Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств

Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств

Способы обеспечения исполнения обязательств. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств. (Вопрос 40)

(ГК РФ, ЗК Рф, Закона об ипотеке)

Обеспечение обязательств – способы воздействия на должника в целях надлежащего исполнения обязательства и снижения негативных последствий его неисполнения. В ГК РФ названо шесть способов обеспечения исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание имущества, поручительство, независимая гарантия, задаток (п.1 ст. 329). Этот перечень не является исчерпывающим.

Неустойка- определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (ст. 330 ГК РФ).

Удержание состоит в праве кредитора, у которого находится вещь другого лица, удерживать эту вещь в своем владении до тех пор, пока это лицо (должник) не погасит связанные с данной вещью платежи.

Поручительство — договор, в силу которого одно лицо (поручитель) обязывается перед другим лицом (кредитором) отвечать за исполнение третьим лицом – должником– его обязательства полностью или в части (ст. 361 ГК РФ).

В силу независимой гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями гарантии денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате (ст. 368 ГК РФ).

Залог – обеспечение обязательства, неисполнение которого влечет за собой право залогодержателя реализовать заложенное имущество и компенсировать из его стоимости убытки.(ст. 336 ГК РФ).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. Законом предусмотрено, удовлетворение требования залогодержателя путем передачи предмета залога (оставления у залогодержателя).( ст. 334 ГК РФ).

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК).Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести); земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, установленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут передаваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требования участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенности, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога. Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Залог земельных участков возможен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику земельного участка (102-ФЗ).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипотеке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

-либо признания недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,

-либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченному ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

zinref.ru

Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств

Конспект лекции: Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Отношения по залогу урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге» ,ФЗ «Об ипотеке (Залог недвижимости)»

Стороны:

  • — Залогодатель — лицо, предоставившее имущество в залог (это может, быть как сам должник, так и третье лицо);
  • — Залогодержатель — лицо, получившее имущество в залог (кредитор по основному обязательству).

Основания возникновения:

  • — в силу договора;
  • — на основании закона при наступлении указанных в нем оснований.

Форма договора: обязательная письменная форма; обязательное нотариальное удостоверение договора о залоге движимого имущества или право на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору; обязательная государственная регистрация договора об ипотеке и договора о залоге имущества, подлежащего государственной регистрации.

Содержание договора: условие о предмете договора и его оценке; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; указание на то, у какой стороны находится заложенное имущество.

Предмет залога:

  • 1. Вещи (в том числе недвижимые), за исключением изъятых из оборота; если иное не предусмотрено договором, они остаются у залогодателя, кроме недвижимости и товаров в обороте, которые не передаются залогодержателю. Ипотека земельного участка не распространяется на находящуюся на нем недвижимость;
  • 2. Имущественные права: за исключением прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых запрещена законом, при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передаётся залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное.

Закон допускает перезалог уже заложенного имущества. Если иное не предусмотрено договором, залогодатель вправе: пользоваться предметом залога; распоряжаться предметом залога с разрешения залогодержателя.

Обязанности лица, у которого находится предмет залога (залогодателя или залогодержателя), по обеспечению сохранности предмета залога:

  • — страховать за счет залогодателя заложенное имущество;
  • — принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны 3-х лиц;
  • — немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Особые виды залога:

  • — ипотека — залог недвижимости;
  • — залог вещей в ломбарде;
  • — залог товаров в обороте.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог прекращается:

  • — с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
  • — при продаже с публичных торгов заложенного имущества, а так же в случае, когда его реализация оказалась невозможной;
  • — по требованию залогодателя при наличии угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
  • — в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или правом на его замену.

Внимание! Каждый электронный конспект лекций является интеллектуальной собственностью своего автора и опубликован на сайте исключительно в ознакомительных целях.

allsummary.ru

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств активно применяется в российской практике. Как происходит оформление залоговых отношений, какие права и обязанности сторон возникают, когда договор залога прекращается, читайте в нашей статье.

Залог имущества как способ обеспечения исполнения обязательств

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств должником может обеспечиваться залогом. Он характеризуется следующим:

  1. Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ средства, полученные из стоимости имущества, в первую очередь пойдут на удовлетворение интересов залогодержателя. Договор залога предоставляет ему такое преимущественное право, хотя и не во всех случаях.
  2. Залогодержатель утраченного предмета залога в случае нарушения должником основного обязательства вправе получить страховое возмещение за погибшую вещь, возмещение по причине изъятия, национализации и т. п. имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
  3. Если имущество приносит доход, продавать его для исполнения залоговых обязательств, возможно, и не понадобится. Кредитор вправе взыскать свой долг из такого дохода (например, арендной платы, см. определение Верховного суда РФ от 06.06.2016 № 302-ЭС16-5192).
  4. Рассматриваемые отношения могут возникнуть по соглашению или в силу закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ). Например, товар, купленный в кредит, считается предметом залога продавца до тех пор, пока покупатель кредит не погасит (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
  5. Одно и то же имущество может быть заложено в обеспечение разных сделок (ст. 335.1 ГК РФ).
  6. В залог могут передаваться материальные вещи и имущественные права, кроме тех, которые неразрывно связаны с личностью должника (ст. 336 ГК РФ).

Залоговые отношения возникают с момента заключения договора, а при передаче определенного вида имущества, например недвижимого, — с момента государственной регистрации этого соглашения.

Права и обязанности сторон

Основные права и обязанности сторон договора залога изложены в нормах §3 гл. 23 ГК РФ. Независимо от того, у какой из них находится заложенное имущество, владелец такового должен:

  • застраховать имущество от риска утраты или повреждений за счет должника;
  • не совершать действий, в результате которых имущество может снизить или потерять свою стоимость;
  • принимать меры для защиты имущества от посягательств посторонних лиц;
  • бережно и аккуратно относиться к вещи;
  • если в отношении имущества имеется какой-то риск (угрозы, порчи, посягательства), обязательно проинформировать об этом другую сторону.

Залогодатель вправе пользоваться имуществом, передавать его во временное владение или пользование третьим лицам, но отчуждать его без согласия кредитора не может.

О некоторых правах и обязанностях сторон можно узнать из судебной практики:

  • Залогодатель вправе подать виндикационный иск, если его имущество было неправомерно отобрано залогодержателем и оставлено им себе либо передано третьим лицам. При этом залогодержатель должен покрыть убытки, связанные с восстановлением нарушенного права (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10, далее — ППВАС РФ № 10).
  • Залогодатель обязан организовать торги в установленные соглашением о внесудебной реализации заложенного имущества сроки. В противном случае это будет считаться существенным нарушением условий, и такое соглашение может быть расторгнуто (п. 12 информационного письма президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90).
  • Залогодержатель не сможет реализовать свои права, если договор ипотеки не был зарегистрирован и он с соответствующим заявлением не обращался (постановление президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 17737/11 по делу № А45-3358/2011).

Оценка предмета залога и погашение долга за его счет

По общему правилу изначально стоимость залога стороны определяют сами. При этом:

  1. Если рыночная стоимость имущества изменилась, договор по общему правилу автоматически не меняется и не прекращается (ст. 340 ГК РФ).
  2. Если имущество было повреждено или утратилось, то залогодержатель, по чьей вине это произошло, отвечает в размере рыночной стоимости вещи, а не той, которая указана в договоре (п. 2 ст. 344 ГК РФ).
  3. Если дело дойдет до реализации, то установленная в договоре стоимость будет считаться начальной продажной ценой (п. 3 ст. 340 ГК РФ). При указании в договоре залога недвижимости стоимости больше 500 000 руб. перед началом торгов приглашается оценщик (п. 10 ст. 59 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Потребовать покрытия за счет залога обязательства должника залогодержатель может как через суд, так и во внесудебном порядке, если имеется такая договоренность.

За счет залога погашается основной долг, проценты, неустойка, убытки и расходы по организации реализации имущества (ст. 337 ГК РФ). При этом когда сумма долга по договору изменилась, сумма обеспечения по договору залога не меняется, если только стороны не обговорили это (п. 13 ППВАС РФ № 10).

Залогодержатель не вправе обращать взыскание на заложенное имущество, если просрочка исполнения обязательств меньше 3 месяцев и сумма неисполнения меньше 5% от стоимости залога (ст. 348 ГК РФ).

Прекращение договора залога

Договор залога прекращается по основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ. Это:

  • полное исполнение должником своих обязательств;
  • покупка заложенного имущества добросовестным приобретателем, не знающим о факте обременения;
  • гибель вещи, если залогодержатель не воспользовался правами, указанными в п. 2 ст. 345 ГК РФ;
  • признание договора недействительным;
  • изъятие имущества на государственные или муниципальные нужды;
  • реализация залога для удовлетворения интересов предыдущего залогодержателя и т. д.

Перечень не является закрытым, такие основания могут содержаться в других статьях ГК РФ, нормативных актах или договоре.

Например, согласно п. 2 ст. 354 ГК РФ передать права залогодержателя можно с одновременной передачей прав кредитора. Если это условие не будет выполнено, договор залога прекращается.

Таким образом, использование залога как способа обеспечения исполнения обязательств имеет и преимущества, и недостатки. К первым можно отнести то, что есть материальная ликвидная вещь, которую залогодержатель может хранить на своей территории, а в случае необходимости обратить на нее взыскание. Ко вторым — вероятность изменения рыночной цены заложенной вещи, риск непогашения убытков кредитора в результате ее реализации.

rusjurist.ru

Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств Кулаков Владимир Викторович

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время
Уведомить о поступлении

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Кулаков Владимир Викторович. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 : Ульяновск, 1999 162 c. РГБ ОД, 61:00-12/607-4

Содержание к диссертации

Глава 1. Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств

1. Система способов обеспечения исполнения обязательств и место в ней за лога 9

2. Историческое развитие института залога 27

3. Понятие и юридическая сущность залога 41

Глава 2. Содержание ипотеки

1. Стороны ипотечного правоотношения 58

2. Объекты ипотеки 73

3. Договор ипотеки 102

4. Содержание ипотечного правоотношения 122

5. Прекращение залогового правоотношения 131

Введение к работе

Актуальность исследования. В условиях реформирования рыночных отношений в России значительно возрастает потребность юридических и физических лиц в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности.

Как известно, любое обязательство, возникшее из договора, само по себе не гарантирует, что оно не будет нарушено. Для недопущения таких нарушений законодательством предусматриваются специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в различных способах обеспечения исполнения обязательств. Они представляют собой меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению обязательства и служащие источником удовлетворения имущественных интересов кредитора после факта правонарушении.

Одним из наиболее надежных в системе способов обеспечения является залог, в частности залог недвижимости. Если в плановом хозяйстве залог не имел практического значения, то в условиях формирования рыночных отношений в России, с принятием ряда новых законов, включая специальный Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.1, потребность предпринимателей в установлении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов значительно возросла. Хозяйствующие субъекты все чаще применяют залог и ипотеку для обеспечения исполнения обязательств. Накоплен определенный опыт в области применения норм о залоге.

Следует отметить, что наибольшее применение залог приобрел в банковской деятельности. Банки выступают обязательными посредниками при безналичных расчетах, принимают вклады от юридических лиц и населения. «Купленные» у населения и юридических лиц деньги банки «продают» на рынке в виде кредитов. Обеспечение их возвратности способствует нормальному выполнению банками обязательств перед вкладчиками и обязательств, вытекающих из расчетных правоотношений. Это в конечном итоге ведет к стабильности банковской системы России.

Одновременно важным представляется изучение того, каким образом залоговые правоотношения реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере.

В связи с этим возникает необходимость более глубокого и системного анализа залога как важного гражданско-правового института. При этом следует отметить, что проблемы применения залога подвергались анализу в монографиях, научных публикациях, учебной литературе и в отдельных диссертациях (М.М.Агарков, Е.В.Басин, М.И.Брагинский, В.М.Будилов, А.Бушев, В.В.Витрянский, М.Ф.Владимирский-Буданов, Л.В.Гантовер, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанов, В.С.Ем, Л.Г.Ефимова, А.С.Звоницкий, В.Л.Исаченко, В.В.Исаченко, Л.А.Кассо, Л.А.Лунц, Д.И.Мейер, Д.А.Медведев, И.Б.Новицкий, Е.А.Павлодский, И.А.Покровский, М.А.Соловьев, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстой, В.А.Удинцев, А.В.Черных, Г.Ф.Шершеневич и др.) При этом остается много неясного по ряду вопросов, в том числе и по вопросам сущности и юридической природы залога. Залоговое законодательство с принятием нового ГК РФ, нового закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» значительно изменилось, что не могло быть отражено во многих прежних работах. Между тем, крайне необходимо должное теоретическое осмысление и выработка научных рекомендаций как по формированию гражданско-правового механизма обеспечения исполнения обязательств, так и по правильному применению гражданско-правовых норм.

В качестве методологической основы исследования автор применил диалектический материализм, а также ряд частнонаучных методов: исторический, логический, системно-структурный, конкретно-социологический и аксиологический. В диссертации использованы нормативные материалы Российской Федерации, ее субъектов, ряда зарубежных государств, в качестве эмпирической базы были изучены конкретные судебные дела, акты и обзоры Высшего Арбитражного Суда РФ. Написанию работы предшествовало изучение трудов российских юристов дореволюционного периода России.

Предмет, цели и задачи исследования. Основным предметом исследования является российское «залоговое» право, нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, возникающие при применении залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Предметом диссертации также является правоприменительная практика по данной проблеме.

Диссертационное исследование предпринято в целях раскрытия понятия, сущности залога; проведения углубленного анализа наиболее важных либо дискуссионных проблем, возникающих в науке и правоприменительной практике при изучении и применении залога недвижимости; выработки рекомендаций, направленных на совершенствование законодательства и правоприменительной деятельности в данной области. В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи: исследовать свойства залога вообще и залога недвижимости в частности; показать социально-экономическую обусловленность гражданско-правовых и процессуальных норм, регулирующих применение залога недвижимости; выявить тенденции развития института залога в российском праве; определить юридическую природу залогового правоотношения; раскрыть правовой статус субъектов залогового правоотношения; содержание ипотечного правоотношения; раскрыть особенности залога конкретных объектов недвижимости; проанализировать проблемы, возникающие при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество; указать на имеющиеся недостатки, а также выработать предложения по совершенствованию законодательства.

Научная новизна настоящей диссертационной работы заключается в том, что она представляет собой попытку комплексного рассмотрения гражданско-правовых проблем использования залога недвижимости, по результатам которого формируются предложения по совершенствованию гражданского законодательства, уточнению ряда теоретических положений. Автор попытался по-новому взглянуть на понятие и сущность залога, его юридическую природу.

На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:

— Такие юридические качества института залога как предварительность установления, выделение в качестве источника удовлетворения определенного имущества, преимущественное право кредитора на такое удовлетворение перед другими кредиторами залогодателя, возможность предоставления имущества в залог третьим лицом (не должником по основному обязательству) делают его применение более выгодным относительно других способов обеспечения исполнения обязательств (С. 23 — 26).

— Залоговое правоотношение имеет комплексную юридическую природу и представляет собой органичную совокупность вещных и обязательственных правомочий. Кроме того, в его содержание входят также защитные меры, что придает институту залога некоторые черты, присущие способам защиты гражданских прав (С. 52 — 56).

— Обусловленность возможности выселения граждан из заложенного жилого помещения такими обстоятельствами как, проживание в нем; цель приобретения кредита; а также наличие нотариально удостоверенного обязательства освободить заложенное помещение, позволяет говорить об установлении действующим законодательством для ипотеки жилья двух разных правовых режимов обращения взыскания (С. 90 — 92).

— Собственником, а следовательно потенциальным залогодателем объекта незавершенного строительства, предполагается лицо, обладающее правом аренды или постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором этот объект незавершенного строительства находится, а если таковых не имеется, то лицо, являющееся собственником этого земельного участка (С. 99 -101).

— В соответствии с действующим законодательством уступка залогодержателем своих прав по закладной другому лицу означает одновременную уступку тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору или иному основному обязательству. Таким образом, сущность закладной составляет институт следования права по основному обязательству судьбе залогового права. С установлением ипотеки с помощью закладной и при переходе закладной в руки добросовестного приобретателя ипотека приобретает самостоятельное значение (С. 117-119).

Практическая значимость работы определяется следующими обстоятельствами: внесены предложения по совершенствованию законодательства; содержащиеся в работе положения и выводы могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования залога; указанные рекомендации могут оказать помощь в правоприменительной практике. Результаты исследования могут быть использованы для проведения учебных занятий по гражданскому и залоговому праву юридических вузов.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на заседаниях кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, кафедры гражданского права и процесса УлГУ, использованы при подготовке спецкурсов «Банковское право» и «Банковское законодательство», обсуждались на ежегодных конференциях молодых ученых и Первой международной научно-практической конференции «Инвестиции как фактор финансовой стабилизации». Автор имеет четыре научных публикации по теме диссертационной работы.

Поставленные перед исследованием цели и задачи определили структуру работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих в себя восемь параграфов, и библиографии.

Система способов обеспечения исполнения обязательств и место в ней за лога

В настоящее время в России происходит интенсивный процесс становления рыночных отношений, в которых центральное место занимает предпринимательская деятельность.

Предпринимательской деятельности всегда свойственен риск. Коммерческая организация или индивидуальный предприниматель не всегда получают в конечном итоге тот результат, на который они рассчитывали. Этому могут способствовать как субъективные, так и объективные причины, например, какие-то ситуации на рынке, могущие понизить котировки, отток потенциальных инвесторов и тому подобное. Возникновение таких случаев порой не способны просчитать даже именитые эксперты.

Таким образом, очевидно, что любое обязательство, возникшее из договора, само по себе не гарантирует надлежащего исполнения. Д.И.Мейер писал по этому поводу: «Договор, как известно, устанавливает право на чужое действие. Но совершение действия зависит от воли лица обязанного: нет возможности принудить должника к совершению действия, составляющего предмет договора; да и принуждение само по себе — действие противозаконное. Таким образом, некоторая порочность присуща каждому обязательственному праву. По важности обязательственного права. желательно чтобы это право представляло возможно большую прочность — такую же, какую представляет вещное право. И вот юридический быт создает искусственные приемы для доставления обязательственному праву той твердости, которой недостает ему по существу».1 Эти приемы Д.И.Мейер называл способами обеспечения договоров. Необходимость их использования объясняется тем, кредитор имеет существенный интерес в том, чтобы быть уверенным в исполнении обязательств, и в том, чтобы обеспечить себе возмещение убытков, возникающих в случае неисполнения обязательств. Применение способов обеспечения позволяет в значительной мере снизить риск, присущий предпринимательской деятельности.

В литературе признается, что способы обеспечения выполняют свою гарантирующую функцию до момента правонарушения через стимулирование, то есть они воздействуют на должника в целях надлежащего исполнения обязательства путем угрозы наступления неблагоприятных последствий. После правонарушения (если правонарушение не длящееся) стимулирующий эффект способов обеспечения отступает на задний план и даже исчезает вовсе, и главным становится создание для кредитора вследствие реализации способов обеспечения реальной возможности удовлетворения в той или иной степени его имущественных требований. Таким образом, способы обеспечения исполнения обязательств представляют собой меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению обязательства и служащие источником удовлетворения имущественных интересов кредитора после факта правонарушении.

Обеспечение исполнения обязательств является традиционным институтом гражданского права. Многие из способов обеспечения были известны еще римскому праву. В настоящее время положения об обеспечении исполнения обязательств имеются в гражданском законодательстве стран как континентальной, так и англо-американской правовых систем.

В отношении обеспечительных мер еще с дореволюционных времен употреблялись сходные термины: в дореволюционной литературе — «обеспечение требования», «способ обеспечения обязательства», в законе «О залоге» 1992 года — «способ обеспечения обязательства», в ГК 1964 г. и ГК 1994 г. -«способы обеспечения исполнения обязательств», который широко употребляется в научной литературе.3 По отношению к банковской деятельности такие способы также определяют как «способы обеспечения возврата кредита и процентов», что, на наш взгляд, вполне соответствует экономической сущности такого обеспечения.

Обеспечению исполнения обязательств уделяется внимание и в экономической литературе (в данном случае автором они названы формами обеспечения): «под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника». Хотя непонятно, почему автор для определения способа обеспечения использует термин «форма», который явно не является источником чего-либо, но по существу особым достоинством данной дефиниции является то, что имеется именно указание на источник удовлетворения требований кредитора.

Если говорить о законодательстве Российской Федерации, следует отметить увеличение норм, посвященных конкретным способам обеспечения. Так, Гражданским кодексом 1994 г. по сравнению с ГК 1964г. перечень таких способов был значительно расширен, и включает помимо неустойки, залога, пору-чительства и задатка, новые способы — банковскую гарантию и удержание. В отличие от Основ гражданского законодательства 1991 года перечень способов обеспечения исполнения обязательств, установленный ГК РФ, является открытым. Стороны, руководствуясь принципами диспозитивности и свободы договора, помимо предусмотренных в законе, могут применить другие юридические конструкции.

Понятие и юридическая сущность залога

История развития института залога достаточно длительна, однако по поводу определения сущности залога до настоящего времени в отечественном правоведении нет единой точки зрения. В основном спор идет о том, является ли залоговое право вещным или обязательственным, а также о том, как соотносится залог с основным обязательством, которое он обеспечивает.

В цивилистической науке сложилось мнение, что одним из характеризующих признаков залога является его акцессорность (дополнительность) по отношению к основному обязательству, их неразрывная органическая связь. Общепринятой является точка зрения о том, что залог является предметом не самостоятельного, а дополнительного, обеспечительного договора, и поэтому залог следует судьбе основного обязательства. «Если нет права, в обеспечение которого залог установлен, то и не может быть залога, ибо тогда нет предмета, подлежащего обеспечению». Данное утверждение подтверждается правилами ст.329 ГК: недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства); недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, ели иное не установлено законом.

Однако принцип акцессорности имеет и определенные отрицательные черты в случаях необходимости обращения закладных ценных бумаг на рынке. По этому поводу И.А.Покровский писал: «. принцип акцессорности залога имеет свои огромные неудобства, особенно чувствительные с того момента, когда развивается потребность в циркуляции залоговых прав. Давая ссуду под залог недвижимости, кредитор обыкновенно лишается своего капитала на более или менее продолжительное время; вместо наличности у него только залоговый документ. Между тем, при известных обстоятельствах для кредитора может оказаться необходимым пустить этот залоговый документ в обращение, продать его до наступления срока платежа. С точки зрения акцессорности залога такая продажа возможна лишь в виде переуступки самого обеспечиваемого требования вместе с обеспечивающим закладным правом: приобретатель этого последнего окажется в положении личного кредитора и, вместе с тем, будет подлежать всем возражениям из обязательства. Но если приобретатель может проверить установление закладного права путем справки в поземельной книге, то они никаким образом не может проверить действительность личного требования, а между тем ничтожность этого последнего или его юридическая порочность может повлечь за собою впоследствии падение самого закладного права». Такое положение характерно и для современного российского законодательства.

Однако существует и обратная связь залога и основного обязательства. Например, возможность отказа банка от предоставления кредита при недостаточном обеспечении (если условие об обеспечении было предусмотрено в кредитном договоре), возможность досрочного обращения взыскания на предмет залога при наступлении определенных условий. А.В.Черных под акцессорно-стью подразумевает производность возникновения залога и возможность признания его недействительным в случае недействительности основного обязательства. В остальном он призывает говорить не об акцессорности, а об условности залогового права.3 А.С.Звоницкий говорит о самостоятельности залогового права по существу, но условности в смысле своего осуществления.

Действительно, взаимосвязь залога (да и вообще обеспечительного обязательства) с основным обязательством реально существует. И это определяется обеспечительной сущностью самого залога. Как справедливо писали И.Б.Новицкий и Л.А.Лунц, «не может существовать обеспечение, если нечего обеспечивать». При всем его влиянии на основное обязательство, цель залога -обеспечить главное обязательство. М.М.Агарков указывал, что обеспечительные средства обладают значительной самостоятельностью, однако они все же являются дополнительными к основному обязательству. Однако нам известна и так называемая германская «оборотная ипотека», когда акцессорность ипотеки исчезает, и относительно основного обязательства она приобретает самостоятельное значение. Новый российский закон об ипотеке, устанавливая правила о закладной, приближает отечественную ипотеку к «оборотной» германской.

В определении юридической природы залога одним из самых спорных является вопрос об отнесении его к вещному или обязательственному праву. Некоторые ученые считают залог вещным правом, другие — обязательственным. Так, сторонники вещно-правового характера залогового правоотношения указывают на преимущественное право залогодержателя на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами залогодателя и право неограниченного следования, характерное для залога . В противовес сказанному возражают, что согласно закону удовлетворение требований кредитора производится из стоимости заложенного имущества, а это предполагает его публичную продажу, и, кроме того, непонятной является природа такого вида залога, как залог прав.

Стороны ипотечного правоотношения

Сторонами залогового правоотношения являются залогодатель — лицо, которое передает свое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения должного исполнения обязательства.

Залогодержателем может являться только кредитор по обеспеченному залогом обязательству. На это прямо указывает ст.334 ГК. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному залогом, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства.

Гражданский кодекс последовательно придерживается данного принципа. В соответствии с частью первой ст.335 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в ст.384 ГК, в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть в нашем случае права залогодержателя.

Как свидетельствует мировая и российская практика, наибольшее применение залог недвижимости нашел в банковской сфере. Поэтому, на наш взгляд, следует более подробно охарактеризовать банки как ипотечных кредиторов. Банк — это кредитная организация, для которого предоставление кредитов является одним из основных видов предпринимательской деятельности (ст. 5 Закона о банках и банковской деятельности), и для которого проценты, получаемые за пользование представленным им кредитом, являются основным источником дохода.

Коммерческие банки в России не ограничены в том, какие сферы производства и общественной жизни кредитовать и с каким обеспечением. Однако Центральный Банк РФ, важной функцией которого является поддержание стабильности банковской системы и защита интересов вкладчиков и кредиторов, с помощью банковского регулирования стимулирует банки к установлению обеспечения выдаваемых кредитов. В частности, согласно письму ЦБ РФ от 20 декабря 1994 года № 130а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» в зависимости от степени обеспеченности и периода просрочки погашения кредита зависит процент отчислений в резервный фонд. Это правило является очень действенным для банков, поскольку, чем меньше гарантий возврата кредита, тем дороже обойдутся банку привлеченные кредитные ресурсы, что для него является экономически невыгодным.

В настоящее время банковским законодательством России закреплен принцип универсальности в банковской деятельности, то есть банки могут заниматься любыми видами кредитования. В развитых капиталистических странах на рынке ссудного капитала успешно работали и работают ипотечные и земельные банки, которые специализируются на предоставлении в основном долгосрочных ссуд по залог недвижимости. Так, ипотечные банки впервые возникли в Германии (стране с развитым земельным законодательством) еще в XVIII веке. Считается, что самым первым ипотечным банком был государственный банк, основанный в Силезии в 1770 г. Он оказывал финансовую помощь вначале крупным поместьям, а затем охватил и мелкие помещичьи владения, и крестьянские хозяйства. Развитая система ипотечных банков в Германии способствовала развитию капиталистического сельского хозяйства.1 Известный дореволюционный экономист М.Я.Герценштейн отмечал, что период активного появления земельных банков в Германии пришелся на период с 1862 по 1872 год, и уже в 1899 году их насчитывалось 40, в том числе 29 ипотечных. 1 июля 1899 года был даже принят специальный закон об ипотечных банках, который подробно регламентировал их деятельность. По имеющимся данным, в настоящее время в ФРГ имеется 13 государственных и 25 частных земельных банков.3 В экономической среде считается, что такой развитой и налаженной системы ипотечных банков как в Германии в других странах нет.

В США в 1916 г. в 12 округах для выдачи долгосрочных кредитов фермерам под залог их земель были созданы федеральные земельные банки. Имеются также сеть ипотечных банков местного значения. Во Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал — Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. При этом ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам сроком от трех до 20 лет.

www.dslib.net

Популярное:

  • Решение суда может быть обжаловано в течение Заочное решение: почему истцу не стоит соглашаться Заочное решение: почему истцу не стоит соглашаться © Барсуков Алексей, 2015. Часто в суде истец (его представитель) сталкивается с предложением судьи рассмотреть дело в […]
  • Штрафы по кредитам не могут быть больше Просрочили платеж по кредиту – каковы последствия? Оформляя ссуду, некоторые заемщики случайно или умышленно пропускают раздел кредитного договора, в котором идет речь о штрафных санкциях за несвоевременное погашение долга. […]
  • Проценты по кредиту это неустойка Начисление неустойки по кредиту (займу): что надо знать заёмщику Оформляя кредитный договор, у банка возникает обязанность кредит выдать, а у заемщика, т.е. у вас, кредит погасить согласно графику платежей. За несоблюдение этого […]
  • Ненадлежащее извещение в суд Принцип состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве: надлежащее извещение судом лиц, участвующих в гражданском деле Процессуальное право. Часть 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК […]
  • Размер неустойки по договору аренды Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ). При ее […]
  • Закон об областном бюджете тверской области Закон Тверской области от 29 декабря 2016 г. N 105-ЗО "Об областном бюджете Тверской области на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов" (с изменениями и дополнениями) Закон Тверской области от 29 декабря 2016 г. N […]
  • Реквизиты ифнс 51 для уплаты налогов Межрайонная ИФНС 51 по г. Москве – адрес, телефон Летом 2012 года в московском районе Солнцево, на юго-западе столицы, открылась новая налоговая инспекция, полное название которой - Межрайонная инспекция Федеральной налоговой […]
  • Калькулятор расчета неустойки 01 за каждый день просрочки Общие правила расчета неустойки Расчет неустойки включает в себя определение ее размера в день, периода, за который она начисляется, и установление итоговой суммы неустойки. О нюансах указанного расчета, а также о привязке […]