Законы об оценке земель

Кадастровую оценку земли в целях налогообложения предлагается увязать с рентабельностью ее использования

В Госдуму внесен проект закона, согласно которому при определении кадастровой стоимости земельного участка для исчисления земельного налога в случае использования его в предпринимательской деятельности должен учитываться экономически обоснованный уровень рентабельности, обеспечивающий безубыточность использования данного земельного участка. Показатели рентабельности планируется определять на основании данных бухгалтерской (финансовой) отчетности предпринимателя.

Речь идет о том, что в течение срока использования земельного участка в случае, если его рентабельность снижается меньше минимального значения, то для целей налогообложения принимается минимальное значение кадастровой стоимости. Если же рентабельность земельного участка превышает максимальное значение, то для целей налогообложения принимается максимальное значение кадастровой стоимости. При этом такой порядок не должен приводить к уменьшению общей суммы налога, подлежащего уплате в бюджет.

В свою очередь порядок определения минимального и максимального значения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения предлагается устанавливать Правительством РФ. Соответствующие корректировки планируется внести в в Федеральный закон от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

Узнать, как в судебном порядке оспорить кадастровую стоимость земельного участка, можно в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Как отмечается в пояснительной записке к документу 1 , в настоящее время для целей налогообложения земельных участков налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (ст. 390 Налогового кодекса). При этом законодательством о государственной кадастровой оценке и налоговым законодательством установлены принципы экономической обоснованности (ст. 4 Закона № 237-ФЗ) и экономического основания, а также необходимость учета фактической способности налогоплательщика к уплате налога (ст. 3 НК РФ). Однако в правоприменительной практике эти принципы не соблюдаются из-за отсутствия правового механизма их реализации.

www.garant.ru

Нововведения закона «О государственной кадастровой оценке»

1 января 2018 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ от 03.07.2016г. Закон предусматривает также применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку. Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенными соответствующими полномочиями. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.

Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений. При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление. В частности, ведомство планирует установить постоянное наблюдение за порядком действий бюджетных учреждений и органов власти в части проведения кадастровой оценки, и при наличии возможных недопустимых отклонений оперативно указывать на их наличие. Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.

Провести кадастровую оценку по старым правилам в настоящее время невозможно ввиду нормативных ограничений. Что касается новой системы, то в 2017 году провести государственную кадастровую оценку не получится ни в одном из регионов, так как идет процесс создания субъектами бюджетных учреждений. Но уже в 2018 году там, где в 2017 году такие учреждения будут созданы, может быть проведена оценка по новым правилам.

sroroo.ru

2. Правовые основы оценки земель

Нормативная цена земли была учреждена Законом как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ.

Такое постановление было принято Правительством

РФ 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли». Им установлена нормативная цена земли в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. При определении нормативной цены земли не учитываются льготы по земельному налогу за превышение норм отвода земель.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению органов государственного земельного кадастра в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта Федерации повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, определяемому в соответствии с п. 1 указанного постановления. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

Администрация района, города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных законодательством Российской Федерации, районные (городские) органы государственного земельного кадастра выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка. На основании приведенного постановления Правительства РФ Госкомзем России 27 декабря 1994 г. утвердил Рекомендации по установлению нормативной цены земли. В них сказано, что установленный постановлением Правительства 200-кратный размер величины действующей ставки земельного налога на единицу площади Конкретного земельного участка в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной цены земли.

Действующий ЗК РФ предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 5 ст. 65). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. Дей- ствует постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»1.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При такой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В городах и сельских поселениях, садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений устанавливается на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты такой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом, исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Для случаев определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков их стоимость определяется по правилам, предписанным ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 2). Она устанавливается субъектами Федерации по следующим правилам. В поселениях с численностью населения свыше 3 миллионов человек цена земли устанавливается в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В поселениях до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений цена земельных участков определяется в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1. Он определя- ет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Для указанных в Федеральном законе целей под’рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме. При определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении Стандартов оценки, обяза- тель1ных к применению субъектами оценочной деятельно- сти»1. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а, с другой стороны, — потребители их услуг (заказчики). Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком. Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов либо

1 СЗ РФ, 2001, Не 29, ст. 3026.

долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. Обязательные требования к такому договору установлены названным Федеральным законом.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, считается своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного или третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Проведение оценки объектов оценки обяза

тельным в случае вовлечения в сделку объектов оценйи, принадлежащих полностью или частично Российской. Федерации, ее — субъектам либо муниципальным образованиям.

Итоговая величина стоимости объекта .оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Указанная в отчете об оценке, составленном в установленном порядке, итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

lawbook.online

Законы об оценке земель

Законы чётко регламентируют тему оценки квартиры или земельного участка, бизнеса или доли в нем, оспаривание стоимости и другие задачи оценочной деятельности.

Что такое стоимость?

Рыночная стоимость – самая вероятная стоимость потенциальной продажи объекта будет на рынке. С учетом того, что участники сделки обладают достаточной информацией и действуют в личных интересах.

Законы об оценочной деятельности:

Основной закон, регламентирующий деятельность оценщиков:
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №-135-ФЗ.

Закон предусматривает единый порядок расчета рыночной стоимости вне зависимости от принадлежности физическому или юридическому лицу. А также нахождения его в государственной или непосредственно в частной собственности. Этот же документ обстоятельно перечисляет объекты оценки. Сюда входят вещи и их совокупность; права на имущество, требования и долги; услуги, информация. И прочие объекты, способные участвовать в гражданском обороте.

Эксперт-оценщик – важнейший и неотъемлемый участник процесса определения стоимости. Его привлечение в случае оценки общегосударственного имущества обязательно. Это исключает самовольное определение стоимости госимущества служащими. Посмотреть полный список обязательных случаев оценки можно по ссылке: Статья. 8, ФЗ №135 «Обязательные случаи оценки».

В законе подробно прописана процедура оценочной деятельности, подходы и методы, учреждены саморегулируемые общества независимых профессиональных оценщиков, которые контролируют деятельность оценщиков.

Благодаря профессии, они владеют методиками и подходами. Благодаря Закону не стремятся к искажению стоимости имущества и способны честно исполнять свои договорные обязательства. Профессиональный оценщик не предвзят, независим и объективен. Подробнее о том, как это в Законе Об оценочной деятельности написано здесь: п. 4 ФСО №3 «Принципы оценки».

Вы сможете защитить свои интересы перед лицом других лиц, как физических, так и юридических, в том числе государственных органов. Для этого используйте отчет независимого оценщика. Составленный по всем нормам и правилам, он имеет юридическую силу и признается всеми инстанциями, в т.ч судами, и государственными органами. Налоговой инспекцией, например.

Также важными регулирующими документами являются Федеральные стандарты оценки.
Оценочный стандарт – важнейший ориентир качества выполнения отчета об оценке.
Мы перечислили их ниже.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №-135-ФЗ
ФСО №1 — Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
ФСО №2 — Цель оценки и виды стоимости
ФСО №3 — Требования к отчету об оценки
ФСО №4 — Определение кадастровой стоимости
ФСО №5 — Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения
ФСО №6 — Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков
ФСО №7 — Оценка недвижимости
ФСО №8 — Оценка бизнеса
ФСО №9 — Оценка для целей залога
ФСО №10 — Оценка стоимости машин и оборудования
ФСО №11 — Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

На что обратить внимание

Если вы хотите оценить квартиру или другой объект есть ряд моментов, на которые стоит обращать внимание на разных этапах работы с оценочной компанией:

  • выбор оценщика
  • заключение договора
  • приемка итогового отчета

Выбор оценщика:

Индивидуальные предприниматели вправе проводить оценку наравне с юридическими лицами. Помимо этого при нем должны быть все необходимые документы: лицензия, страховой полис и членский билет в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.

Однако наличие этих документов не гарантирует высокий квалификационный уровень оценщика. Мы рекомендуем заранее знакомиться с его профессиональным портфолио.

Здесь вы можете посмотреть наши выполненные проекты: Наши выполненные проекты .

Заключение договора

На этом этапе определяется объект оценки, прописываются допущения и ограничения, на основе которых оценщик построит дальнейшие расчеты. А также устанавливается стоимость работ оценщика.

Любые споры о стоимости объекта оценки разрешает суд. В том числе при предъявлении нескольких отчетов по одному объекту.

Через суд заказчик может компенсировать стоимость небрежной оценки имущества Поэтому оценщик обязан быть застрахован — полисом обязательного страхования ответственности оценщика. Страхуются интересы граждан, которые до начала работы с экспертом вправе ознакомиться с документом и сроком его действия. В случае нанесения ему ущерба в результате некорректно выполненной оценки, будет назначена компенсация.

Уже на этапе заключения договора важно не забыть проверить документы, разрешающие вести деятельность оценщика или организации, с которой у него трудовой договор. Выяснить, есть ли у него страховой полис, и каков срок его действия. Не забыть про название СРО, в которой он состоит.

psocenka.ru

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.

В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.

Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.

Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
  • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выбрать надежного партнера?

Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

www.kp.ru

Популярное:

  • Транспортный налог спб за 2014 Транспортный налог Санкт-Петербург 2016 Закон Санкт-Петербурга о транспортном налоге на 2016 год за номером 487-53, от 04 ноября 2002 года, устанавливает правила начисления транспортного налога для двух категорий граждан: […]
  • Список переселения с севера Граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей Нормативные документы: Приказ Министерства строительства, ЖКХ и энергетики Республики Карелия от 25.01.2017 №21 ЗДЕСЬ Постановление […]
  • Земельный налог ставка московская область Земельный налог для пенсионеров в Московской области Содержание статьи: Москва, Московская область Санкт-Петербург, Ленинградская область Остальные регионы России (бесплатный номер) Максимальная ставка по земельному налогу […]
  • Рыба на реке суде Все реки Ленинградской области - рыбалка Река Сестра 20.03.2015 11:06 Сестра — река в Ленинградской области, которая берет свое начало в болотах Лемболовской возвышенности, а впадает в Сестрорецкий Разлив . Длина ее составляет […]
  • Претензия к авиаперевозчику Претензия авиакомпании (претензия авиакомпании с требованием вернуть деньги пассажиру, опоздавшему на рейс, по причине непредоставления ему необходимой информации) Руководителю ООО "_________" (юр. адрес продавца) […]
  • Как узнать земельный налог по инн Земельный налог - проверка и оплата онлайн Что такое земельный налог? Земельный налог - налог, взимаемый с физических лиц, обладающих земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или […]
  • Юристы фонтанка 77 Юридическая поддержка Юридическая консультация фрунзенского Юридические услуги в Фрунзенском районе Санкт-Петербурга Регистрация и ликвидация компаний, Внесение изменений, Юридическая поддержка, Взыскание задолженности Россия, […]
  • Правило вызова экстренных служб МЧС России Телефоны экстренных служб для вызова с мобильного телефона rss Часто спрашивают, как правильно вызвать с городского и мобильного телефона Скорую Помощь, Спасателей и Пожарных, Полицию. Главное управление МЧС […]