дело с унаследованной квартирой? Краткая справка об основах наследственного права.

Вопросы наследства регламентируются Главами 61-65 третьей части ГК РФ (начиная со Откроется в новой вкладке.»>ст. 1110).

Налог на квартиру, полученную по наследству, отменен в 2006 г., с вступлением в силу федерального закона Откроется в новой вкладке.»>№78-ФЗ от 01.07.2005г.

Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) регламентируются Откроется в новой вкладке.»>статьей 217 НК РФ, 18-й пункт которой говорит как раз о доходах, получаемых в порядке наследования.

Не следует путать налог на наследство и госпошлину, которую наследники платят нотариусу за выдачу свидетельства при вступлении в права наследования квартиры по закону и по завещанию. Сумма госпошлины зависит от стоимости квартиры и от степени родства наследника и наследодателя:

  • 0,3 % от стоимости квартиры, но не более 100 000 руб. платят дети наследодателя (в т.ч. усыновленные), супруг, родители, родные братья и сестры;
  • 0,6 % от стоимости квартиры, но не более 1 000 000 руб. платят все остальные наследники.

Откроется в новой вкладке.»>Покупка квартиры, полученной Продавцом по наследству несет в себе повышенные риски для Покупателя. Что это за риски – рассказано в отдельной заметке, по указанной ссылке.

Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.
Такую поддержку можно получить Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

Популярное:

  • Скб банк жалобы Отзывы о СКБ-Банке В сентябре мне пришло смс уведомление о том, что мне пришел перевод от "Золотой короны". На следующий день я пошла в СКБ банк и получила деньги от неизвестного мне человека, в размере двух тысяч рублей. Я так […]
  • Как вернуть страховку в траст банке Кредит банка траст Здравствуйте у меня вопрос возник , я брал в банке траст 180000 рублей и мне теперь нужно возротить 560000р, в течение 5 лет но все мне говорят что нет такой процентной ставки ни в каком банке Ответы юристов […]
  • Уровень насильственных преступлений Рейтинг стран мира по уровню преднамеренных убийств Информация об исследовании и его результаты Информация об исследовании Безопасность. Государственное управление. Показатель уровня преднамеренных убийств рассчитывается […]
  • Законы экологии популяций Законы экологии За более чем 100-летний период разностороннего изучения популяций и сообществ накоплено огромное количество фактов. Среди них - большое число, отражающих случайные или нерегулярные явления и процессы. Но не […]
  • Штрафы по кредитам не могут быть больше Просрочили платеж по кредиту – каковы последствия? Оформляя ссуду, некоторые заемщики случайно или умышленно пропускают раздел кредитного договора, в котором идет речь о штрафных санкциях за несвоевременное погашение долга. […]
  • Адвокатская коллегия юристов Адвокатская коллегия юристов Подписаться на рассылку E-mail рассылка и электронный маркетинг. UniSender — это веб-сервис для организации массовой персонализированной рассылки для своих клиентов и подписчиков. Видео АП […]
  • Как оформить детское день рождения дома Детский день рождения. Как организовать и провести детский праздник дома У вашего ребенка скоро день рождения и вам хочется, чтобы праздник получился особенным, чтобы сын или дочь запомнили этот день надолго? Поверьте, для этого […]
  • НачфинРу пенсия НачФин.info " rel="nofollow"> Печать E-mail Подробности Категория: Интересные статьи Опубликовано: 20 апреля 2017 Автор: Марина Байдак Просмотров: 13936 Всем известная реформа денежного довольствия 2012 года, когда […]